Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Sondereigentums hinausgehen, ordnet § 13 Abs. 2 WEG eine Gestattungsbeschlussfassung an, soweit durch die entsprechende Maßnahme anderen Wohnungseigentümern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. § 13 Abs. 2 WEG betrifft a...mehr

In den Bereichen, in denen die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt selbst nicht handeln kann, sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Hiervon betroffen sind insbesondere Individualansprüche der Wohnungseigentümer wie z. B. auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrig...mehr

Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit stellen folgende Gegenstände bzw. Bereiche Sondereigentum dar: Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zu Sondereigentum zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstallationen von ...mehr

Soweit die Wohnungseigentümer einen notwendigen Beschluss nicht fassen, entscheidet der Richter im Rahmen des entsprechenden Beschlussersetzungsverfahrens. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Beschlüsse über die Einforderung von Nachschüssen oder Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage von Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan nicht zustande kommen oder aber eine richterli...mehr

Die optimale Teilungserklärung für Erbengemeinschaften Die Bedeutung der Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wird in der Praxis unterschätzt. Das betrifft die vorsorgende Beratung im Rahmen von Testament/Erbverträgen bzw. bei der Übertragung zur vorweggenommenen Erbfolge und auch diejenige von Erbengemeinschaften in der Auseinandersetzung. Eine sinnv...mehr

Rz. 32 [Autor/Stand] Nachfeststellungen sind gem. § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG durchzuführen, wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt i.S.d. § 221 Abs. 2 BewG eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht. Dies ist in der Praxis der häufigste Grund einer Nachfeststellung. Rz. 33 [Autor/Stand] Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu en...mehr

Rz. 59 [Autor/Stand] Bei dieser Bauweise ist regelmäßig jedes einzelne Haus mit dem dazugehörigen Grund und Boden eine selbstständige wirtschaftliche Einheit. Rz. 60 [Autor/Stand] Bei Doppel- und Reihenhäusern bildet grds. jedes Haus, das einen eigenen Eingang hat, durch Brandmauern vom Nachbarhaus getrennt ist und über einen eigenen Versorgungsanschluss verfügt, eine selbsts...mehr

In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist in den meisten Fällen unter der Bezeichnung "Begriffsbestimmung" eine mehr oder weniger umfangreiche Aufzählung der dem Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum zugeordneten Gebäudeteile zu finden. Hier ist zu berücksichtigen, dass Bestandteile des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch die Teilungserklärung zu Sondereigentum erkl...mehr

Alle Dächer (egal ob Flachdach, Giebeldach, Walmdach etc.) sind in allen konstruktiven Teilen für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich und deshalb Gemeinschaftseigentum.[1] Auch das Glasdach eines Hofraums ist als konstruktiver Bestandteil zwingend Gemeinschaftseigentum. Weist die Teilungserklärung einen im Hof einer Wohnungseigentumsanlage mit einem Glasd...mehr

Flure, Kellergänge und Eingangsbereiche sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Bei einer Hangsicherung geht es um das Grundstück. Dieses steht in gemeinschaftlichem Eigentum. Ist die Teilungserklärung jüngeren Datums (ab 1.12.2020) kann ein Teil des Grundstücks als Annex eines Raumes aber auch im Sondereigentum stehen (§ 3 Abs. 2 WEG). Die Zuständigkeit der Hangsicherung muss dann im Einzelfall geklärt werden.mehr

Thermostatventile sind Bestandteile des gemeinschaftlichen Heizungssystems und damit Gemeinschaftseigentum.[1] Sie können jedoch zu Sondereigentum erklärt werden, wenn bereits die Heizkörper durch Teilungserklärung oder anderweitige Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt wurden.[2]mehr

Ein Einbauschrank gehört zum Zubehör der Wohnung und ist deshalb Bestandteil des Sondereigentums.[1]mehr

Der Einbauschrank gehört zum Zubehör der Wohnung und ist deshalb Bestandteil des Sondereigentums.[1]mehr

Die Außenanlage ist als Grund und Boden Gemeinschaftseigentum. Gem. § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum aber seit Inkrafttreten des WEMoG auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt werden. In einem solchen Fall muss die Gartenfläche in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichnet und gekennzeichnet sein.[1]mehr

Soweit keine anderen Vereinbarungen in der Teilungserklärung getroffen sind, gehören die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen einer gemeinschaftlichen Sprechanlage eines Hauses zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.[1]mehr

Das Grundstück ist grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Gem. § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum aber seit Inkrafttreten des WEMoG auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt werden. In einem solchen Fall muss die Gartenfläche in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichnet und gekennzeichnet sein.[1]mehr

Die gemeinschaftlichen Flure, Kellergänge und Eingangsbereiche sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.[1]mehr

Der Balkon ist grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, ist aber sondereigentumsfähig.[1] Sondereigentumsfähig ist jedoch nur der räumlich umgrenzte Bereich des Balkons. Ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung entsteht kein Sondereigentum, auch nicht "automatisch", weil der Balkon z. B. nur vom Sondereigentum aus betreten werden kann.[2] Ist der Balk...mehr

Einzelne Stellplätze eines Duplexparkers Gilt altes Recht (Teilungserklärung vor Inkrafftreten des WEMoG am 1.12.2020), ist weder der einzelne Stellplatz innerhalb eines Mehrfachparkers noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem ("Palettenparker") nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. sondereigentumsfähig.[1] Gilt neues Recht, kann wegen der Raumfiktion des § 3 Abs. ...mehr

