Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

In einzelnen Grundbüchern sind andere Miteigentumsanteile angegeben als in der Teilungserklärung. Wie geht das? Muss das geändert werden? Keine dieser Quellen ist in diesem Fall vorrangig. Die Wohnungseigentümer müssen sich verständigen, wer welchen Miteigentumsanteil hat. Das kann nicht beschlossen werden. Eine Änderung ist nicht zwingend, wenn alle mit dem Widerspruch leb...mehr

In einer Teilungserklärung (1970) werden in § 2 die Fenster dem Sondereigentum zugeordnet. Diese Zuordnung ist vermutlich nichtig. In einem weiteren § 6 wird den Eigentümern die Pflicht zur Instandhaltung des in § 2 genannten Sondereigentums, also auch der Fenster, auferlegt. Ein Anstrich der Fenster durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nicht festgeschr...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde vor 40 Jahren ein Anbau veräußert, in dem sich auch Sondereigentum befand. Durch die Veräußerung haben sich die Flächenverhältnisse verändert. Der Umstand ist allen Wohnungseigentümern bekannt. Sie haben bereits einen von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichenden Umlageschlüssel beschlossen. Das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander...mehr

Überblick Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden bei der Begründung eines Wohnungseigentums formuliert und enthalten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die in vielen Fällen nicht durch eine spätere Beschlussfassung geändert werden können, sondern erneut (geändert) vereinbart werden müssen. Auch sind einzelne Regelungen mitunter falsch und müssen ausgelegt oder...mehr

Wenn in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wesentliche Gebäudebestandteile aufgelistet sind und es heißt, diese seien "sondereigentumsfähig": Ist diese Liste in diesen Aspekten zu verwenden und nicht automatisch nichtig oder verstehe ich das falsch? Ja, Sie verstehen das falsch. Es ist weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss möglich, einen wesentlichen Gebäudeb...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die Gemeinschaft der Wohnungseige...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es ein Vorder- und ein Hinterhaus. Beide Häuser stehen jeweils im Sondereigentum. Das Sondereigentum am Hinterhaus wurde in einem Zwangsversteigerungsverfahren durch einen neuen Eigentümer erworben. Der Eigentümer möchte sich von der Gemeinschaft trennen und reicht dementsprechend einen Antrag auf Änderung der Teilungserklärung ein. Wo...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte das Sondereigentum seines Teileigentums in drei Wohnungen umbauen. Kann die Änderung der Teilungserklärung und die Gestattung des Umbaus mit einfacher Mehrheit beschlossen werden? Der eigentliche Umbau wäre eine bauliche Veränderung, die nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann oder sogar keiner Gestattung...mehr

Ist die Gemeinschaftsordnung mit der Hausordnung vergleichbar? Nein. Unter dem Begriff der Gemeinschaftsordnung versteht man die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die zum Inhalt des Sondereigentums gemacht worden sind. Bei der Hausordnung handelt es sich hingegen in der Regel um Gebrauchsbeschlüsse und Verwaltungsbeschlüsse.mehr

Ein Wohnungseigentümer stellt seinen Kellerraum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Errichtung einer neuen Zentralheizung zur Verfügung. Wie kann man diesen Raum als Gemeinschaftsraum dauerhaft und rechtlich sichern? Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigent...mehr

Können Sie bitte kurz die Formulierung erklären: "zum Inhalt des Sondereigentums machen"? Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. In diesem Fall hat das Eigentum einen besonderen Inhalt, beispielsweise den Inhalt...mehr

Wie ist eine Gemeinschaftsordnung zu ändern? Bei der Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine Vielzahl von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Diese Vereinbarungen können durch eine andere Vereinbarung geändert werden. Ein Beschluss wäre nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel. In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Abstimmung nach Einheiten...mehr

Die Wohnungseigentümer können hinsichtlich der Verwaltung einer Mehrhausanlage Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung treffen. Sind Änderungen nur über Vereinbarung möglich? Bedarf es einer notariellen Beurkundung? Vereinbarungen können geändert werden. Ihre Änderung kann beschlossen werden, wenn es eine gesetzliche oder vereinbarte Öffnungsklausel gibt. Fehlt es daran,...mehr

Was muss für die Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgenommen werden? Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Soll die Abgeschlossenheitsbescheinigung geändert werden, muss das also bei der Baubehörde beantragt werden. Die Wohnungseigentü...mehr

Heizkosten Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Wohnungseigentümer die Kosten so zu tragen haben, als besäßen sie real geteiltes Eigentum. Muss ich, wenn sonst nichts zu den Heizkosten geregelt ist, diese nach Verbrauch umlegen oder nach der HeizkostenVO (Zentraler Übergabepunkt durch BHKW)? Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermie...mehr

Muss der Beschluss über einen Grundstückskauf beglaubigt werden? Ich verstehe die Frage so, dass es um einen Beschluss nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG geht, dem Verwalter eine Vertretungsmacht zu geben, einen Grundstückskaufvertrag zu schließen. Dieser Beschluss muss nicht beglaubigt werden, auch nicht mit Blick auf § 29 GBO. Bei Erwerb von Grundeigentum durch die GdWE, vertret...mehr

In der Gemeinschaftsordnung von 1990 wurde unter Benutzungsregelung § 15/1 zur alleinigen Nutzung ausgegeben (Sondernutzungsrechte). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen. Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann in diesem Fall ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine an...mehr

Rn. 447 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Ein Gebäude war fertig gestellt, wenn die Bauarbeiten so weit abgeschlossen sind, dass das Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend in Benutzung genommen werden kann (BFH BStBl II 1975, 412; BFH BStBl II 1975, 659; BFH BStBl II 1989, 906; H 7.4 EStH 2023 "Fertigstellung"). Dies war der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlosse...mehr

