Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Rz. 2 Ein Grundstück kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.3.1951 – i.d.F. des WEMoG[1] – in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden. Die Begründung kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG (siehe Rdn 4) oder durch einseitige Teilungserklärung (TE) nach § 8 WEG (siehe Rdn 6) erfolgen (§ 2 WEG) und sich u.a. auch auf noch zu erricht...mehr

Rz. 53 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.13: Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Nr. 3 WEG des Wohnungseigentümers _________________________, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ____...mehr

Rz. 29 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.5: Erzwingungsklage gegen den Verband An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen Klage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG der Wohnungseigentümer Eheleute _________________________, wohnhaft _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigte: _________________________ geg...mehr

Rz. 26 Die Wohnungseigentümerversammlung bzw. die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit sind das Willensbildungsorgan der GdWE. Wohnungseigentümer ordnen ihre Angelegenheiten untereinander und im Verhältnis zu Dritten kollektiv durch Beschlussfassung (Gesamtakt) oder Vereinbarung (Kollektivvertrag). Beschlüsse sind das Regelungsinstrument vor allem der laufenden Verwaltungs...mehr

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Die Generalklausel der Kostenverteilung stellt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Hiernach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Den maßgeblichen Anteil regelt § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG. Danach bestim...mehr

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die Tei...mehr

Ob die Kosten einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums exklusiv auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden können, hat der BGH[1] für den Fall einer Mehrhausanlage unter der Voraussetzung bejaht, dass in der Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige Untergemeinschaften vorgesehe...mehr

Auch für Wartungs- bzw. Erhaltungskosten an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die letztlich nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zugutekommen, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt verantwortlich, soweit hier nicht ausdrücklich abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen. Soweit die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall nicht ge...mehr

Einen Dauerbrenner für Streitigkeiten stellt die Verteilung von Aufzugskosten dar. Die Gerichte hatten sich wiederholt mit der Frage zu befassen, ob es für Eigentümer in Häusern ohne Aufzug zumutbar ist, sich an Aufzugskosten anderer Häuser der Wohnanlage zu beteiligen. Hier hat der BGH[1] bereits 1984 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt, dass sowohl die Kosten der l...mehr

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nicht unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung de...mehr

Die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten erfolgt zunächst und grundsätzlich aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder aber eines abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Ermächtigt ausnahmsweise die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung den Verwalter, nicht eindeutig zuzuordnende Kosten nach Erfahrun...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Vor diesem Hintergrund ist für Beschlussinitiativen, die auf eine Abänderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind, Folgendes zu beachten[1]: Jeder Wohnungseigentümer erlangt bei Erwerb seines Sondereigentums auf Grundlage der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Kenntnis von de...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist auch dergestalt denkbar, dass Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von deren Tragung sie an sich durch Vereinbarung befreit sind. Entsprechend verringert sich insoweit die Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer. Auch für ein solches Vorgehen besteht eine Beschlusskompetenz.[1] Sind Wohnungseigentümer von der Tragung bes...mehr

Trägt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Umstand Rechnung, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt und ordnet sie eine Kostentrennung zwischen den einzelnen Häusern an, muss der Verwalter prüfen, ob eine wirtschaftliche Trennung dergestalt vorliegt, dass den Wohnungseigentümern der einzelnen Häuser eigene Beschlusskompetenzen eingeräumt sind, über die Kosten ...mehr

In aller Regel erfolgt die Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Selbstverständlich ist eine solche auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch Umlaufbeschluss möglich. Allerdings ist insoweit zu berücksichtigen, dass einem Beschluss im Umlaufverfahren sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthält ...mehr

Nebenräume und Teile des Grundstücks Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller-, Speicherabteile, Waschküchen, Trockenraum) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwe...mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z...mehr

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Rz. 9 Ob Wohnungs- oder Teileigentum dem Grunde nach vorliegt, ist nach den zivilrechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu klären. Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum (Alleineigentum) an einer (abgeschlossenen) Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sonde...mehr

Eine Klage auf eine Änderung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung muss gegen alle Wohnungseigentümer erhoben werden, die der Änderung nicht vorher zugestimmt haben.mehr

1 Leitsatz Eine Klage auf eine Änderung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung muss gegen alle Wohnungseigentümer erhoben werden, die der Änderung nicht vorher zugestimmt haben. 2 Normenkette § 10 Abs. 2 WEG; § 242 BGB 3 Das Problem Wohnungseigentümer K klagt gegen einige Wohnungseigentümer auf Zustimmung, dass die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung geändert w...mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen einige Wohnungseigentümer auf Zustimmung, dass die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung geändert werden (die anderen Wohnungseigentümer haben bereits zugestimmt). Im Kern soll an Teilen eines Fachwerkhauses, eines von mehreren Häusern der Wohnungseigentumsanlage, Sondereigentum entstehen. Das AG weist die Klage als unzulässig ab, da...mehr

