Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Verbreitet finden sich in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auflistungen der Sondereigentumsbereiche. Wie bereits ausgeführt können jedoch Bereiche des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Entsprechende Auflistungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben daher in aller Regel lediglich deklarat...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Ansp...mehr

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer Eigentümer der Heizkörper ist, wenn es einen hydraulischen Abgleich gibt. Eigentum an einem Heizkörper Durch eine Teilungserklärung kann kein wesentlicher Gebäudebestandteil zum Sondereigentum erklärt werden. Wenn doch, ist die Teilungserklärung insoweit nichtig (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12, Rn. 11). Und ein erst beab...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Der Antrag, den § 13 der Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass der Satz "Der Verwalter haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit" ersatzlos gestrichen wird, wurde abgelehnt." Wohnungseigentümer K meint, dieses Vorgehen widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er beantragt daher nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den...mehr

Das AG meint, die Heizkörper stünden, wie es K vortrage, im Sondereigentum. Denn die Teilungserklärung habe die Heizkörper in den Sondereigentumseinheiten zum Sondereigentum bestimmt. Dem stehe § 5 Abs. 2 WEG auch nicht entgegen. Denn die Beweisaufnahme habe ergeben, dass den Heizkörpern für den beabsichtigten hydraulischen Abgleich keine Funktion zukomme.mehr

In dem Aufteilungsplan werden Räume, die Teileigentümer T zustehen (in der Teilungserklärung als Einheit Nummer 2 bezeichnet), "Laden" genannt. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Die Einheiten 1 und 2 dienen als Laden. Die Einheiten 3 bis 10 dienen Wohnzwecken; sie dürfen jedoch auch als Praxis oder Büroräume verwendet werden, soweit nicht öffentlich-rechtliche...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie man einen Raum gebrauchen und nutzen kann, der als Teileigentum und zusätzlich als Laden gewidmet ist. Widmung eines Raumes als Laden In einem Raum, der nach einer Vereinbarung als "Laden" gewidmet ist, ist grundsätzlich die Nutzung als Verkaufsstätte für Waren zulässig, bei der der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vord...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Von einem Rechtsmissbrauch sei bei einer Anfechtungsklage nur auszugehen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen diene und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten sei. Dies sei nicht dargetan. Denn K rüge zu Recht eine mangeln...mehr

Das LG meint, die Berufung habe offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg! Das Beschlussersetzungsbegehren wäre nur dann begründet, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterblieben wäre (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dies erfordere einen Anspruch des Wohnungseigentümers auf die begehrte Beschlussfassung. Ein solcher Anspruch bestünde, wenn das Ermessen der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Die Umlagevereinbarung ist nach Auffassung des Gerichts unbestimmt, unvollständig und praktisch daher nicht durchführbar! Es sei unstreitig, dass die in der Umlagevereinbarung genannten Wohn-/Nutzflächen nicht feststünden. Enthalte eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – wie hier – keine exakten Flächenangaben, sei durch ergänzende Auslegung zu ermitteln, wie sich Wohn...mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen...mehr

Bei einem so genannten Terrassenbau (treppenförmig am Hang) wurden in den Erdgeschosswohnungen größere Räume "in den Hang" gebaut. Diese Räume kommen in Plänen und in der Teilungserklärung nicht vor. Stehen diese im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum? Räume, die nach der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugewiesen sind, stehen im gemeinschaftlichen...mehr

Rz. 5 Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden ist, nach Überlassung Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden ist oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Rz. 6 Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags muss der vollen...mehr

Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung (aus 1993) zu Nutzungen, Lasten, Kosten lautet: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Teilungserklärung oder in einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung etwa...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 17 Wohnungen. Ein Wohnungseigentümer hat 2 Wohnungen baulich vereinigt und möchte nun, dass die zusammengelegten Wohnungen als eine Einheit angesehen werden, beispielsweise für die Kosten der Verwaltung. Die Teilungserklärung wurde nicht geändert. Was gilt? Solange die Wohnungen nicht sachenrechtlich vereinigt sind (= dazu müsste die...mehr

Gehen bei Fenstern immer alle Reparaturkosten, wie z. B. die vom Rollladenmotor oder -gurt, zulasten der Gemeinschaft? Ja. Steht ein wesentliches Gebäudebestandteil im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise Rollläden, stehen auch die Zubehörteile dieses Bestandteils im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise ein Motor oder ein Gurt. Die Wohnungseigentümer können in...mehr

Muss ein Umlagebeschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und also im Grundbuch eingetragen werden, damit er einen Sondernachfolger bindet? Nein. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen nur Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen zur Bindung eines Sondernachfolgers als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. In einz...mehr

