Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 242 Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des beschlagnahmten Wohnungseigentums, es sei denn, der Zuschlagsbeschluss wird im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben (§ 90 ZVG). Wird der Zuschlag gleich einem anderen erteilt, verliert der erste Ersteher sein Eigentum rückwirkend mit Wirkung vom ersten Zuschlag.[118] Mit dem Zuschlag erlöschen auch alle im Grundb...mehr

Rz. 122 Wie bei der Niederschrift kann jeder Wohnungseigentümer auch gegen unzutreffende "Berichtigungen" gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Denn er hat aus § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dies betrifft naturgemäß zuallererst die ordnungsgemäße Aufnahme dieser Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung.[...mehr

Rz. 36 Diese Rechte können nach § 9a Abs. 2 Fall 2 nur einheitlich von der GdWE geltend gemacht werden. Die Wohnungseigentümer können nur gemeinschaftlich darüber befinden, wie das Wahlrecht zwischen Minderung und Schadensersatz auszuüben ist und wie die vom Gewährleistungsschuldner erlangten Mittel verwendet werden sollen.[91] Zudem soll der Schuldner davor geschützt werden...mehr

Rz. 19 Auf bestimmte Tagesordnungspunkte begrenzt soll die Anwesenheit Außenstehender, wie z.B. Sachverständiger zwecks Beratung der Wohnungseigentümer etwa in Fragen der Sanierung, mit einfacher Mehrheit zugelassen werden können.[55] Ähnliches gilt, wenn der Außenstehende ohne förmliche Willensäußerung an der Versammlung teilnimmt.[56] Auch in diesem Zusammenhang müssen Bed...mehr

Rz. 113 Die Umsatzsteuer ist nur dann in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung ihrer Leistungen an alle oder einzelne Wohnungseigentümer verzichtet haben.[329] Fehler bei der Aufschlüsselung der Umsatzsteuer sind abrechnungsneutral und können daher nicht angefochten werden, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze nich...mehr

Rz. 40 Absatz 2 zählt nur beispielhaft ("insbesondere") eine Reihe von Maßnahmen auf, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Diese Aufzählung ist nicht abschließend; daher kann es z.B. ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, für andere als den in Absatz 2 Nr. 4 genannten Zweck eine Rücklage (Sonderrücklage) zu bilden.[162] Sie ist andererseits auch nicht zwingend. Desha...mehr

Rz. 19 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechenden Normbefehlen aufgehoben. Eine Klage hat nunmehr die Wohnungseigentümerge...mehr

Rz. 49 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in der ein Beschlussgegenstand zwa...mehr

Rz. 3 Im Ergebnis genügt die Kopie eines nicht unterzeichneten Schreibens an alle Einzuladenden. Auch die Papierform ist aber nicht zwingend. Der Einberufende kann auch auf elektronische Übermittlungsmöglichkeiten wie E-Mail zurückgreifen, was nicht zuletzt aus Gründen der Übermittlungsgeschwindigkeit und der Einsparung von Verwaltungskosten empfehlenswert ist. Die Erklärung...mehr

Rz. 606 Zunächst ist zwischen der Abberufung des Verwalters aus dem Amt und der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Rz. 607 Der Verwalter ist weder berechtigt, den Abberufungsbeschluss noch den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages anzufechten. Hält er den Beschluss für nichtig, kann er jedoch nach § 256 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG eine...mehr

Rz. 67 Die Erhaltung umfasst zunächst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie zielt auf Bewahrung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten.[282] Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege.[283] Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Ha...mehr

Rz. 91 Erleidet ein Wohnungseigentümer durch das gesetzes-, vereinbarungs- oder beschlusswidrige Gebrauchsverhalten eines anderen Eigentümers einen Schaden (z.B. infolge Mietminderung), stehen dem beeinträchtigten Eigentümer im Falle des Verschuldens gemäß §§ 280 ff., 823 BGB Schadensersatzansprüche gegen den Störer zu. Ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 2...mehr

Rz. 75 Die Gemeinschaftsordnung kann aber abweichende Regelungen vorsehen. Häufig sind Bestimmungen in Teilungserklärungen, die Vorgaben zur Protokollierung von Beschlüssen oder zur Unterzeichnung der Niederschrift durch bestimmte Wohnungseigentümer enthalten. Derartige Regelungen sind in der Regel so zu verstehen, dass die vorgesehene Protokollierung nur der Dokumentation d...mehr

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Rz. 50 Zu den gesetzlichen Rechten und Verbindlichkeiten gehören z.B. Ansprüche des Verbandes gemäß § 280 BGB gegen einzelne Wohnungseigentümer auf Schadensersatz wegen Nichtausstattung der Gemeinschaft mit den erforderlichen Finanzmitteln[173] und der Anspruch nach § 985 BGB auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen.[174] Auf Grund einer Kostengrundentscheidung, die gegen di...mehr

Rz. 14 Die Kosten der mehrheitlich beschlossenen Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus haben alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn die Gemeinschaftsordnung allgemein diesen Verteilungsschlüssel bestimmt.[33] Nach § 16 Abs. 2 S. 2 können für bestimmte Kosten oder Arten von Kosten abweichenden Regelungen ...mehr

Rz. 106 Der Beschluss ist grundsätzlich nicht bedingungsfeindlich, d.h. ein Verwalter kann auch unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung bestellt werden.[85] Dem entgegenstehende Regelungen existieren nicht. Ist z.B. die Abberufung des alten Verwalters angefochten worden und zugleich ein neuer Verwalter bestellt, kann auch ein Bedürfnis dafür Bestehen, die Beste...mehr

Rz. 33 Mit dem Übergang der Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde der Kreis der Abmahnungsbefugten deutlich beschränkt. Abmahnen kann jetzt nur noch der Verband. Die die einzelnen Wohnungseigentümer sind nicht mehr abmahnungsbefugt.[48] Für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt gemäß § 9b Abs. 1 WEG der Verwalter, in...mehr

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) so...mehr

Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2 BGB vorgesehene Kündigungsfrist von zwei Wochen ist für das Wohnungseigentumsrecht zu modifizieren.[435] Ihre Einhaltung erscheint schon aufgrund der regelmäßigen Einberufungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) problematisch. Deshalb findet die Frist nur mit der Maßgabe Anwendung, dass die Kündigung innerhalb einer angemessen kurzen Zeit ...mehr

Rz. 9 Unabhängig von einer Vereinbarung nach § 11 Abs. 1 S. 3 bleibt den Wohnungseigentümern jederzeit die Möglichkeit, sich vertraglich zur Aufhebung der Gemeinschaft zu verpflichten;[13] es handelt sich nicht um eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3, da nicht das Gemeinschaftsverhältnis geregelt wird. Der Vertrag bedarf gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB der notarie...mehr

Rz. 4 Der gesetzlichen Konzeption nach ist der Verwalter demnach (nur) noch ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Schuldrechtliche Beziehungen zu den Wohnungseigentümern bestehen nicht mehr.[6] Das gilt auch dann, wenn der Verwalter aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Kl...mehr

Rz. 77 Ein Beschluss setzt zunächst voraus, dass die Eigentümerversammlung eine bestimmte Frage mit Wirkung für alle Wohnungseigentümer regeln will. Nicht jede Willensäußerung der Eigentümerversammlung ist ein Beschluss, auch wenn darüber abgestimmt wird. Es darf sich also nicht nur um die Einholung eines bloßen Stimmungsbildes,[175] einen Meinungsaustausch,[176] einen unver...mehr

Rz. 56 Es entspricht trotz § 29 Abs. 3 WEG wohl noch ordnungsmäßiger Verwaltung, den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beschließen,[152] wobei ein angemessener Selbstbehalt vereinbart werden sollte.[153]mehr

Rz. 61 Schon nach bisherigem Recht herrschte aber kein Zweifel, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch alle anderen Verwaltungsunterlagen einsehen kann. Dies umfasst neben den Unterlagen des Verwalters auch diejenigen des Verwaltungsbeirats, und ebenso, wenn vorhanden, weiterer Gremien. Allerdings zielt der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG nur auf die kommentarlose Vor...mehr

