Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Rz. 13 Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", waren damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint.[93] In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklär...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 4 Das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (siehe § 16 Abs. 1 S. 3) ist im Rahmen der Zweckbestimmung und der vereinbarten und beschlossenen Gebrauchsregelungen nach Maßgabe von Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 maßvoll auszuüben. Keinem anderen Wohnungseigentümer darf ein Nachteil erwachsen, der das bei einem geordneten Zu...mehr

Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser Einordnung bestimmt sich im Gru...mehr

Rz. 4 Unter Zerstörung versteht nicht jede Einschränkung der Nutzbarkeit von Gebäuden, sondern nur den Fall, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung, Explosion, Erdbeben) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandh...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 29 Eine generelle Übertragung weiterer, über § 29 Abs. 2 WEG hinausgehender Aufgaben und Befugnisse auf den Verwaltungsbeirat, kann durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung erfolgen.[95] Die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 und 2 WEG zustehenden Aufgaben und Befugnisse dürfen jedoch nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Grundlegende Aufgabe...mehr

Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu...mehr

Rz. 8 Die anteilige Zuteilung der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums richtet sich gem. § 16 Abs. 1 S. 2 anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[29] Die Vorschrift bildet den gesetzlichen Regelfall. Entsprechend dem Wortlaut ("hat zu tragen") bildet der Regelfall der Umlage nach Miteigentumsanteilen nach § 16 die gesetzliche Grundlage der Beitragspfli...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 53 Der Zustimmungsberechtigte – meist die Gemeinschaft – ist verpflichtet, das Vorliegen eines wichtigen Versagungsgrundes zu prüfen. Er muss dabei aber grundsätzlich auch Nachforschungen über die Person des Erwerbers und dessen Vermögensverhältnisse anstellen,[182] auch wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht bestimmt. Nachfragen gegenüber dem Veräußerer sind ratsam. D...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

Rz. 168 Ein Beseitigungsanspruch ist an den Maßstab der unzulässigen Rechtsausübung (§§ 226, 242, 275 Abs. 2 BGB) gebunden.[548] Das Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn es nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen erfüllt werden könnte. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind alle Umstände...mehr

Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn...mehr

Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. fahrlässig oder vorsätzlich, erfolgt. Rz. 332 Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei diejenige Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufge...mehr

Rz. 59 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger/Veräußerer ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen.[195] Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 179 Verantwortlich für die Beseitigung ist der bei Vornahme der baulichen Veränderung eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer, wenn er die Maßnahme durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.[587] Er ist unmittelbarer Handlungsstörer, wenn er die Veränderung selbst vorgenommen hat.[588] Er ist mittelbarer Handlungsstörer durc...mehr

Rz. 640 Wird der Verwalter im Rahmen der Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) bestellt, ist das Protokoll, d.h. die Niederschrift des Bestellungsbeschlusses i.S.d. § 24 Abs. 4 S. 1 WEG, zu dieser vorzulegen. Rz. 641 Das Gesetz spricht zwar davon, dass eine Niederschrift vorzulegen ist. Sowohl dem Sinn und Zweck nach als auch den Anforderungen des § 29 GBO entsprechend, ausreichend i...mehr

Rz. 270 Die Höhe des Verzugszinses richtet sich in erster Linie nach dem BGB. Rz. 271 Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 S. 2 BGB). § 288 Abs. 2 BGB, der den Verzugszinssatz für Entgeltforderungen bestimmt, ist auf Wohngeldforderungen nicht anwendbar.[663] Gleiches gilt für § 288 Abs. 5 und 6 BGB. Rz. 2...mehr

Rz. 175 Persönliche Dienstleistungen des einzelnen Wohnungseigentümers sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Grundsatz, dass sonstige Leistungspflichten durch Beschlussfassung begründet werden können, trifft m.E. nicht zu. Es gilt nach der hier vertretenen Auffassung ein Belastungsverbot. Daraus folgt wiederum, dass einzelne Leistungspflichten wie beispielsweise Reini...mehr

Rz. 647 Ist die Niederschrift vorzulegen, bedarf es der beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters (beim Umlaufbeschluss des Initiators) und mindestens eines weiteren in der Versammlung anwesenden bzw. zeichnenden Wohnungseigentümers; d.h. nur die Unterschrift des Versammlungsleiters/Initiators, der zugleich auch Wohnungseigentümer ist, genügt nicht. Rz. 648 Auch ein...mehr

Rz. 76 Im Wohnungseigentumsrecht ist nicht der jeweils neueste Stand der DIN 4109 maßgeblich. Maßgeblich ist vielmehr die bei Errichtung des Gebäudes geltende Fassung der DIN 4109.[368] Auf die Lästigkeit des Geräusches kommt es nicht an.[369] Ein höherer Schallschutz kann sich aber aus der Gemeinschaftsordnung bzw. einer nachträglichen Vereinbarung ergeben; nicht hingegen a...mehr

