Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Anders ist dies zu beurteilen, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wirksamkeit der jeweiligen Beschlussfassung von einer Aufnahme in die Niederschrift abhängig macht. Dann sind die Beschlüsse erst wirksam gefasst, wenn sie tatsächlich auch in der Versammlungsniederschrift ordnungsgemäß wiedergege...mehr

Arztpraxis Die Ausübung einer Arztpraxis ist mit der Zweckbestimmung als "Büro" nicht vereinbar. Das Gericht führt aus: Zwar überschneiden sich die Begriffe teilweise. So kann sowohl von einem "Büro" als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen werden. Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei einer Praxi...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Wurde in der Teilungserklärung nur "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" als auch "Laden" angegeben, ist die Nutzung des Teileigentums als Restaurant möglich.[1]mehr

Beinhaltet die Teilungserklärung nichts über die Zweckbestimmung einer Terrasse, die sich an einen angrenzenden Restaurationsbetrieb anschließt, so entspricht es nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass ein Restaurationsbetrieb die Terrasse als Biergarten nutzt.[1]mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Nicht selten weisen Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnungen Räume innerhalb einzelner Sondereigentumseinheiten als "gewerbliche Räume" aus und die übrigen als "zu Wohnzwecken dienende Räume" oder als "Ladenwohnung". Arztpraxis Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzweck...mehr

Nach bisheriger Rechtslage hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums. Dieser Anspruch resultiert bislang aus § 15 Abs. 3 WEG a. F. i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB. Der Unterlassungsanspruch wird sich künftig aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. i. V. m. § 1004 ...mehr

Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Personen benutzt werden.[1]mehr

So keine weiteren Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sind und die gesetzliche Regelung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG maßgeblich ist, ergibt sich bereits aus dem Wort "Eigentümerversammlung", dass die Niederschrift die Wohnungseigentümerversammlung konkretisieren muss. Insoweit sind Ort, Datum und Zeitraum der Versammlung anzugeben.mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Inhalt der Versammlungsniederschrift nur insoweit, als die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen sind. Stets ist freilich zu prüfen, ob die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung bestimmte Vorgaben für die Versammlungsniederschrift enthält. 4.1 Ablauf- oder Beschlussprotokoll Entha...mehr

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das gesamte Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise keine Nutzung einer Wohnung und der Außenanlage als Lager und Werkstatt für einen Elektrobetrieb.[1]mehr

Bezüglich der Bestellung des Verwalters werden sich keine Änderungen gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergeben: Nach wie vor gilt nach § 26 Abs. 2 WEG die Bestellungshöchstdauer von 5 Jahren sowie eine auf 3 Jahre verkürzte Höchstdauer im Fall der Verwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum. Wird der Höchstbestellungszeitraum von 5 bzw. 3 Jahren überschr...mehr

§ 16 Abs. 3 WEG a. F. ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hiernach eine Änderung, die sich an den Maßstäben des Verbrauchs oder der Verursachung orientiert. Bezüglich des Begriffs der "Betriebskosten" verweist § 16 Abs. 3 WEG a. F. ...mehr

Pro: Wohnungseigentum kann auch als psychologische und psychotherapeutische Praxis im Rahmen der üblichen Betriebszeiten vergleichbarer freiberuflicher Praxen genutzt werden.[1] Contra: Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.[2]mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Die Zweckbestimmung eines Raums als "Speicher" steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.[1] Trimmraum Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Dies gilt erst recht für einen "Trimmraum", der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt.[2]mehr

Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte auch unter Geltung des WEMoG die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Bei Finanzierung der Modernisierungsmaßnahme durch Sonderumlage müssen die Fälligkeit der Beiträge geregelt und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Beiträge ausgewiesen werden oder zumindest durch Angabe des Verteilers...mehr

Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzwecken dienende Räume" sein sollen, ist im EG der Betrieb einer Arztpraxis grundsätzlich zulässig. Eine Ausweitung der Arztpraxis auf das 1. OG ist nicht zulässig, auch dann nicht, wenn im 2. OG seit mehr als 10 Jahren zunächst eine Ste...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

Ist in der Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung gestattet, "soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder Ähnliches, der Wohnwert der Einheiten 2 und 3 beeinträchtigt wird", ist der Betrieb eines Mode-Outlets zulässig. Generell halte sich der Betrieb eines Mode-Outlets im Rahmen der vor Umwandlung des Hauses in einer Wohnungseigentumsanlage erfolgten Nutzung de...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Sondereigentum mit Verwaltervollmacht zwischen Frau/Herrn/Firma _____________________ – im Folgenden als Eigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße), _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Ver...mehr

Nach der Vorgabe einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung eines Wohnungseigentümers nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Die Einwilligung kann nur aus wichtigem Grund verweigert und auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wen...mehr

Die vereinbarte Zweckbestimmung eines "Cafés" (in München-Schwabing/Maxvorstadt) muss nicht nur im Sinne eines Tages-Café-Betriebs verstanden werden.[1] Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Café" in einer Teilungserklärung von 1985 definiert trotz eines möglichen zwischenzeitlichen Begriffswandels den "Angebotsschwerpunkt Kaffee und Kuchen" sowie Öffnungszeiten bis höchs...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Nicht für sämtliche Arten von Betriebs- und Verwaltungskosten ist der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sinnvoll. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Verwaltungskosten, die unabhängig von der Größe der Sondereigentumseinheit oder ihrer Miteigentumsanteile in aller Regel in gleicher Höhe für jede Einheit entstehen. Bei Verteilung der Heiz- und...mehr