Rn. 474 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, an der Wohnungseigentum nach den Vorschriften des 1. Teils des WEG begründet ist (§ 1 Abs 1 WEG). Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs 2 WEG). Das gemeinschaftliche Eigentum umfas...mehr

Wann ist die Zahlung des Hausgelds fällig? Nach § 271 BGB sind die Hausgelder sofort nach Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen auf Grundlage der Jahresabrechnung sowie der Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage zur Zahlung fällig. In der Praxis e...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen für den Fall des Verzugs eines Wohnungseigentümers mit zwei Wohngeldbeträgen (gem. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlagenbeschluss), dass diese ab Verzug mit 10 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen sind. Der Verwalter erhält eine pauschale Vergütung je Mahnung i.H.v. 15 EUR inkl. USt. Zahlt ein Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk...mehr

Die Nutzungsbezeichnung der einzelnen Bereiche des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie im Aufteilungsplan stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Ist eine derartige Vereinbarung wirksam getroffen worden, bindet sie die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Wird das Sonder- oder Teileigentum entgegen der Zweckbestimmung g...mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

Rz. 27 Wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht, ist gem. § 223 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 i. V. m. § 223 Abs. 1 Nr. 1 Nachfeststellungszeitpunkt der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Entstehung der wirtschaftlichen Einheit folgt. Praxis-Beispiel Nachfeststellungszeitpunkt bei Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit [1] Teilung ein...mehr

Rz. 41 Zu Widersprüchen kann es aber auch zwischen der Teilungserklärung im engeren Sinne, also den rein sachenrechtlichen Regelungen, und der Gemeinschaftsordnung im engeren Sinne kommen, die nur die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern regelt. Oftmals enthalten nämlich beide Regelungswerke Bestimmungen zur Nutzung der Räumlichkeiten, die differieren, wenn etwa die ...mehr

Rz. 79 Daneben setzt die materielle Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses die Vereinbarkeit mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Gesetzesrecht voraus. Die Gemeinschaftsordnung kann die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses modifizieren.[183] Daher kann es durchaus sein, dass ein Beschluss zwar nach allgemeinem Gesetzesrecht nicht zu beanstanden wäre, ab...mehr

Rz. 4 Durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (einseitige Teilungserklärung) kann der Eigentümer ­eines Grundstücks das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile teilen und dieses mit Sondereigentum zu Wohnungseigentum verbinden (§ 8), dabei kann das Grundstückseigentum Allein-, Mit- oder Gesamthandseigentum sein (vgl. § 8 WEG Rdn 5). Dieser Weg wird beim s...mehr

I. Rechtsnatur und Form Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendend...mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

Rz. 67 Da § 24 WEG abdingbar ist, kann die Teilungserklärung abweichende Regelungen zur Anfertigung der Niederschrift treffen. Denkbar ist insbesondere die Pflicht zur Protokollierung von Beschlüssen als Wirksamkeitsvoraussetzung und die Festlegung des Unterzeichnerkreises. In diesen Fällen ist aber bei Verletzungen entsprechender Anforderungen, auch wenn sie als Gültigkeits...mehr

Rz. 20 Bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann der teilende Grundstückseigentümer durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (für die Form gilt Rdn 4) die diesem gegenüber erklärte Teilung in allen oder einzelnen Punkten (Bildung von Miteigentumsanteilen, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums [z.B. Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten]...mehr

Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendenden Grundsätzen auszuleg...mehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 37 Die Teilungserklärung muss angeben, welche Räume einem Miteigentumsanteil als Sondereigentum zugeordnet werden sollen (§§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1). Räume, die nicht als Sondereigentum zugeordnet sind, werden kraft Gesetzes und damit ohne Bestimmung in der Teilungserklärung gemeinschaftliches Eigentum. Bestandteile des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 1 sondereigentumsfähig sind...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 26 Nimmt der Eintragungsvermerk im Grundbuch zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug (§ 7 Abs. 3 WEG), so wird der ihr als Anlage beigefügte Aufteilungsplan zum Inhalt des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs [43] und damit von der Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB erfasst. Als Grundbucheintragung unterliegt er...mehr

Rz. 161 Die Bestellung eines Verwalters nach Entstehung der Gemeinschaft, d.h. nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist jederzeit möglich. Sie kann nach der Entstehung der Gemeinschaft durch eine Vereinbarung, d.h. z.B. durch Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder dem Teilungsvertrag oder durch Beschluss erfolgen. Da die Bestellung durch Beschlus...mehr

Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits existenten Öffnungsklausel in ein...mehr

Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

Rz. 1 Während der Verwalter gemäß § 20 Abs. 2 WEG ein notwendiges Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht es den Wohnungseigentümern frei, ob sie gemäß den §§ 20 Abs. 1, 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen. Der Verwaltungsbeirat ist Verwaltungsorgan.[1] § 29 WEG ist durch Vereinbarung insgesamt abänderbar. Wenn die G...mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge...mehr

Rz. 30 Eine Kostenverteilung kann anhand der Wohnflächenanteile erfolgen. Sind Wohn- und Nutzflächen in der Teilungserklärung angeben, so sind die Kosten grds. nach diesen Flächen zu verteilen.[118] Auslegungsbedürftig sind die Fälle, in denen die Teilungserklärung keine spezifischen Flächenangaben oder eine zuordenbare Flächenverteilung enthält. Enthält die Teilungserklärun...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Teilungserklärung für einzelne Räume weitere Bestimmungen vorsehen, etwa die Nutzung als Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller oder Hobbyraum. Sofern diese Bezeichnungen in der Teilungserklärung selbst genannt sind, stellen sie verbindliche Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar.[159] Sie nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 8...mehr