Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Rz. 37 Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Genehmigungsfiktion, wonach ein Wirtschaftsplan, der keine Erhöhung des Hausgeldes vorsieht, als genehmigt gilt, sofern ihm innerhalb von zwei Monaten nicht von wenigstens der Hälfte der Wohnungseigentümer widersprochen hat, dann steht diese Regelung einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht entge...mehr

Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentümer der beiden neu gebildeten Einheiten aufteil...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 114 Die bloße Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels führt schon deshalb nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung konkreter Nachschüsse auf der Basis der Jahresabrechnung oder über die Erhebung einer Sonderumlage, weil der Verteilungsschlüssel nicht mit Bindungswirkung für die Zukunft geändert wird.[379] Die Beschlussfassung ist lediglich anfech...mehr

Rz. 38 Für die praktische Ausübung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse unter Berücksichtigung eines angemessenen Änderungsmaßstabes stellt sich die Frage, ob im Einzelfall eine Kompetenzverlagerung durch Vereinbarung auf den Verwalter gem. §§ 315, 317 BGB in Betracht kommt.[149] Diese Problematik ist umstritten. Dagegen wird vertreten, das...mehr

Rz. 16 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Darüber hinaus kennt das WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt (rechtsfähiger Verband), die ebenfalls bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird. Mit § 9b Abs. 1 zwingend vorgegeben ist, dass die GdWE durch den Verwalter oder – wenn er nic...mehr

Rz. 212 Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung gehört die Pflicht, Belege und Buchungsunterlagen ordnungsgemäß aufzubewahren, damit eine nachträgliche Kontrolle möglich ist. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Dauer der Aufbewahrung von Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nicht. Die Wohnungseigentümer können daher durch Mehrheitsbeschlus...mehr

Rz. 77 Ein Beschluss setzt zunächst voraus, dass die Eigentümerversammlung eine bestimmte Frage mit Wirkung für alle Wohnungseigentümer regeln will. Nicht jede Willensäußerung der Eigentümerversammlung ist ein Beschluss, auch wenn darüber abgestimmt wird. Es darf sich also nicht nur um die Einholung eines bloßen Stimmungsbildes,[175] einen Meinungsaustausch,[176] einen unver...mehr

Rz. 21 Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die von der Behörde nicht hergestellt, aber von ihr durch Unterschrift und Siegel bzw. Stempel als richtig verantwortet werden muss. Neu ist seit 2021, dass der Aufteilungsplan elektronisch gestellt werden kann, soweit nach § 135 Abs. 1 S. 2 GBO der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt durch die jeweiligen Landesr...mehr

Rz. 10 Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich nach Streichung des früheren § 8 Abs. 2 S. 2 WEG seit dem WEMoG nunmehr aus § 9a Abs. 1 S. 2 WEG; dessen zweiter Halbsatz stellt klar, dass die Anlegung auch im Fall einer Teilung nach § 8 WEG maßgeblich ist.[13] Es ist also nach § 9a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WE...mehr

Rz. 85 Für Wohnungseigentumssachen ist eine Schiedsvereinbarung (§ 1029 ZPO) zulässig, wenn und soweit der Gegenstand, auf den sie sich bezieht, durch Vergleich geregelt werden kann.[68] Es gelten die §§ 1025–1066 ZPO; die Entscheidung über die Sache trifft ein Schiedsgericht. Rz. 86 Eine Schiedsvereinbarung kann im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden ...mehr

Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass sie zugleich mit der Anlegung...mehr

Rz. 23 Durch einseitige Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch kann ein Wohnungseigentum entsprechend § 8 WEG ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer in zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden, wenn und soweit der rechtliche Status der anderen Wohnungseigentümer unverändert bleibt.[40] Aus der Erklärung muss h...mehr

Rz. 51 Für die isolierte Begründung von (Natural-) Leistungspflichten besteht keine Beschlusskompetenz.[180] Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können außerhalb der nach Maßgabe des Umlageschlüssels zu tragenden Verwaltungskosten und der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht durch Mehrheits...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 182 Die Umlageschlüssel können mit dem Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Der gesetzliche Umlageschlüssel nach § 16 Abs. 2 S. 1 richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Auch weitere vereinbarte Umlageschlüssel entfalten keine Sperrwirkung. Sie können mit Wirkung für die Zukunft abgeändert werden. Grundsätzlich kann bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordn...mehr

Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden darf.[137] Eine Zweck...mehr

Rz. 188 Die Wohnungseigentümer haben bei der Ausgestaltung eines abweichenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 für die Kostenverteilung einen weiten Gestaltungsspielraum. Dabei dürfen die Wohnungseigentümer Billigkeitskriterien und eine Verteilungsgerechtigkeit bei ihrer Entscheidungsfindung einbeziehen.[632] Die Grenzen einer angemessenen Kostenverteilung und angemess...mehr

Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wird. Bis zur Gelten...mehr

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Maßgabe des gesetzlichen oder in der Teilungserklärung vereinbarten Umlageschlüssels die gemeinschaftsbezogenen öffentlich-rechtlichen Lasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Öffentliche Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind Leistungspflichten aller Wohnungseigentümer, die nach den öffentlich-rech...mehr

Rz. 52 Die Neuerungen führen aber nicht nur zur Vereinfachung des Verfahrens, sondern werfen neue Probleme auf. Nach altem Recht konnte der zur Veräußerung verpflichtete Wohnungseigentümer sein Wohnungs- bzw. Teileigentum jederzeit, selbst nach Einleitung der "freiwilligen Versteigerung" ohne weiteres freihändig veräußern.[98] Nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks...mehr

Rz. 191 Auch ganzen Kostenarten unterliegen der Änderung durch Mehrheitsbeschluss. Bei einzelnen Arten von Kosten kann ebenfalls durch Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 vom gesetzlichen Umlageschlüssel nach § 16 Abs. 2 S. 1 oder einem vereinbarten Umlageschlüssel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Der Begriff der "Kostenart" ist als Synonym...mehr

Rz. 25 Ohne abweichende Sonderregelung in der Teilungserklärung hat er diese nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Hierbei handelt es sich freilich um das absolute Minimum. Stehen wichtige Entscheidungen an, die nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten können, muss er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Die Verletzung die...mehr

Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr

Rz. 204 Ein Mehrheitsbeschluss, der die Entscheidung über Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 auf den Verwaltungsbeirat überträgt, ist nichtig.[559] Die Gemeinschaftsordnung konnte im alten Recht die Beschlusskompetenz für die Jahresabrechnung wirksam auf den Verwaltungsbeirat übertragen.[560] Hieran dürfte auch im neuen Recht festzuhalten sein. Beschlüsse des Verwaltungsbeira...mehr

Rz. 15 Zur Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum ist neben dem Eintragungsantrag die Eintragungsbewilligung der in ihrem Recht Betroffenen (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG aller Miteigentümer) erforderlich (§ 19 GBO). Sie ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen und ist in der Regel in der Teilungserklärung bereits enthalten[16] (so dass diese dann der Form des § 29 GB...mehr

Rz. 104 Für die Dauer der Tätigkeit des für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen macht das Gesetz keine Vorgaben. Es sind daher sowohl kurzfristige Bestellungen nur für eine Versammlung als auch längere Amtszeiten möglich. Da aber nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG der Verwalter originär für die Beschluss-Sammlung zuständig ist, endet mit seiner Bestellung die Amtszeit eines sonst...mehr

Rz. 37 Die Neufassung des § 16 ändert nichts daran, dass die Regelungen der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung weiterhin auszulegen sind und zu prüfen ist, ob diese nach dem Willen der Wohnungseigentümer weiterhin Bestand haben. Existiert eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung und bestehen Auslegungszweifel über deren Inhalt oder den Geltungsvorrang, ist deren Inhal...mehr

Rz. 4 Nach dem Wortlaut des § 46 wird nicht zwischen einer Teilungserklärung gemäß § 8 und einem Teilungsvertrag unter Miteigentümern gemäß § 3 unterschieden. Der Normzweck lässt jedoch eine Heilung nur dann gerechtfertigt erscheinen, wenn die erstmalige Veräußerung eines Wohnungseigentums im Wege der sog. Vorratsteilung gemäß § 8 – vielfach durch einen Bauträger – erfolgt i...mehr

Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der Anlage stattzufinden, und zwar auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht dort wohnt.[4] Mehrheitsbeschlüsse, die einen anderen Versammlungsort festlegen, sind anfechtbar.[5] Hingegen ist eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung etwa der Art, dass die Versammlung immer am Sitz des Verwalters stattfindet, wirksam.[6]...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr

Rz. 177 Verwirkung setzt voraus, dass seit der Möglichkeit, ein Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die die verspätete Geltendmachung des Rechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen, weil der Berechtigte durch sein gesamtes Verhalten bei dem Verpflichteten das Vertrauen gescha...mehr

Rz. 36 § 3 Abs. 1 geht davon aus, dass an dem Grundstück Miteigentum besteht. Die Größe der Miteigentumsanteile wird durch einen Bruchteil von 1 (z.B. 2/5 oder 250/1.000), wobei die Summe 1 ergeben muss, angegeben und ergibt sich aus Abteilung I Spalte 2 des Grundstücksgrundbuchs (§ 9 Buchst. a GBV, § 47 Abs. 1 GBO). Die Zahl der Miteigentumsanteile und/oder ihre Größe kann ...mehr

Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2) oder durch ...mehr

Rz. 187 Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass statt der im geltenden Recht vorgesehenen einfachen Mehrheit (Absatz 1) eine qualifizierte Mehrheit für eine bauliche Veränderungen erforderlich ist. Eine solche Vereinbarung führte unter früherem Recht – ähnlich wie die frühere Regelung in § 22 Abs. 2 a.F. – zu einer Erleichterung baulicher Veränderungen, weil dann nicht die...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