Bei haustechnischen Installationen für Wasser, Energie etc. handelt es sich um geschlossene Anlagen, deren eigenmächtige Veränderung Auswirkungen auf die Gesamtanlage haben kann. Daher können in diesem Zusammenhang die Anschlussleitungen inklusive der Heizkörper auch innerhalb des Sondereigentums Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sein.[1] Im Übrigen aber stehen die Heiz...mehr

Die nachfolgende Tabelle enthält nur Angaben zu wesentlichen Gebäudeteilen und nur zu der Frage, was von Gesetzes wegen nach § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG gilt, wenn die wesentlichen Gebäudeteile zu einem Raum gehören, der zum Gegenstand des Sondereigentums bestimmt ist. Ob ein Raum im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum steht, ordnet die Teilungserklärung/der Teil...mehr

Begriff Als Verwalter wird man nahezu täglich mit der Frage konfrontiert, ob ein Gegenstand oder eine bestimmte Einrichtung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört. Solche Fragen sind meist nicht schnell und schon gar nicht allgemeinverbindlich zu beantworten, denn die genaue Zuordnung ist häufig eine Frage des Einzelfalls. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann bei...mehr

Ein bebautes Grundstück[1] ist dagegen ein Grundstück, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden. Wichtig für die Bewertung ist die Definition einer Wohnung. Hierbei ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sind, dass ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von ander...mehr

Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Hinweis Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährde...mehr

Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen enthalten häufig eine mit § 12 WEG korrespondierende Bestimmung, nach der zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung kann gegenüber dem – etwa säumigen – betreffenden zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht we...mehr

Problemüberblick Im Fall ist im Wesentlichen zu fragen, ob K ein Vorkaufsrecht erworben hatte. Vorkaufsrecht des Mieters Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zum Vorkauf berechtigt. Diese Be...mehr

Unter dem Zurückbehaltungsrecht versteht man das Recht eines Schuldners, die von ihm geschuldete Leistung solange zu verweigern, bis der andere Vertragsteil seine Pflichten erfüllt hat. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis als gesetzlichem Schuldverhältni...mehr

Dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – müssen 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereits eine Einzugsermächtigung schriftlich erteilt wurde oder nicht (sog. Pre-Notification). Eine kürzere Frist kann vereinbart werden. Werden i...mehr

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinsc...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG oder § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wen...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung is...mehr

Die Festsetzung der Rücklagenhöhe unterfällt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Insbesondere in älteren Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen finden sich vereinzelt Regelungen über konkrete Beträge, die der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind. Derartige Regelungen sind für die Wohnungseigentümer lediglich insoweit maßgeblich, als sie geeignet si...mehr

Völlig unproblematisch ist die Ausgangslage dann, wenn die Mehrhausanlage ohnehin ungeregelt ist und keine Trennung der einzelnen Häuser bzw. Gebäudeteile vorsieht, insbesondere also die Kostenverteilung einheitlich unter sämtlichen Wohnungseigentümern erfolgt. Stets ist hier nur eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtanlage zu bilden. Keine Beschlusskompetenz Die Wohnungseige...mehr

Begriff § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" vor. Gemeint ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient.[1] Verzicht auf Bildun...mehr

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen,...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage stets ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat auch ein jeder Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG hierauf einen Anspruch.[1] Ist eine Rücklage nicht gebildet, kann er deren Bildung grundsätzlich gerichtlich durchsetzen. Zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer zunächst die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters e...mehr

Es ist gängige Praxis, dass sich Bauträger selbst oder "bauträgernahe" Verwaltungsunternehmen zum Verwalter bestellen. Häufig werden seitens der Bauträger zu diesem Zweck auch Tochterunternehmen gegründet, die dann zum Verwalter bestellt werden. Dies ist zulässig.[1] Neben dem Vorteil der "Nähe" zu dem zu verwaltenden Objekt und hiermit verbundener genauester Kenntnis der ba...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Begriff Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch). In erster Linie stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche zu, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmung...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 16.5.2025, V ZR 270/23...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Unter bestimmten Voraussetzung kann jeder Eigentümer Individualanspruch durchsetzen Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Eigentümer gerichtlich geltend gemacht werden, so er durch das Verhalten bzw. eine zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Wohnungseigentümers konkret in seinem ...mehr

Verjährung Verjährungsrechtlich bestimmt § 199 Abs. 5 BGB, dass bei Ansprüchen auf dauerndes Unterlassen letztlich mit jeder Zuwiderhandlung eine erneute Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird[1] und Unterlassungsansprüche insoweit nicht verjähren können. Konkret: Wird etwa eine Sondereigentumseinheit zweckbestimmungswidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch nicht, so...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtlich unauflösbar. Als Korrektiv muss also ein Mittel gefunden werden, um untragbare Zustände, die von einem Wohnungseigentümer ausgehen, beenden zu können. Als sog. ultima ratio – als letztes und äußerstes Mittel – steht der Gemeinschaft die Entziehung des Wohnungseigentums eines ihrer Mitglieder zur Verfügung. Die Entziehung ...mehr

Zusammenfassung Überblick Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden bei der Begründung eines Wohnungseigentums formuliert und enthalten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die in vielen Fällen nicht durch eine spätere Beschlussfassung geändert werden können, sondern erneut (geändert) vereinbart werden müssen. Auch sind einzelne Regelungen mitunter falsch und müssen...mehr