Swingerclub Auch wenn ein Teileigentum in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung u. a. als "Sauna, Ruheraum, Duschraum, Tauchbecken" bezeichnet und damit der gewerbsmäßige Betrieb einer Sauna zulässig ist, brauchen die übrigen Eigentümer nicht zu dulden, dass in den Räumen eine Sauna in der Art betrieben wird, dass den Besuchern die Aufnahme sexueller Kontakte in de...mehr

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Steuerberaterpraxis zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Ingenieur(pl...mehr

Gebetshaus und Gemeindezentrum Durch die Nutzung einer Teileigentumseinheit, deren Zweckbestimmung mit "Supermarkt" festgelegt ist, als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.[1] Geträ...mehr

Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer tr...mehr

Wohnnutzung Die durch die Teilungserklärung zugestandene "ausschließliche Nutzung des Dachbodens" schließt eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken ("Hobbynutzung") nicht von vornherein aus. Ein WC und ein Handwaschbecken stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der Ausübung von Freizeitbeschäftigungen einen gewissen Komfort bedeuten, nicht stets auf die Vorbereitung eine...mehr

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Dies ist der Fall, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch.[1] Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist allerdings in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender B...mehr

Ein Szeneladen war von montags bis freitags von 15 Uhr bis 20 Uhr und freitags zusätzlich von 12 Uhr bis 14 Uhr geöffnet. Drogengefährdete und abhängige Personen bekommen Getränke sowie kleine kalte oder warme Gerichte; sie können sich duschen, erhalten medizinische Versorgung durch einen Arzt, können gebrauchte Spritzbestecke in neue umtauschen und können dort auch rechtlic...mehr

Es ist grundsätzlich zulässig, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnetes Sondereigentum als Architekturbüro zu nutzen. Im Fall zulässiger Nutzung einer Eigentumswohnung für eine freiberufliche Praxis müssen die Wohnungseigentümer auch ein Praxisschild in angemessener Größe am Haus- und Wohnungseingang dulden.[1] Siehe auch "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Ste...mehr

Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung von im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten zur Ausübung eines "beliebigen Gewerbes oder Berufs" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Mit dieser Zweckbestimmung kann die Vermietung eines Teileigentums zum Zweck der Einrichtung einer städtischen Methadonabgabestelle vereinbar sein, wenn die n...mehr

Begriff Die Reichweite des Gebrauchs und der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung geregelt werden. Existieren keine entsprechenden Vereinbarungen, können die Wohnungseigentümer Gebrauch und Nutzung auch durch Beschluss regeln. Von elementarer Bedeutung ist stets, dass sich der konkrete Gebrauch bzw. die konkrete Nu...mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

In Teileigentum, das in der Teilungserklärung als "gewerbliche Raumeinheit" bezeichnet ist, darf eine psychosoziale Beratungs- und Behandlungsstelle für Alkohol- und Drogenprobleme betrieben werden.[1] Die Zweckbestimmung eines Teileigentums als "gewerbliche Räume" steht der Nutzung als Tagesstätte mit Kontakt- und Informationsstellenfunktion für Menschen mit psychischer Behi...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

Enthalten Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben, gilt die gesetzliche Regelung und somit auch der Grundsatz, dass der Verwalter grundsätzlich frei ist in seiner Entscheidung, ob er die Niederschrift als Ablaufprotokoll erstellt oder lediglich als Ergebnis- bzw. Beschlussprotokoll. Bei der Fassung der Niederschrift als Ablaufprotokoll wird der gesamte Verl...mehr

Die Bezeichnung in der Teilungserklärung als "Geschäftsräume, bestehend aus Flur, 2 WC, 1 Laden, 1 Magazinraum und 2 Lagerräumen" und im Aufteilungsplan als "Gewerbliche Einheit Chemische Reinigung" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Nutzung des Sondereigentums als Chemische Reinigung ist zulässig, auch soweit es sich nicht nur um eine Annahmestelle...mehr

Das Gesetz regelt in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG lediglich die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, ohne deren Übersendung an die einzelnen Wohnungseigentümer anzuordnen. Insoweit ist eine solche grundsätzlich nicht erforderlich. Abweichendes kann sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben: Durch Vereinbarung kann bestimmt sein, dass der Verw...mehr

Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sondereigentum begründet werd...mehr

Abwehransprüche Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradwegs auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan, kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.[1] Anspruchsinhaber, Hausgeld Alleinige Inhaber...mehr

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Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden. Einzelfallregelung § 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instan...mehr

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des Voreigentümers durch Vereinbarung begründen. Eine entsprechende Regelung ist grundsätzlich wirksam.[1] Zu den Hausgeldrückständen gehören insoweit nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage.[2] Erwerber in d...mehr

Bedürfen nach dem WEMoG bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel. Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-r...mehr

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungsk...mehr

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr