Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Rn 13 Die Auslegung des Teilungsvertrags, aber auch der Teilungserklärung hat den für Grundbucheintragungen maßgeblichen Regeln zu folgen (stRspr, exemplarisch BGH ZMR 23, 556 Rz 15; 22, 232 Rz 11). Es ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn des Teilungsvertrags abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (stRs...mehr

Rn 5 Mit der Einigung entsteht das den Miteigentumsanteilen jew zugeordnete SonderE (§ 1 Rn 23) zeitgleich mit dem Wohnungseigentum (Vor §§ 1–49 Rn 11), sofern es sich um ein bebautes Grundstück handelt und die Räume, die im SonderE stehen sollen, bereits vorhanden sind. Anderenfalls entsteht das SonderE mit Fertigstellung des Raums (BGH ZMR 19, 616 Rz 22; NJW 08, 2982 Rz 9 ...mehr

Rn 10 Umwandlungsabsicht wird bejaht, wenn konkrete Maßnahmen vorliegen, die über das Beschaffen der reinen Abgeschlossenheitsbescheinigung (vgl § 7 IV Nr 2 WEG) hinausgehen. Es ist zumindest die Beurkundung bzw – was auch genügt (Kosten!) – Beglaubigung der Teilungserklärung oder Veräußerung einzelner Wohnungseigentums- bzw Wohnungserbbaurechte nach § 30 WEG mit der Aufteil...mehr

Rn 8 Nach §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1–49 Rn 16) gibt es einen einklagbaren Anspruch auf Abänderung (va der Größe der Miteigentumsanteile), wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und gg Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (BGH NJW-RR 17, 712 Rz 30; NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 1...mehr

Rn 25 So weit das Grundbuch betroffen ist, ist vorstellbar, dass ein Dritter gem § 19 GBO zustimmen muss (BGH NZM 12, 351 Rz 5; Nürnbg ZMR 21, 535). Zustimmungsberechtigte Dritte sind die in Abt II oder Abt III eingetragenen Berechtigten wie Grundpfandrechtsgläubiger, Inhaber von Reallasten, Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten. Ferner sind potenziell zustimmungsberechtigt die ...mehr

Rn 18 Das SonderE an einem Raum iSv § 3 I 1 oder an einem fingierten Raum iSv § 3 I 2 kann nach § 3 II auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, va auf Garten- und/oder Terrassenflächen. Auf Stellplätze (Rn 15) ist § 3 II nicht anwendbar, weil § 3 I 2 diese als einen Raum fingiert. Da es sich um Eigentum handelt, gilt § 905 BGB. Das Re...mehr

Rn 61 Wird der Verw in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag bestellt und hält man das für möglich (Rn 21), bedarf es nach hM einer Beglaubigung dieser Urkunde (BayObLG NJW-RR 91, 978, 979 [BayObLG 16.04.1991 - BReg. 2 Z 25/91]). Ein gerichtlich bestellter Verw (Rn 22) kann sich durch das Urt ausweisen. Gibt es keine Niederschrift, zB weil der Beschl nach § 23 III 1...mehr

Rn 9 Wohnungseigentum ist Eigentum iSv § 903 BGB (BGH ZMR 14, 225 Rz 15) und genießt damit ua vollen Eigentumsschutz (BGH NJW 10, 3093 Rz 14), sein Eigentümer Grundrechtsschutz, zB durch Art 13 GG (BGH NJW 13, 2687 Rz 7) oder Art 14 GG (BGH NJW 10, 3093 [BGH 15.01.2010 - V ZR 72/09] Rz 15). Es kann veräußert, tw veräußert (§ 6 Rn 4), belastet (§ 6 Rn 5 ff), unterteilt (§ 2 R...mehr

Rn 42 Zu den Verwaltungsunterlagen gehören sämtliche originären Unterlagen in Bezug auf die Verwaltung des gemE sowie sämtliche Unterlagen, die später entstanden sind, etwa aus der Geschäftsbesorgung des Verw, zB selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien (BGH NJW-RR 04, 1290; LG Itzehoe ZMR 15, 54). Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftlich sein (BRDr...mehr

Rn 8 Jeder WEigtümer ist Miteigentümer des gemE (§§ 741 ff, 1008 ff BGB) und Alleineigentümer (Sondereigentümer) der im SonderE stehenden Räume und Gebäudeteile (SonderE). Die Begriffe ›gemE‹ und ›SonderE‹ beziehen sich stets auf das Grundstück bzw das oder die aufstehenden Gebäude und ihre wesentlichen Bestandteile. Neben dem gemE und dem SonderE steht das Eigentum eines WE...mehr

Rn 19 Durch eine Vereinbarung nach § 5 III können gem § 5 I im SonderE stehende Bestandteile abw dem gemE zugeordnet werden (BGH ZMR 13, 454 Rz 11; KG GE 17, 184 für Balkone). Die Anordnung kann Teil der Teilungserklärung/des Teilungsvertrags sein oder nachträglich durch eine nicht § 10 I 2 unterfallende Vereinbarung in Form des § 4 I, II getroffen werden.mehr

Rn 1 Nach § 7 ist für jeden Miteigentumsanteil vAw ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch) anzulegen. Die Bestimmung ist auf den Teilungsvertrag (§ 3), aber auch auf die Teilungserklärung anwendbar, § 8 II. Ferner ist § 7 für später einzutragende Veränderungen anzuwenden. Mit Anlegung der Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher (§ 7 I 1) ist das ...mehr

Rn 1 WEigtümer können über einen Gegenstand durch Beschl entscheiden, wenn ihnen das Gesetz (s dazu Rn 24) oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel) die Kompetenz dazu einräumt (BGH ZMR 25, 40 Rz 10; 19, 619 Rz 5; NZM 15, 544 Rz 18). Eine Öffnungsklausel hat die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formal zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertige...mehr

Rn 2 Grundstücksrecht ist jedes beschränkte dingliche oder grundstücksgleiche (zB § 11 ErbbauRG) Recht an einem Grundstück. § 877 gilt auch für die Inhaltsänderung von beschränkten dinglichen Rechten an grundstückgleichen Rechten. Ferner gilt § 877 entspr für die Änderung von Miteigentum oder Wohnungs- und Teileigentum – zB bei der Änderung der Teilungserklärung – (vgl BGH N...mehr

Rn 5 Der Alleineigentümer kann die Teilungserklärung, solange kein Erwerber eine Vormerkung erlangt hat, durch eine einfache einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO beliebig ändern (BGH NJW 20, 610 Rz 12; ZWE 17, 169 Rz 25). Dies gilt unabhängig davon, dass der Alleineigentümer schuldrechtlich bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der Erwerber bedarf (BGH NJW 20, ...mehr

Rn 4 Die Teilungserklärung wird mit der Eintragung in das Grundbuch bzw mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (BGH ZMR 17, 70 Rz 17; aA BGH NJW 20, 610 Rz 23: Eingang beim GBA). Bis zu diesem Zeitpunkt hat sie keinerlei materiell-rechtliche Wirkung (BGH ZMR 17, 70 Rz 17). War das Grundstück Eigentum von Bruchteilseigentümern, setzt sich dieses an den Wohnungs- bzw...mehr

Rn 11 Bezeichnungen des planenden Architekten, die im Aufteilungsplan (§ 7 Rn 14) enthalten sind, sind idR keine Benutzungsvereinbarung (BGH ZMR 17, 818 Rz 11; 17, 317 Rz 17). Soll der Aufteilungsplan ausnw auch die Benutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH ZMR 17, 317 Rz 17; N...mehr

Rn 44 Die Verwaltungsunterlagen sind grds dauerhaft aufzubewahren, zB die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, Niederschriften, aber auch Pläne, Anleitungen, laufende Verträge, Policen (AG Königstein NZM 00, 876 [OLG Düsseldorf 20.03.2000 - 3 Wx 414/99]). Briefe, Rechnungen, Kontoauszüge, Belege und ähnliche Unterlagen sind analog § 147 III AO jedenfalls so lange auf...mehr

Rn 3 Das Recht lässt den WEigtümern bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemE (§§ 741 BGB ff) durch Vereinbarung bewusst weitgehend ›freie Hand‹ (BGH ZMR 22, 232 Rz 26; 18, 833 Rz 16; NJW 15, 3371 Rz 13; ZMR 13, 290 Rz 9). § 10 I 2 stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest. So weit das Gesetz dispositiv ist, können die WEigtümer daher dur...mehr

