Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 94 Die Rechtsprechung bejaht ähnlich wie bei Vereinbarungen seit jeher einen Anspruch auf Abänderung von Beschlüssen, wenn ein Festhalten an dem Erstbeschluss wegen grober Unbilligkeit gegen Treu und Glauben verstieße.[241] Dass die Novelle zum WEG in § 10 Abs. 2 WEG nur den Anspruch auf Abänderung von Vereinbarungen kodifiziert, ändert hieran nichts, da es sich erkennba...mehr

Rz. 121 Die Weigerung, eine unrichtige Protokollierung zu berichtigen, stellt darüber hinaus einen jener Fälle dar, in denen die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig geführt wird.[207] Dies kann auch nach Streichung von § 26 Abs. 1 S. 4 WEG die Abberufung aus außerordentlichem Grund rechtfertigen.[208] Dies gilt entsprechend für einen sonstigen nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Be...mehr

Rz. 43 Die Regelung lässt in Absatz 5 Abweichungen durch Beschluss zu. Sie enthält aber, anders als im früheren § 22 Abs. 2, keine Regelung, die die allgemeine Abweichungsbefugnis § 10 Abs. 1 S. 2 ausschließt. Deshalb steht sie in Gänze zur Disposition der Wohnungseigentümer, die durch Vereinbarung von ihr abweichen können.[82] Es fehlt es nämlich an einer gesetzlichen Regel...mehr

Rz. 33 Einen Sonderfall der im Rahmen einer Vereinbarung getroffenen Verwaltungseinheiten bilden Untergemeinschaften. Innerhalb einer Mehrhausanlage sind sie jedoch nicht rechtsfähig (§ 10 Rdn 26 ff.).[136] Nach dem BGH ist es zulässig, dass gem. § 10 Abs. 1 S. 2 Vereinbarungen getroffen werden, wonach baulich getrennte Einheiten z.B. Wohnhaus, Tiefgarage, Torhäuser eigene V...mehr

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer können aber gemäß § 24 Abs. 5 WEG mit Mehrheitsbeschluss einen anderen Versammlungsleiter bestellen.[76] Dies empfiehlt sich insbesondere bei Beschlussfassungen, die den Verwalter selbst betreffen. Denn seine Verkündung des Beschlussergebnisses ist vorläufig wirksam, so dass etwa die Abberufung durch eine falsche Verkündung über Monate aufgescho...mehr

Rz. 11 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung von Veräußerungsbeschränku...mehr

Rz. 290 Kompetenzen, die dem Verwalter kraft Gesetzes, aufgrund von Vereinbarungen oder eines Beschlusses, zugewiesen sind, können nur – soweit zwingendes Recht dem nicht entgegensteht – durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder durch Beschluss abgeändert werden.[241] Rz. 291 Eine Modifikation von Aufgaben im Verwaltervertrag, die unter § 27 Abs. 1 WEG fallen sollen, ist...mehr

Rz. 55 Zum "bewährten Schutzsystem" des Zwangsversteigerungsrechtes gehört auch die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG.[108] Deren Voraussetzungen dürften aber nur selten vorliegen, da dies "nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit" entsprechen muss. Dies kann allenfalls beim Verzug mit Beitrags...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 35 Das Vermögen der GdWE wurde in § 10 Abs. 7 S. 1 aF als "Verwaltungsvermögen" bezeichnet. Absatz 3 bezeichnet es jetzt als "Gemeinschaftsvermögen". Die frühere Perspektive nahm den Zweck in den Blick, für den das Vermögen der GdWE bestimmt ist. Die geltende Bezeichnung weist stärker auf die GdWE als Trägerin dieses Vermögens hin. Inhaltliche Unterschiede ergeben sich n...mehr

Rz. 192 Die Wohnungseigentümer haben einen Anpassungsanspruch, wenn der existente und vor allem im Einzelfall unbillige Umlageschlüssel sie einseitig belastet und dies eine Abweichung erfordert. Hier greift § 10 Abs. 3 S. 2. Beschlussfassungen zur Abweichung vom bisherigen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 wirken gegenüber Sonderrechtsnachfolgern auch ohne Grundbucheint...mehr