Ohne Erfolg! Die angestrebte Änderung sei keine Angelegenheit der Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es bestehe daher keine Beschlusskompetenz. Die Änderung der Teilungserklärung könne daher nicht mehr mit einer Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden Die übrigen Wohnungseigentümer seien notwendige Streitgenossen aus materiellem Grund, da sie nur gemein...mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer zu verklagen ist, wenn ein Wohnungseigentümer die Änderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung anstrebt. Der richtige Beklagte Die Klage wäre gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben, wenn es eine Beschlussersetzungsklage wäre. Die h. M. verneint das derzeit. Die Klage muss daher gegen die Wohnung...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie der Gebührenstreitwert für ein Rechtsmittelverfahren festzusetzen ist. Einerseits geht es um eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (eine Klage nach § 10 Abs. 2 WEG), andererseits um eine Änderung der Teilungserklärung. Gebührenstreitwert Bei beiden Änderungen geht es um die Abgabe einer Willenserklärung. Für die Bemessung der ...mehr

Wohnungseigentümer 1 klagt gegen die Wohnungseigentümer 2 und 3 (mehr gibt es nicht), die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung (Aufteilung und Miteigentumsanteile) zu ändern. Fraglich ist, wie der Gebührenstreitwert festzusetzen ist. Das AG weist die Klage ab. Das LG meint, für die Berufung seien 10.000 EUR anzusetzen. Der Anwalt von Wohnungseigentümer 2 und 3 mein...mehr

Das AG meint, der Beschluss sei hinreichend bestimmt! Zwar gehe aus dem Beschlusswortlaut nicht hervor, auf welche Wohnung der Beschluss sich beziehe. Denn der Beschlusstext selbst enthalte keine Wohnungsbezeichnung. Auch in Zusammenschau mit der Beschlussüberschrift "Antragsstellung des Eigentümers der WE 218 über die Erneuerung der Wohnungseingangstür, ggf. Beschlussfassun...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen zu TOP 4 einen Nachschuss-Beschluss. Unter "Sonstiges" heißt es dazu: "Es wird darauf hingewiesen, dass die Flächenberechnung hinsichtlich der Heizkosten wohl falsch berechnet ist. Diese ist von der Verwaltung daher nochmals zu überprüfen." Wohnungseigentümer K greift den Nachschuss-Beschluss an. Die Kosten für Wärme und Warmwasser seien falsch ...mehr

Die Verwaltung des Vermögens des Mandanten ist ein Teil der Vermögens- und Kapitalanlageberatung. Steuerberater können aufgrund ihrer umfassenden Kenntnisse der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mandanten geeignet sein, deren Vermögen zu verwalten. Es handelt sich hierbei regelmäßig um zulässige wirtschaftliche Beratung. Von der frei vereinbarten Vermögensverwaltung ist die ...mehr

Anforderung an Übertragung Die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums durch Teilung im eigenen Besitz nach § 8 WEG ist nicht steuerbar. Die Begründung durch mehrere Miteigentümer nach § 3 WEG ist steuerbar. Sie unterliegt aber nach Anwendung des § 7 Abs. 3 GrEStG nur bezüglich eines Mehrerwerbs der Grunderwerbsteuer. Bei der Aufteilung eines einer Gesamthand gehörenden G...mehr

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt nur in Betracht, wenn eine neue Wohnung geschaffen wird, die bisher nicht vorhanden war. Eine neue Wohnung i. S. d. § 7b EStG kann entstehen durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten, aber auch Teilung bestehender Wohnflächen) oder d...mehr

Rn 21 Nach noch hM – und von § 26 II 1 Fall 2 vorausgesetzt – kann der Alleineigentümer iSd § 8 den Erstverw ›bestellen‹ (BGH NJW 12, 3232 Rz 11 = ZMR 12, 972). Hierfür gibt es wegen der Möglichkeit einer Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Rn 7) aber keinen Bedarf mehr. Die Bestellung könnte dogmatisch nur eine nach § 26 V unwirksame Vereinbarung sein (nach aA handelt es sich u...mehr

Rn 2 Der Alleineigentümer muss für eine Aufteilung seines Grundstücks (s.a. § 19 I BauGB) erklären, in wie viele Miteigentumsanteile er dieses aufteilt, welche Größe die Miteigentumsanteile jew haben sollen (§ 3 Rn 4) und welches SonderE diesen Miteigentumsanteilen jew in einem auf dem Grundstück (§ 1 Rn 26) errichteten oder zu errichtendem Gebäude eingeräumt werden (§ 3 Rn ...mehr

Rn 3 Die Teilungserklärung ist formfrei, muss für den grundbuchrechtlichen Vollzug aber nach § 29 GBO in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde (§ 129 BGB) abgegeben werden. In der Praxis ist die notarielle Beurkundung nach §§ 129 II, 128 BGB im Hinblick auf § 13a I 1 BeurkG üblich. Da § 8 die Teilung des Vollrechtes ist, sind Zustimmungen Dritter (Vor ...mehr

Rn 8 Die WEigtümer können zum gemE und/oder zum SonderE nicht nur Zweckbestimmungen iwS (§ 1 Rn 4 ff), sondern zum gemE und/oder zum SonderE – idR zur Konkretisierung von § 1 III – beliebige, bloß schuldrechtliche Benutzungsvereinbarungen treffen (Zweckbestimmungen ieS). Die hM spricht von ›Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter‹. Die Benutzungsvereinbarungen müssen – ...mehr

Rn 23 Eigentumsgrenzen. – Für die Eigentumsgrenzen ist der erstmalig ordnungsmäßige Zustand aus der Teilungserklärung (BGH NZM 16, 523 [BGH 26.02.2016 - V ZR 250/14] Rz 12) iVm dem Aufteilungsplan zu entwickeln (BGH NZM 18, 794 [BGH 20.07.2018 - V ZR 56/17] Rz 11/12; NJW 16, 473 [BGH 20.11.2015 - V ZR 284/14] Rz 10). Bau-Soll. Der bauliche Soll-Zustand ergibt sich aus den Ver...mehr

Rn 6 Will der Alleineigentümer das Recht, die Teilungserklärung zu ändern, weiter behalten, kann er sich in den jeweiligen Erwerbsverträgen eine Änderungsvollmacht einräumen lassen (BGH NJW 20, 610 Rz 27; ZWE 17, 169 Rz 17). Die Prüfungskompetenz des GBA ggü einer solchen Vollmacht beschränkt sich auf offensichtliche Verstöße (München ZWE 17, 28; 15, 171; s.a. BGH NJW 20, 61...mehr

Rn 1 § 8 I ermöglicht es – als gedachte Ausnahme (BGH ZMR 17, 70 Rz 19) – einem Alleineigentümer, durch Teilungserklärung Wohnungseigentum zu begründen. Nach § 8 II gelten §§ 3 I 2, II, III, 4 II 5–7 entspr. Der Alleineigentümer kann danach ua eine Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) entwickeln (BGH ZMR 20, 202 Rz 16).mehr

Rn 20 Nicht nur die Veräußerung – Teilung nach § 8 WEG ist nicht ausreichend, Nbg ZMR 13, 650 – vermieteten Wohnungseigentums fällt unter § 566, sondern auch die sog Umwandlungsfälle, wobei dort mit einer teleologischen Reduktion der Norm in Einzelfällen dem Eintritt aller Wohnungseigentümer in die Stellung als Vermieter entgegengetreten wird. In den sog Umwandlungsfällen, d...mehr

Rn 10 Stimmen die Beschreibung des Gegenstandes von SonderE- und/oder gemE in Teilungsvertrag/Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist idR kein Erklärungsinhalt vorrangig. Bei einem durch Auslegung nicht aufklärbaren Widerspruch verbleibt der betroffene Raum gemE (BGH ZMR 04, 206 Rz 16 – juris; München ZMR 12, 30).mehr

Rn 23 Ein gg § 5 II verstoßender Teilungsvertrag/eine Teilungserklärung sind insoweit nichtig; die Entstehung von Wohnungseigentum wird dadurch aber nicht insgesamt in Frage gestellt (BGH NJW 90, 447); die betreffenden Gegenstände verbleiben im gemE (Frankf ZMR 97, 367).mehr

Rn 23 Es kann vereinbart werden, dass zB nur die WEigtümer, deren SonderE in einem Gebäude oder Gebäudekomplexe liegt und die mit den dortigen WEigtümern eine ›Untergemeinschaft‹ bilden, bei Beschl stimmberechtigt sind, bspw zu Erhaltungsmaßnahmen, die ein zur jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen (BGH ZMR 24, 864 Rz 12; NZM 21, 692 Rz 16), wenn zugleich ...mehr

Rn 4 findet § 878 kraft Verweisung in §§ 880, 1109, 1116, 1132, 1154, 1168, 1180, 1188, 1196; §§ 3, 8, 9 SchiffsRG. § 878 gilt aufgrund des Normzwecks entspr bei anderen freiwilligen Erklärungen des Berechtigten im rechtsgeschäftlichen Verkehr, insb bei Bewilligungen zur Eintragung von Widerspruch und Vormerkung (BGHZ 138, 186; ZIP 05, 627) und Grundbuchberichtigung (Soergel...mehr

Rn 25 Die Bestellungszeit ist durch Beschl zu bestimmen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der Verw seine Tätigkeit aufnehmen soll. Die Bestellungszeit ist nach § 26 II 1 auf 5, im Falle des Erstverw auf 3 Jahre begrenzt. Ein gg die gesetzlich erlaubte Bestellungszeit verstoßender Beschl ist teilnichtig (München NZM 07, 647; KG ZMR 87, 277; BRDrs 168/20, 82). Ist i...mehr

Rn 1 Im SonderE stehen nach § 5 I 1 va die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gem §§ 3 I, 8 I iVm dem Aufteilungsplan (§ 7 IV Nr 1) gewillkürt dazu bestimmten Räume (LG Wuppertal RNotZ 09, 48). Dazu iE § 3 Rn 5 ff. Rn 2 Bei selbständigen Gebäuden (§ 3 Rn 2) auf demselben Grundstück (Mehrhausanlage, Vor §§ 1–49 Rn 20) kann SonderE an jedem der Gebäude selbständig b...mehr