Rn 4 Die Umwandlung muss – wie auch der Verkauf an den Dritten – nur nach der ›Überlassung‹ (vgl Staud/Rolfs § 577 Rz 14; BGH NZM 16, 540 [BGH 06.04.2016 - VIII ZR 143/15]) des Mietobjekts – die nicht zwingend mit dem Tag des Mietvertragsschlusses zusammenfallen muss – erfolgen, ansonsten ist der Zeitpunkt der Umwandlung selbst ohne Bedeutung (Blank WuM 93, 577). Die ›Begrün...mehr

Rn 15 Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im SonderE und der im gemE stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BGH ZMR 16, 215 Rz 10; NZM 15, 595 Rz 7) und damit dem Grundsatz sachenrechtlicher Bestimmtheit Rechnung zu tragen (BGH ZMR 19, 47 Rz 12). Für die Abgrenzung des SonderE hat er dieselbe Funktion wie die d...mehr

Rn 3 Sind Teilungsvertrag/Teilungserklärung insgesamt mangelhaft, war zB der Aufteiler geschäftsunfähig, ist die sachenrechtliche Begründung fehlgeschlagen (BGH NJW 90, 447 [BGH 03.11.1989 - V ZR 143/87]). Wird die Teilung indes im Grundbuch eingetragen, wird der Gründungsakt in dem Augenblick geheilt, in dem ein Dritter gutgläubig eines der gebildeten Wohnungseigentumsrecht...mehr

Gesetzestext 1Haben die Teilhaber das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die Vereinbarung auch für und gegen die Sondernachfolger. 2Hat ein Gläubiger die Pfändung des Anteils eines Teilhabers erwirkt, so kann er ohne Rücksicht auf die Vereinbarung die Aufhebung der Gemeinsch...mehr

Rn 30 Die Vollmacht zum Verkauf eines Grundstücks kann die Beauftragung eines Maklers enthalten (BGH NJW 88, 3012 [BGH 18.05.1988 - IVa ZR 59/87]), berechtigt aber nicht dazu, den Käufer zur Belastung des Grundstücks zu ermächtigen (Jena OLG-NL 94, 245). Die nur an eine Notarstelle gebundene Belastungsvollmacht des Grundstückskäufers berechtigt zu Grundschuldbelastungen in H...mehr

Rn 1 Vertragsbedingungen sind alle Regelungen, die nach ihrem objektiven Wortlaut bei den Empfängern den Eindruck hervorrufen, es werde damit der Inhalt eines vertraglichen Rechtsverhältnisses gestaltet (BGHZ 133, 187; WM 05, 875). Die Art und Rechtsnatur des Rechtsverhältnisses, etwa die Frage, ob es sich um ein vertragliches, vorvertragliches (BGH NJW 96, 2574) oder gesetz...mehr

Rn 10 Die Verwirkung kommt neben dem in § 654 geregelten Fall der vertragswidrigen Doppeltätigkeit auch bei weiteren schweren Treuepflichtverletzungen in Betracht (Celle OLGR 09, 370). Die Rspr sieht Raum für eine entspr Anwendung der Rechtsfolge des § 654, falls die Pflichtverletzungen einen vergleichbaren Grad erreichen, insb den Tatbestand einer Strafvorschrift erfüllen (...mehr

Rn 27 Der Grundsatz von Treu und Glauben entfaltet zudem begrenzende Wirkungen für die sich aus dem Rechtsverhältnis oder der Rechtsordnung ergebenden Rechtspositionen der Parteien (auch: Schrankenfunktion). Diese – gelegentlich auch bei § 826 verortete (s § 826 Rn 2) – Funktion findet im Wortlaut von § 242 zwar keine Stütze, sie ist jedoch nach dem Vorbild von Art 2 SchwZGB...mehr

Rn 49 Die Ausübung eines Rechts ist unzulässig, wenn der Berechtigte kein sachliches Eigeninteresse verfolgt, sei es, dass die Rechtsausübung nur zweckfremden oder unlauteren Motiven dient (BGHZ 5, 186, 189), sei es, dass die Rechtsausübung mangels irgendeines sachlichen Eigeninteresses des Ausübenden völlig nutzlos ist (BGHZ 93, 338, 350; NK/Krebs § 242 Rz 84). Von dieser A...mehr