Eine Wohnungseigentumsanlage, die aus 3 Einzelhäusern besteht, liegt in einer wiederauflebenden Ferienregion. 2 Wohnungseigentümer haben die Wohnungen als privat genutzte Ferienwohnungen für sich und nahe Verwandte gekauft. Dies ist auch so gestattet. Aus privaten Gründen standen beide Wohnungen seit einem Jahr weitgehend leer. Nun begehren die beiden Wohnungseigentümer, d...mehr

Besteht automatisch ein Anspruch auf Auszahlung von Guthaben? Da Beschlussgegenstand entweder ein sich ergebender Nachschuss darstellt ober aber die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Vorschüsse, besteht kein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens, wenn Zahlungsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen. Wenn eine Teilungserklärung die Regelun...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Balkone instand zu setzen. Es gibt 27 Einheiten, von den 14 über einen Balkon verfügen. Andere Eigentümer, zum Beispiel solche, die eine Terrasse haben, möchten sich nicht an den Kosten beteiligen. Kann man einen solchen Beschluss fassen? Da es um eine Erhaltungsmaßnahme und um keine bauliche Veränderung geht, handelt es sich um Kos...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die GdWE kann nach § 17 WEG vorge...mehr

Bei einer Fußbodenheizung muss die Verteilung (inkl. Thermostate) der Stränge geändert werden. Die "Verteilung" befindet sich im Bereich des Sondereigentums. Ist die Verteilung gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum? In der Teilungserklärung steht hierzu nichts. Auf die Teilungserklärung kommt es nicht an. Dort kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht zum Son...mehr

Überblick Fragen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehören zu den zentralen Themen des Wohnungseigentumsrechts. Sie betreffen nicht nur die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Einzelfall, sondern auch Regelungen und deren Auslegung in der Teilungserklärung, Nutzung und Gebrauch, die Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch etc. Die in diesem Beitrag be...mehr

Eine Gemeinschaft besteht aus Reihenhäusern, jeweils sechs Einheiten pro Reihe, insgesamt drei Gebäude. Wem gehört jeweils das Dach? In der Teilungserklärung steht, dass die Wohnungen so behandelt werden sollen, als wenn sie eigenständige Gebäude wären. Jedes Dach gehört allen Wohnungseigentümern. Es handelt sich bei jedem Dach um gemeinschaftliches Eigentum.mehr

Ein Wohnungseigentümer pflastert seine Terrasse neu und vergrößert sie bei dieser Gelegenheit um ca. 2 qm, ohne dies vorher kundzutun. Die Vergrößerung wird im Nachhinein festgestellt. Was ist zu veranlassen? Die Frage berührt mehrere Punkte. Zum einen wird die Pflicht der Verwaltung angesprochen, regelmäßig (wenigstens einmal jährlich) das gemeinschaftliche Eigentum auf bau...mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan...mehr

Ich habe 2 Fragen zu der erforderlichen Beschlussmehrheit beim Austausch von 40 Jahre alte Fenstern, die nicht alle defekt sind: Was gilt bei einem Austausch ohne gestalterische Veränderung, also wieder Holzfenster? Was gilt bei einem Einbau von Kunststofffenstern anstelle der Holzfenster? Für die zu erreichende Beschlussmehrheit "Holzfenster-Holzfenster" ist unerheblich, ob ...mehr

Wie werden die Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung unter den Wohnungseigentümern verteilt? Vom Grundsatz her gilt, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, deren Kosten zu tragen haben, aber auch ausschließlich zur Nutzung berechtigt sind. Hiervon gibt es allerdings zwei Ausnahmen: Die Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen, wen...mehr

In der Teilungserklärung ist geregelt, dass die Jahresabrechnung 4 Wochen nach Erhalt als genehmigt gilt. Kann die Versammlung anders beschließen? Da die Jahresabrechnung nicht mehr beschlossen wird, sind derartige Genehmigungsfiktionen nicht mehr zu beachten. Auch nach altem Recht konnte entsprechend des Gedankens einer Zweitbeschlussfassung auch im Fall einer Genehmigungs...mehr

Kann ich in einer Mehrhausanlage, für die in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass für jede Untergemeinschaft eine eigene Eigentümerversammlung abzuhalten sei, von allen Eigentümern beschließen lassen, dass die Versammlung gemeinsam abgehalten wird? Ein Beschluss kann die Vereinbarung nicht ändern. Er wäre für das Abhalten einer gemeinsamen Versammlung aber nur nicht ...mehr

Müssen bauliche Veränderungen beschlossen werden? Jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf einer Beschlussfassung. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob einzelne Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Auch wenn keiner der Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt wird, bedarf es zwingend einer Beschlussfassung. Kann da...mehr

Was genau ist ein Annex? Wo steht der im Grundbuch? Ein Annex ist ein Anhang oder ein Zusatz zu etwas Bestehendem. § 3 Abs. 2 WEG regelt: "Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache". Diese ...mehr

Ist die Versammlung immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten sind? Ja. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Vor Inkrafttreten des WEMoG war die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn die erschienene...mehr