Rz. 140 Ein Wand- oder Deckendurchbruch zur Verbindung von zwei Wohnungen hebt die Abgeschlossenheit der betroffenen Wohnungen auf. Damit wird ein der Teilungserklärung sowie § 3 Abs. 2 widersprechender Zustand geschaffen. Dieser objektiv ordnungswidrige Zustand allein ist noch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil.[430] E...mehr

Rz. 12 Die Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich jederzeit, auch vor Ablauf der Amtszeit, möglich.[49] Der Wohnungseigentümer, der als Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden soll, ist stimmberechtigt.[50] Die Bestellung eines neuen Verwaltungsbeirats (Neuwahl) enthält in der Regel schlüssig die Abberufung des f...mehr

Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck des § 16 Abs. 8 a.F. entsprechende Vorschrift existie...mehr

Rz. 24 Das Gesetz regelt in § 25 Abs. 4 WEG nur den Fall des Stimmrechtsausschlusses wegen einer Interessenkollision oder der rechtskräftigen Verurteilung im Entziehungsverfahren. Erster Fall liegt bei einer Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte mit einem Wohnungseigentümer bzw. über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn vor. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsstreit...mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 32 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.32: Beispiel einer Versammlungsniederschrift Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 107, 60006 Frankfurt am Main am Mittwoch, dem 19.4.2024 im Bürgerhaus Gallus, in Frankfurt am Main. Beschlussfähigkeit: Von insgesamt 18 Wohnungseigentümern sind zu dieser Versammlung 14 Wohnungseige...mehr

Rz. 15 Besteht die Wohnungseigentumsanlage nicht nur aus einem Haus, sondern aus mehreren baulich untergliederten Grundstücks- oder Gebäudebereichen (z.B. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, mehrere freistehende Gebäude oder Tiefgarage des einzigen Mehrparteienhauses) enthält die Gemeinschaftsordnung dieser sog. Mehrhausanlagen häufig Sonderregelungen für einzelne Gebäude. Im Z...mehr

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Rz. 304 Die Zwangsvollstreckung ist im 8. Buch der ZPO geregelt. Das Gesetz unterscheidet bei Zahlungstiteln nach der Art des Zugriffsobjekts. Die Vollstreckung erfolgt auf Antrag, der an das zuständige Vollstreckungsorgan zu richten ist.mehr

Rz. 52 Widerspricht der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung, begründet dies allein noch keinen Unterlassungsanspruch. Die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch.[142] Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierend...mehr

Rz. 186 Insbesondere in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume darf aus Gründen des Vertrauensschutzes nur ausnahmsweise rückwirkend eingegriffen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt.[624] Hat sich dagegen bei typisierender Betrachtung für den noch laufenden ...mehr

Rz. 18 Gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 WEG sind der Eintragungsbewilligung der Aufteilungsplan (Nr. 1, vgl. Rdn 21) und die Bescheinigung über die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG (Nr. 2, vgl. Rdn 34) als Anlagen beizufügen. Dies erfordert keine körperliche Verbindung durch Schnur und Siegel (§ 44 BeurkG) mit der Eintragungsbewilligung, sondern es reicht aus, wenn sie mit der Eintr...mehr

Rz. 97 Bei einer Mehrhausanlage gelten Besonderheiten. Insoweit kann auf ältere Rechtsprechung nur mit Vorsicht zurückgegriffen werden, denn zum einen berücksichtigt diese nicht die Systemverschiebung in § 28, zum anderen hat der BGH – noch zum alten Recht – seine Rechtsprechung zur Beschlussfassung[275] geändert. § 10 ermöglicht es, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältn...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

Rz. 32 Die GdWE kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer nach § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.[72] Die Wohnungseigentümer können z.B. be...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr

Rz. 12 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.12: Klageantrag Wohngeldforderung Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[14] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Gesch...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

1 Leitsatz § 878 BGB ist auf einen Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anzuwenden, wenn sich die Teilungserklärung auf mehrere Grundstücke bezieht und es an der für die Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt. 2 Normenkette § 878 BGB; §§ 1 Abs. 4, 8...mehr

1 Leitsatz Eine Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht nicht, wenn die Genehmigungsfreigrenzen nach § 250 Abs. 1 Satz 2 und Satz 6 BauGB unterschritten sind und kein zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung bestehendes Wohngebäude betroffen ist. Dem Grundbuchamt ist das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 5 i. V. m. § 250 Abs...mehr

§ 878 BGB ist auf einen Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anzuwenden, wenn sich die Teilungserklärung auf mehrere Grundstücke bezieht und es an der für die Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt.mehr

Ohne Erfolg! B müsse für den Vollzug der Teilungserklärung eine Genehmigung oder ein Negativzeugnis gem. § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB vorlegen. Gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei für die Teilung bestehender Wohngebäude eine Genehmigung erforderlich, sofern die Landesregierung, wie in Hessen, gem. § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB durch Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnu...mehr

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Die B ist Eigentümerin von Grundstück 1 und Grundstück 2, die sich im räumlichen Geltungsbereich der auf der Grundlage von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen und am 12.5.2022 in Kraft getretenen Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung befinden. In einer notariellen Urkunde vom 17.3.2022 teilt B "ein Grundstück" in Wohnungseigentum auf. In der U...mehr