Rz. 457 Ferner kommt die Begehung von sog. Ehrverletzungsdelikten (Beleidigung, Verleumdung, üble Nachrede) nach den §§ 185 ff. StGB in Betracht, sofern ehrverletzende Äußerungen getätigt oder unwahre Tatsachen behauptet und die übrigen Voraussetzungen des jeweiligen Straftatbestandes erfüllt werden. Rz. 458 Die Wahrnehmung berechtigter Interessen (§ 193 StGB), die auf die Or...mehr

Rz. 27 § 17 Abs. 2 WEG ist keine abschließende Regelung. Weder sind die Entziehungsgründe in dieser Vorschrift abschließend geregelt[27] noch sind andere Maßnahmen, wie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts bei der Belieferung mit Energie, Wasser etc., unzulässig.[28] Die Gemeinschaftsordnung kann die Entziehungsgründe definieren oder erweitern, aber nicht einschränken, ...mehr

Rz. 13 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

Rz. 8 Die Regelungen des § 25 Abs. 1 WEG sind nicht zwingend. Die Gemeinschaftsordnung kann sogar Einstimmigkeit vorsehen,[17] erst recht qualifizierte Mehrheiten (zur Zählung siehe unten Rdn 15 ff.). Auch ein Vetorecht für einzelne Wohnungseigentümer ist zulässig.[18] Dies kann auch bei Anlagen mit zwei Einheiten vereinbart werden, wenn einem Eigentümer somit automatisch di...mehr

Rz. 117 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 3 sind bauliche Veränderungen privilegiert, die dem Einbruchsschutz dienen. Diesem Zweck dienen bauliche Veränderungen, wenn sie geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnanlage insgesamt zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen.[331] Beispiele sind das Anbringen von Fenste...mehr

Rz. 47 Ähnlich wie Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen kommt auch der schriftliche Beschluss nicht schon mit der Abgabe der letzten Stimme durch Unterzeichnung zustande. Vielmehr bedarf es auch hier einer Verkündung,[106] wobei es hier verschiedene Möglichkeiten gibt. So kann der Verwalter die Wohnungseigentümer durch Rundschreiben über die Beschlussfassung informieren. I...mehr

Rz. 51 In Abteilung III jedes Wohnungsgrundbuchs werden Grundpfandrecht und Reallasten, die im Falle von § 3 WEG als Gesamtbelastungen alle Miteigentumsanteile oder im Falle von § 8 WEG das Grundstück als Ganzes haben oder bei Begründung des Wohnungseigentums als Gesamtbelastung bestellt wurden, mit einem Mithaftvermerk nach § 48 S. 1 GBO eingetragen. Ist nur ein Miteigentum...mehr

Rz. 123 Keinerlei Besonderheiten gegenüber sonstigen Beschlussfassungen ergeben sich dann, wenn der Verwalter oder ein sonstiger nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellter durch Eigentümerbeschluss zu einer Berichtigung der Beschluss-Sammlung angewiesen wird. Hält ein Wohnungseigentümer die beabsichtigte Berichtigung für unzutreffend, kann er den diesbezüglichen Beschluss anfechte...mehr

Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßnahme von der hierfür gemäß ...mehr

Rz. 158 An die bereits erteilte Gestattung baulicher Veränderungen durch den Rechtsvorgänger ist der Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers gebunden. Diese Gestattung muss jetzt durch Beschluss erfolgen. Dieser wirkt dieser nach § 10 Abs. 4 auch gegen einen Sondernachfolger.[528] Eine Eintragung des Beschlusses in das Grundbuch bedarf es zu einer solchen Bindung n...mehr

Rz. 103 Mit dem Terminus der Bestellung knüpft § 24 Abs. 8 S. 2 WEG an die Stellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat an. Dies erscheint auch sachgerecht, da mit dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen eine weitere, wenn auch ihren Aufgaben nach weit begrenztere, zumindest organähnliche Stellung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen wird. Im Ergebnis kön...mehr

Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits existenten Öffnungsklausel in ein...mehr

Rz. 33 Im Vollstreckungsantrag muss die Bezeichnung des Gläubigers mit dessen Bezeichnung im Titel übereinstimmen. Die korrekte Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 9a Abs. 1 S. 3. Der WEG-Verwalter ist anders als nach früherem Recht als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) einzutragen. Rz. 34 Bei Alt-Titeln wegen Wohngeldforderunge...mehr