Rz. 139 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Kosten für den Hauswart. Gehört die Hausmeistervergütung nach der Teilungserklärung zu den Gemeinschaftskosten, so ist sie auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen einzelne Wohnungseigentümer nicht oder kaum betreffen. ...mehr

Rz. 384 Der Verwalter hat nach h.M. grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung, es sei denn ein solcher ist in der Teilungserklärung, einer sonstigen Vereinbarung oder im Verwaltervertrag ausdrücklich vorsehen.[304] Zur Wirksamkeit einer Entlastungsklausel im Verwaltervertrag siehe § 26 WEG Rdn 543. Rz. 385 Berühmt sich die GdWE gegenüber dem Verwalter zu Unrecht eines konk...mehr

Rz. 53 Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen.[101] Führt die Abrechnung nach der HeizkostenV wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer Mehrbelastung, die nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, so besteht ein Anspruch auf Änderung nach den gleichen Grundsätzen unter denen ein Anspruch...mehr

Rz. 94 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sollen Eintragungen, Vermerke und Löschungen "unverzüglich" einzutragen sein. Für Eintragungen konkretisiert die Entwurfsbegründung, dass sie jeweils unverzüglich "nach der Verkündung" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind.[179] Damit hat der Verwalter für die Vornahme einer Eintragung weit weniger Zeit als für die Anfertigung der Nieder...mehr

Rz. 27 Im Einzelfall gebotene Abweichungen stehen im billigen Ermessen der Wohnungseigentümer. Sie können durch abweichende Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 2 S. 2 geregelt werden (zur Systematik der Beschlusskompetenz Rdn 179 ff.). Die Wohnungseigentümer konnten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung daher auch einen Verteilungsschlüssel beschließen, der nur eine Annäherung an...mehr

Rz. 18 Aus § 28 Abs. 1 S. 1 und § 28 Abs. 2 folgt, dass das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Entgegen dieser gesetzlichen Regelung kann die Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr festlegen. Selbst eine langjährige faktische Handhabung führt aber nicht zu einer Vereinbarung über ein vom Kalenderjahr abweic...mehr

Rz. 44 Anders als Mehrheitsbeschlüsse, die Teilungserklärung oder Vereinbarungen abändern, sind Gebrauchsregelungen, die nicht mehr ordnungsmäßigem Gebrauch gemäß § 18 Abs. 2 WEG entsprechen, nur anfechtbar. Denn es fehlt der Wohnungseigentümerversammlung auch dann nicht die Beschlusskompetenz, von ihr wird nur nicht in korrekter Weise Gebrauch gemacht.[180]mehr

Rz. 24 Anspruchsgegner ist der Wohnungseigentümer, der gegen das gemeinschaftliche Regelwerk verstößt oder das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt. Bei der Feststellung dieses Eigentümers ist zu berücksichtigen, dass es auch Beeinträchtigung gibt, die dem Wohnungseigentümer, dem sie zugutekommen, nicht zugerechnet werden können. Beispiele sind ein Alleineigentümer, der...mehr

Rz. 64 Der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss sind, anders als der Wortlaut des § 19 Abs. 1 WEG nahelegt, nicht alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regelnden Fragen unterworfen. Vielmehr bedarf es der Zuweisung einer sogenannten Beschlusskompetenz, also der Befugnis, bestimmte Angelegenheiten auf diesem Wege zu regeln. Derartige Beschlusskompetenzen ergeben sich...mehr

Rz. 19 Zum Verwalter bestellt werden kann nur eine natürliche und geschäftsfähige oder juristische Person bzw. Personengesellschaft (zu den Besonderheiten bei der GbR siehe Rdn 31, 213 ff.). Rz. 20 Mehrere Personen, die keine rechtlich selbstständige bzw. handlungsfähige Einheit bilden, etwa eine Personengruppe (Sozietäten, Ehepaare, Unterabteilungen eines Unternehmens usw.),...mehr

Rz. 69 Die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Mehrheitsherrschaft können durch Teilungserklärung oder Vereinbarung beschränkt werden. So kann etwa die Möglichkeit, die Modalitäten der Wohngeldzahlung nach § 28 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss zu verändern, abbedungen werden. Derartige Regelungen der Gemeinschaftsordnung gehen dem dispositiven Gesetzesrecht vor.mehr

Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (sieh...mehr

Rz. 9 Wenn ein Wiederaufbau des Gebäudes nach § 22 weder verlangt noch beschlossen werden kann, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass die GdWE erlischt. Sie bleibt im Gegenteil unverändert bestehen. Allerdings müssen die Wohnungseigentümer nun überlegen, wie sie mit dem Umstand umgehen, dass, je nach dem Umfang der Zerstörung, kein verwaltungsfähiges Gebäude mehr vorhanden ...mehr