Rz. 505 Dass der Verwalter allenfalls als Handlungsstörer nicht aber als Zustandsstörer angesehen werden kann, bedeutet indes nicht, dass er nicht bußgeldrechtlich in Anspruch genommen werden könnte. Rz. 506 Gem. der §§ 14, 9 OWiG kann dem vertretungsberechtigten Organ einer Gesellschaft ein Ordnungsgeld auferlegt werden, sofern eine Verantwortlichkeit (§ 10 OWiG) zu bejahen ...mehr

Rz. 178 Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB kann der Einwand einer Mitverursachung gemäß § 254 Abs. 1 BGB entgegengehalten werden.[585] Insoweit kann ein Betroffener, um seiner im eigenen Interesse bestehenden Verantwortung zur Schadensverhütung gerecht zu werden, dazu gehalten sein, die ihm zustehenden Abwehransprüche in dem ihm möglichen und zumutb...mehr

Rz. 47 Gläubiger des Anspruchs ist allein der betroffene Wohnungseigentümer. Gehört die Eigentumswohnung oder das Teileigentum mehreren Eigentümer nach Bruchteilen, ist nach § 1011 BGB jeder von ihnen berechtigt, die Ansprüche aus dem Sondereigentum geltend zu machen. § 9a Abs. 2 gilt für diesen Anspruch nicht, auch nicht, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroff...mehr

Rz. 28 Soweit das Gesetz nur von Wohnungseigentümern redet, dürfte dieser Wortlaut wie in § 23 Abs. 1 S. 1 WEG zu eng gefasst sein. Die Möglichkeit der Online-Teilnahme wird man auch anderen Teilnahmeberechtigten (Insolvenzverwaltern, Bevollmächtigten) eröffnen können. Denn sie treten an die Stelle der Wohnungseigentümer. Insoweit kann auf die Ausführungen zur Teilnahmeberec...mehr

Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachschuss) sowie durch anteilige Beiträge für ku...mehr

Rz. 133 Beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen von Absatz 2 S. 2 die Durchführung der Maßnahme selbst zu übernehmen oder die Durchführung der Maßnahmen durch den Wohnungseigentümer unter Mitwirkung der GdWE zu gestatten, entsteht eine Durchführungspflicht der GdWE. Sie muss dann mitwirken, wenn die Maßnahme den Vorgaben entspricht, bzw. die Durchführung beginnen.[383]mehr

Rz. 57 Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in bestimmten Fällen die Kenntnis oder das Kennenmüssen der Mitglieder des Verwaltungsbeirats zugerechnet. Dies gilt etwa bei der Entlastung des Verwalters oder bei der Verjährung von Wohngeldansprüchen. Ob der Verwaltungsbeirat als Repräsentant der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesehen werden kann, ist jeweils im E...mehr

Rz. 60 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers waren bislang nur punktuell geregelt. So bestand schon nach altem Recht ein Anspruch auf Einsicht in die Niederschriften gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. und in ...mehr

Rz. 4 Die Regelungen zum Entziehungsverfahren sind ganz im Gegensatz zu seiner Bedeutung für den betroffenen Wohnungseigentümer schon in der früheren Gesetzesfassung äußerst knapp ausgefallen und wurden durch das WEMoG nochmals komprimiert. So haben die internen Vorgänge bis zum Gerichtsverfahren nur in der Formulierung des § 17 Abs. 1 WEG ihren Niederschlag gefunden, dass d...mehr

Rz. 39 Daneben dürfte die Möglichkeit vorbeugender Abwehr unbefugter Einberufungen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes bestehen. Nach zutreffender Auffassung kann dem Einberufenden schon vorab im Wege der einstweiligen Verfügung die Durchführung der Eigentümerversammlung untersagt werden.[68] Hierfür spricht nicht nur die Parallele zum Gesellschaftsrecht, wo diese Recht...mehr

Rz. 19 Die Vorschriften des § 16 stehen vollständig zur Disposition der Wohnungseigentümer.[74] Daraus folgt, dass davon auch der Gebrauchs- und Nutzungsumfang umfasst sind. Dies gilt auch für die anteiligen Gebrauchsvorteile am gemeinschaftlichen Eigentum, die aus § 16 Abs. 1 S. 3 folgt. Vorrangig hat m.E. zunächst die Auslegung der Bestandsregelung.[75] Es soll nach einer ...mehr