Rz. 87 Der Durchsetzung eines Abwehranspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB kann auch das Schikaneverbot aus § 226 BGB entgegenstehen. § 226 BGB setzt voraus, dass nach Lage der gesamten Umstände ein anderer Zweck als Schadenszufügung objektiv ausgeschlossen ist. Es genügt nicht, dass jemand subjektiv aus verwerflichen Gründen von seinem Recht Gebrauch macht; es muss feststehen, da...mehr

Rz. 71 Dies formelle Richtigkeit eines Beschlusses erfordert zunächst die ordnungsgemäße Einberufung durch eine hierzu befugte Person, in der Regel also durch den Verwalter, in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter oder einen hierzu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer (siehe § 24 WEG Rdn 24 ff.).mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als...mehr

Rz. 53 Erstattungsfähig sind die Aufwendungen, die ein verständiger Wohnungseigentümer den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Dieses können nur Maßnahmen sein, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen, es sei denn dies ist zur Abwendung weiterer Schäd...mehr

Rz. 332 Möglich im neuen Recht sind verschiedene Rücklagen, zwingend ist die Erhaltungsrücklage. Die Rücklagen sind Teil des Verwaltungsvermögens. Sie gehört deshalb der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband. Die einzelnen Wohnungseigentümer haben keinen selbstständigen Anteil daran.[785] Auch wenn bei einer Mehrhausanlage – wie vereinbart – buchungstechni...mehr

Rz. 12 Wohnungseigentumsrechtlich geht es dabei im Kern um die Frage, ob die GdWE zur Ersterrichtung verpflichtet ist und jeder Wohnungseigentümer von ihr die Fertigstellung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 verlangen sowie, ob und unter welcher Voraussetzung die GdWE und die Wohnungseigentümermehrheit die Ersterrichtung ablehnen können. Dazu werden zwei Mein...mehr

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15.1.1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung ...mehr

Rz. 73 Der einfache Streithelfer (§ 67 ZPO) ist nur dann berechtigt, Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend zu machen und alle Prozesshandlungen wirksam vorzunehmen, soweit nicht seine Erklärungen und Handlungen mit Erklärungen und Handlungen der Hauptpartei in Widerspruch stehen. Er kann daher insbesondere keinen Sachvortrag halten, der in Widerspruch zu demjenigen der P...mehr

Rz. 37 Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig,[111] sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden können.[112] Eine solche Öffnungsklausel muss den Bereich des bet...mehr

Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben könnte,[344...mehr

Rz. 2 Dieser Übergang der Verwalterpflichten wurde verbunden mit einer Konzentration der Ausübungsbefugnis aller Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum bei der GdWE. Die Aufspaltung in geborene und gekorene gemeinschaftsbezogene Angelegenheiten wurde durch §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG beseitigt (vgl. im Einzelnen u. Rdn 18 ff.). So kann nur noch die GdWE die Durch...mehr

Rz. 212 Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung gehört die Pflicht, Belege und Buchungsunterlagen ordnungsgemäß aufzubewahren, damit eine nachträgliche Kontrolle möglich ist. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Dauer der Aufbewahrung von Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nicht. Die Wohnungseigentümer können daher durch Mehrheitsbeschlus...mehr

Rz. 43 Nicht ausdrücklich geregelt sind der Zeitpunkt und die Dauer der Duldungspflicht. Die zeitliche Einwirkung auf das Sondereigentum ist auf das notwendige Maß zu beschränken. Die GdWE hat durch den Verwalter Zeitpunkt und ungefähre Dauer vorher bekannt zu geben. Der berufstätige und alleinstehende Alleineigentümer muss sich auf die Maßnahmen einstellen können, indem er ...mehr

Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der Anlage stattzufinden, und zwar auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht dort wohnt.[4] Mehrheitsbeschlüsse, die einen anderen Versammlungsort festlegen, sind anfechtbar.[5] Hingegen ist eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung etwa der Art, dass die Versammlung immer am Sitz des Verwalters stattfindet, wirksam.[6]...mehr

Rz. 62 Von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst werden alle Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehen, d.h. seine Rechte und Pflichten betreffen. Rz. 63 Als Anwendungsfälle sind etwa die Klage des Verwalters gegen die GdWE auf Vergütung oder Aufwendungsersatz zu nennen; aber auch Klagen der GdWE auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Schadenersat...mehr