Rn 79 Die Parteien sind verpflichtet, zur Erreichung des Vertragszwecks zusammenzuwirken und entgegenstehende Hindernisse zu beseitigen (BGH NJW-RR 89, 1393, 1395; BAG ZIP 13, 2025 Rz 39; BGH NJW 16 Rz 23 [Pflicht der Fluggesellschaft zur Hinzuziehung des Fluggastes vor Entscheidung über Nichtbeförderung von Gepäck]); erst recht ist es ihnen verboten, Obstruktion zu betreibe...mehr

Rn 82 Nach der Werkzeugtheorie (Rn 11) handelt es sich bei einem Abschleppunternehmer, der auf polizeilicher Veranlassung ein Fahrzeug abschleppt, um einen ›Beamten‹ iSd § 839 (BGHZ 49, 108; VersR 06, 807). Rn 83 Arzt, Amtshaftung. Unterlaufen einem beamteten Arzt Fehler, sind Amtshaftungsansprüche nur gegeben, wenn das Behandlungsverhältnis mit dem Geschädigten öffentlich-re...mehr

Der Bauträger B baut das in Wohnungseigentum aufgeteilte Gebäude entgegen den mit den Erwerbern geschlossenen Bauträgerverträgen. Denn er errichtet eine Wohnung zum Nachteil des Treppenhauses größer als geplant (ein Spitzboden wird in eine Wohnung integriert). Wohnungseigentümer K beantragt daher in der Versammlung, das gemeinschaftliche Eigentum so zu errichten, wie es gepl...mehr

Die Klage hat Erfolg! Die derzeitige Gestaltung entspreche nicht den gültigen Plänen. K habe daher einen Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands. Dieser Anspruch könnte zwar nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten sei. Dies sei der F...mehr

Soll ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, muss der Notar eine Teilungserklärung des oder der Eigentümer beglaubigen. In der Praxis ist die notarielle Beurkundung allerdings der Regelfall, weil in den Verfügungsverträgen gemäß § 13a BeurkG auf die beurkundete Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden kann. Hierdurch wird...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren[1], da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.[2] Sie werden regelmäßig als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßstab und dem Gebührensatz als fest bestimmte Beträge berechnet. Im Einzelfall w...mehr

Gesetzlich vorgesehen ist für die Begründung von Wohnungseigentum die vertragliche Aufteilung unter den Miteigentümern nach § 3 WEG und die einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG, die zum Regelfall geworden ist. Der Teilungsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, die Teilungserklärung der notariellen Beglaubigung, wobei auch sie regelmäßig notariell beurkundet wird. 4....mehr

Wurden die Vertragsparteien richtig bezeichnet? Liegt die Zustimmung aller Berechtigten vor? Wurde der Vertragsgegenstand, insbesondere die Grundbuchbezeichnung, richtig und vollständig wiedergegeben? Wurden die Eintragungen im Grundbuch vollständig aufgeführt? Wurde auf vorangegangene Erklärungen formell und inhaltlich Bezug genommen? Stimmen Teilungserklärung und Aufteilungspla...mehr

Prüfen bzw. klären muss der Notar, ob zwischen dem Aufteilungsplan und dem Teilungsvertrag[1] bzw. der Teilungserklärung [2] eine Identität besteht. Deshalb wird in den Verträgen jeweils auf die Nummer des Sondereigentums in den Aufteilungsplänen Bezug genommen. Praxis-Beispiel Bezug auf Nr. des Sondereigentums 91,67/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an ...mehr

Begriff Der Notar ist eine öffentliche vom Staat ernannte Amtsperson. Als vom Staat und vom Auftraggeber unabhängiger Jurist wird er aufgrund von Erfahrung, Qualifikation und Neutralität für bestimmte bedeutsame Geschäfte hinzugezogen. Die häufigsten Fallen Keine Identität zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung Prüfen bzw. klären mus...mehr

Der Notar handelt im Rahmen seiner Tätigkeit ausschließlich als Träger eines öffentlichen Amts auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege.[1] Die Rechtsuchenden und der Notar sind somit keine Vertragspartner, sondern Beteiligte in einem öffentlich-rechtlichen Verfahren. Eine vertragliche Haftung des Notars für im Rahmen der Amtstätigkeit verursachte Schäden gibt es nicht.[...mehr

Nach dem von der Notarkammer dargestellten Berufsbild nehmen Notare als unparteiische Urkundsperson Aufgaben wahr, die für ein rechtsstaatliches Funktionieren des Gemeinwesens unverzichtbar sind. Um dies zu gewährleisten, sind sämtliche Befugnisse und Handlungen gesetzlich in der Bundesnotarordnung, dem Beurkundungsgesetz und anderen Bestimmungen reglementiert. So werden Not...mehr

Bei Veräußerung und Erwerb einer Immobilie treffen den Notar eine solche Vielzahl von Pflichten, dass sie nicht im Einzelnen alle aufgeführt werden können. Beispielhaft sei deshalb nur auf einzelne Fälle hingewiesen. So muss der Notar bei der Beurkundung einer Teilungserklärung über die rechtliche Tragweite des Erfordernisses der Abgeschlossenheit der Wohnungen belehren. Beso...mehr

Rz. 15 [Autor/Stand] Sachzuwendungen werden im Moment des Eigentumswechsels verwirklicht. Der Eintritt der Bereicherung lässt sich damit exakt fixieren: Bei beweglichen Gegenständen auf den Moment der Übergabe bzw. der dinglichen Einigung nach § 929 BGB [2] oder den Regeln der §§ 930, 931 BGB [3] und auf den Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bei Immobilien (§ 873 Abs....mehr

Rn 3 Dieser Tatbestand beruht seinem Zweck nach teils auf der Beweis- und Vollstreckungsnähe dieses Gerichtsstands. Bei der Immobilienmiete und -pacht soll die richtige Anwendung des örtlich maßgebenden Rechts gesichert sein (EuGH Slg 77, 2383 Rz 10; Slg 90, I-27 Rz 10), ohne dass es auf die Erreichung dieser Zwecke im Einzelfall ankommt. Ausschlaggebend ist, dass die Klage ...mehr

Rn 2 Die Klage muss sich auf einen Vertrag stützen. Das Merkmal Vertrag ist autonom auszulegen und erfasst alle dem maßgebenden Rechtsverhältnis nach freiwillig eingegangenen Verpflichtungen. In diesem Rahmen wird das Merkmal recht weit ausgelegt (vgl. Pfeiffer LMK 19, 421945). Es kommt nicht auf die jew infrage stehende Pflicht, sondern auf das Rechtsverhältnis als Ganzes a...mehr

Rz. 69 Der Rechtsanwalt muss in dieser Angelegenheit mehrere Auftraggeber vertreten. Dabei müssen die Aufträge nicht gleichzeitig erteilt werden. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Personenmehrheit dann vorliegen, wenn der Rechtsanwalt die einzelnen Wohnungseigentümer vertritt. Zu beachten ist hier aber, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs....mehr

Rn 273 Abmahnung betr den Entzug eines Teileigentums: Interesse des Rechtsinhabers am Erhalt und der übrigen Eigentümer am Abstellen von Belästigungen (BayObLG WuM 93, 211). Abmeierungsklage, Entziehung des Wohnungseigentums: idR der obj Verkehrswert (BGH NJW 06, 3428). Bei der Anfechtung ist wahre Ziel zu klären (BayObLG WuM 93, 211). Liegt das Ziel alleine in der Abwehr ei...mehr

Rn 4 Die Auslegung individueller Erklärungen ist grds Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung bindet das Revisionsgericht nur dann nicht, wenn sie gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Verfahrenssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt (stRspr vgl nur BGH WM 09, 980 Tz 14; WM 09, 861 Tz 12 jew mwN). Ob eine Willenserklärung eindeut...mehr

Rz. 3 Der Nachlass fällt den Erben grundsätzlich als Ganzes an, da das BGB keine Sondererbfolge in einzelne Nachlassgegenstände kennt.[1] Über die Erbeinsetzung hinaus besteht oftmals das Bedürfnis des Erblassers, den Verbleib einzelner Gegenstände zu regeln oder den Erben konkrete Vorschriften zur Auseinandersetzung vorzugeben. Mit der Teilungsanordnung[2] nach § 2048 BGB w...mehr

Der BGH verneint die Frage! Der teilende Bauträger handele bei der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage auch nach Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Errichte er die Wohnungseigentumsanlage nicht plangerecht, stünden den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, ni...mehr