Rz. 80 In welchem Umfang die Darstellung der Rücklagen weiter in die Jahresabrechnung gehört oder letztlich weitgehend Teil des Vermögensberichts ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Im alten Recht gab es vom BGH recht umfassende Vorgaben zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigent...mehr

Rz. 23 Auch die Ankündigung baulicher Maßnahmen muss derjenige veranlassen, der die Maßnahme durchführt, also die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer. Auch diese Ankündigung müssen die GdWE und der andere Wohnungseigentümer nicht persönlich erklären. Sie können auch hiermit andere beauftragen. Unterlaufen diesen Fehler, geht das zu ihren Lasten (vgl. oben Rdn 12).mehr

Rz. 44 Der Geschäftswert für das Entziehungsverfahren wurde früher häufig nur auf einen Bruchteil des Verkehrswertes oder die durch den zwangsweisen Verkauf hervorgerufenen wirtschaftlichen Nachteile festgesetzt.[86] Nach Rechtsprechung des BGH entspricht der Streitwert aber dem Wert des Wohnungseigentums.[87] Wird nur der Beschluss über die Aufforderung zur Veräußerung ange...mehr

Rz. 31 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen. Das geht schon aus dem Wortlaut hervor, wonach ...mehr

Rz. 10 Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nicht auf den Verbandszweck, d.h. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, beschränkt. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich nicht nur auf die gesamte Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer,[19] sondern – bis an die Grenze des Rechtsmissbrauchs – schlechthin auf die Geschäftsführung der GdWE. Dass die GdWE auch ...mehr

Rz. 85 Da die Verkündung konstitutiv ist, kommt ein Beschluss stets mit dem Ergebnis zustande, das der Versammlungsleiter feststellt.[201] Dies gilt auch dann, wenn er ein unzutreffendes Ergebnis verkündet[202] oder die Anforderungen an die (qualifizierte) Mehrheit verkennt.[203] Lediglich bei vorsätzlich falscher Beschlussfeststellung kommt nach einer bislang vereinzelten A...mehr

Rz. 203 Zu den Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört das allgemeine Zahlungsmanagement, worunter auch die Entgegennahme von Geldern fällt.[168] Rz. 204 Dies betrifft etwa die Entgegennahme von Hausgeldern, von Sonderumlagen und Erhaltungsrücklagebeiträgen, Mieten aus der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums usw. Rz. 205 Leistungen an die GdWE – gleich welcher Art – si...mehr

Rz. 166 Haben sowohl der Voreigentümer als auch der Erwerber alle Vorschüsse ­vollständig eingezahlt, so stehen Ansprüche aufgrund der Anpassung der Vorschüsse nach hier vertretener ­Auffassung allein dem Erwerber zu. Dies entsprach der überwiegenden Auffassung zum alten Recht.[447] Da nach dem Gesetzeswortlaut nun eine Anpassung der Vorschüsse vorgenommen wird, ist die Rech...mehr

Rz. 14 Die Gemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen einem Verbraucher i.S.d. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit d...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

Rz. 90 Vom Negativbeschluss zu trennen ist der Nichtbeschluss. Dieser stellt überhaupt keine Regelung und keinen Beschluss dar, da es an wesentlichen Elementen eines solchen fehlt. Einer der häufigsten Fälle ist die Willensbildung einer Eigentümermehrheit auf einer nicht nach den Vorschriften der §§ 23 ff. WEG einberufenen und durchgeführten Spontanversammlung. Ähnliches gil...mehr

Rz. 21 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Das Geset...mehr

Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es kann sich um die gesetzliche Folge nach Absatz 1 S. 1 ...mehr

Rz. 8 Da eine Eigentümerversammlung grundsätzlich die gesamte Gemeinschaft erfasst, müssen an einer Eigentümerversammlung auch in Mehrhausanlagen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer beteiligt werden. Die Zusammenkunft nur der Miteigentümer eines Hauses ist keine Eigentümerversammlung, die auch nur für diesen Teil der Gemeinschaft gültige Beschlüsse fassen könnte.[5] Zuläss...mehr