Rz. 83 Die sachliche Zuständigkeit für Wohnungseigentumssachen, bei denen ein ausschließlicher Gerichtsstand (§ 43 Abs. 2 WEG) begründet ist, folgt aus § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG, wonach die Amtsgerichte ausschließlich für solche Streitigkeiten zuständig sind. Rz. 84 Die Zuständigkeiten nach § 43 Abs. 1 S. 1 WEG (allgemeiner Gerichtsstand) und § 43 Abs. 1 S. 2 (besonderer Geric...mehr

Rz. 45 Die privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums fallen nach zutreffender Auffassung unter den Kostenbegriff. Der neugefasste Kostenbegriff des § 16 ist nach der hier vertretenen Auffassung weit zu fassen.[169] Einerseits kann man eine Regelungslücke erkennen, zumal der Gesetzgeber den Wortlaut "Lasten" gestrichen hat. § 16 Abs....mehr

Gesetzestext (1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Fall des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des Grundstüc...mehr

Rz. 1 Die Novelle 2007 bestimmte an zahlreichen Stellen etwa in §§ 12 Abs. 4 S. 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. ausdrücklich, dass die Neuregelungen unabdingbar seien. Dadurch wurden nicht nur abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse für die Zukunft ausgeschlossen. Zugleich traten abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor der Novelle faktisch außer Kr...mehr

Rz. 15 Das Kopfprizip des § 25 Ab. 2 S. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann die Stimmkraft anders gewichten. In der Praxis ist dies häufig, da die von Wert und Anzahl der Einheiten (und somit von der Kostentragung) unabhängige Stimmkraft nicht selten als ungerecht empfunden wird. Häufig wird an Stelle des gesetzlichen Kopfprinzips daher das Wertprinzip...mehr

Rz. 22 Verantwortlich für die Überwachung der Eichfrist von Messgeräten, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ist der Verwalter.[46] Er hat einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Nacheichung zu veranlassen, denn mit Blick auf die Handlungsalternativen (Nacheichung, Neuerwerb, Anmietung, Wechsel des Erfassungssystems) ist er nicht befugt, eigenmächtig eine Na...mehr

Rz. 7 Unzulässig sind auch einseitige Verfügungen, die zu isoliertem Sondereigentum oder Miteigentumsanteil führen würden wie insbesondere auf das Sondereigentum[23] oder den Miteigentumsanteil beschränkter Ausschluss des Eigentümers nach § 927 BGB; ein auf das Sondereigentum[24] beschränkter Verzicht des Eigentümers nach § 928 BGB; oder die Unterteilung des Wohnungseigentum...mehr

Rz. 61 Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei eine großzügige Handhabung zulässig ist.[150] Zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern dürfen berücksichtigt werden.[151] Steht die Höhe der fehlenden Geldmittel fest, ist das Ermessen bei der Festlegung ...mehr

Rz. 8 § 5 WEG und §§ 94 und 95 BGB regeln nur die sachenrechtliche Zuordnung. Die davon losgelöste Frage, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, bauliche Veränderungen auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks vorzunehmen, auf die sich sein Sondereigentum erstreckt, beantwortet sich nach § 13 Abs. 2 WEG.[17]mehr

Rz. 85 Sind Beschlüsse angefochten, ordnet § 24 Abs. 7 S. 4 WEG an, "dies anzumerken". Dadurch sollen Wohnungseigentümer und Einsichtsberechtigte darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Wirksamkeit des Beschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung entfallen kann.[160] Entsprechendes gilt für gerichtliche Entscheidungen. Denn § 24 Abs. 7 S. 4 WEG ist auch auf sie zu bez...mehr

Rz. 491 Hinsichtlich des Vermögensschadens ergibt sich dieselbe Problematik wie bei der Untreue. Maßgeblich dürfte sein, ob man das von der GdWE verwaltete Vermögen dieser und den Wohnungseigentümern zuschreibt (hierzu siehe Rdn 469 ff.). Für die Frage der Verwirklichung des Betrugstatbestandes ist die Beantwortung dieser dagegen weniger relevant, weil es keiner Identität zwi...mehr