Was ist unter der Geschäftsordnung bzw. einem "Antrag zur Geschäftsordnung" zu verstehen? Für die Durchführung einer Eigentümerversammlung können Regelungen in einer Geschäftsordnung getroffen werden. Das Gesetz kennt eine solche Geschäftsordnung nicht. Die Teilungserklärung kann eine solche Regelung enthalten. In der Regel ist dies allerdings nicht der Fall. Dennoch können...mehr

Ich bin im Zweifel, ob die einzelnen Plätze in einem Mehrfachparker (Vierfachparker) in einer Wohnungseigentumsanlage im Sondereigentum stehen. Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 1995. Den jeweiligen Vierfachparkern sind 40/10.000tel Miteigentumsanteile zugewiesen. Einem Wohnungseigentum sind 2 Stellplätze in einem der Vierfachparker zugewiesen. Die Berechtigte X ha...mehr

In der Versammlung erscheint die Ehefrau eines Wohnungseigentümers. Sie ist neben ihm Eigentümerin des Wohnungseigentums. Bedarf sie einer Vollmacht in Textform nach § 25 Abs. 3 WEG? Ja. Das Gesetz kennt für Ehepaare, Lebenspartnerschaften oder andere Miteigentümer keine Besonderheiten. Ist es noch zulässig, dass im Verwaltervertrag vereinbart ist, dass sich Eheleute immer...mehr

In der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung finden sich keine Angaben zu einer Sprechanlage mit Kamerafunktion. Tatsächlich befindet sich in einer Wohnung eine defekte Kamera. Muss sich die Verwaltung um dieses Problem kümmern? Ob sich die Verwaltung um ein Bauteil oder eine Einrichtung kümmern muss, ist die Frage danach, ob sich das Bauteil oder die Einrichtung im gemei...mehr

Wer trägt die Kosten einer Verwalterzustimmung? Wer ist als Verursacher zu sehen: Käufer, Verkäufer oder Gemeinschaft? In der Teilungserklärung ist zwar festgelegt, dass die Zustimmung nötig ist, nicht aber, wer die Kosten trägt. Wenn nichts geregelt ist, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten. Die Wohnungseigentümer können aber auf Grundlage...mehr

Wie stimmt man geheim ab? Wie macht man das als Verwalter organisatorisch? Braucht man dann Karten mit den MEA und die werden in eine Box geworfen? Wie die Verwaltung eine geheime Wahl organisiert, bestimmt sie als Versammlungsleiterin nach billigem Ermessen. Das muss sich u. a. am geltenden Stimmrechtsprinzip ausrichten. Ihr Vorschlag ist nicht zu beanstanden, wenn das Wer...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben? Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden. Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung en...mehr

Ist ein Balkonanbau bei einem Altbau eine bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten würde? Das Gesetz definiert nicht, was eine grundlegende Umgestaltung ist. Der BGH hatte in 2 Fällen[1] jetzt Gelegenheit, hier für Klarheit zu sorgen, hat eine Definition aber noch vermieden. Er hat sich jedoch festgelegt, dass eine grundlegende Umgestalt...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

Stimmenmehrheit Ist die Stimmenmehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG von mehr als zwei Dritteln auf die in der Versammlung abgegebenen Stimmen zu beziehen oder sind damit 2/3 aller Eigentümer gemeint ohne Rücksicht darauf, ob sie an der Versammlung teilgenommen haben? Die Antwort ergibt sich aus dem Wortlaut des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. § 22 Abs. 2 WEG a. F. knüpft...mehr

Wenn für eine Untergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wird, erfolgt dann der Auftrag für diese Sanierungsmaßnahme durch die Gesamtgemeinschaft? Ja! Müssen bei einer Mehrhausanlage auch dann sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, wenn die bauliche Veränderung nur ein Haus betrifft? Das kommt darauf an, was die Gemeinschaftsordnung regelt. Hier können den Wohnu...mehr

Wenn jede bauliche Veränderung eines Gestattungsbeschlusses bedarf, muss dann auch den Wohnungseigentümern gestattet werden, Dübellöcher in tragende Wände bohren zu dürfen? Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angese...mehr

Enger zeitlicher Zusammenhang Die Kündigung nach § 543 BGB muss in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsverstoß erfolgen. Gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses spricht, wenn die Kündigung erst längere Zeit nach der Vertragsverletzung ausgesprochen wird, da dies als Indiz dafür gewertet werden kann, dass das Verhalten nicht als besonders schwer...mehr

Das Erbbaurecht lastet als beschränkt dingliches Recht auf dem Grundstückseigentum.[1] Die Zulässigkeit eines auf mehreren Grundstücken lastenden Gesamterbbaurechts ist anerkannt. Nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG kann das Erbbaurecht auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks (Waldfläche) erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache ble...mehr