Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 11 Die Dauer der Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat kann durch Vereinbarung oder den Bestellungsbeschluss befristet werden. Eine Höchstdauer der Bestellungszeit sieht das Gesetz für den Verwaltungsbeirat nicht vor. Mit dem Ablauf des Bestellungszeitraums endet das Amt des Verwaltungsbeiratsmitglieds.mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch i...mehr

a) Gerichtliche Durchsetzung der Einsichtnahme Rz. 138 Soweit der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche die Einsicht verweigert, ist die GdWE als alleinige Trägerin der Verwaltung für ein entsprechendes Verlangen eines Wohnungseigentümers aus § 24 Abs. 7 S. 8 WEG passivlegitimiert. Für eine entsprechende Klage ist stets das Amtsgericht nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständi...mehr

1. Antrag und Aktivlegitimation Rz. 47 Die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens setzt nach § 15 ZVG einen Antrag voraus. Die Ausübung dieses Rechts steht dem Verband zu (§ 17 Abs. 1, letzter Hs.). Dem Antrag müssen nach § 16 Abs. 2 ZVG die erforderlichen Urkunden beigefügt werden. Dazu gehört auch der Vollstreckungstitel,[93] der vom Verband erstritten wurde und folglich...mehr

1. Verwaltungskosten und Zuordnung (§ 16 Abs. 2) a) Begriff der Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 2 Fall1) Rz. 55 Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 sind, wie unter anderem aus § 1 Abs. 2 BetrKV folgt, solche, die zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung anfallen.[195] Auf die Aufwendung der Kosten für die Ausführung der ordnungsmäßigen Verwaltung hat ...mehr

I. Einhalten von Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen (Nr. 1) 1. Überblick Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und ...mehr

a) Allgemeines und Umlage der Kosten des Rechtsstreits Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck...mehr

I. Amtspflichten des Verwalters 1. Allgemeines Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 A...mehr

mehr

a) Bestandsaufnahme Rz. 91 Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist.[418] Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilun...mehr

1. Seit dem 1.12.2020 begründete Stellplätze Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer ...mehr

a) Folge einer nicht zu rechtfertigenden Härte Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnung...mehr

I. Ziel der Regelung 1. Kostenfreistellung nicht interessierter Wohnungseigentümer Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung untersche...mehr

1. Allgemeines a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen...mehr

Rz. 113 Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten etc. sind nach dem Rechtsgedanken von § 319 ZPO jederzeit zu berichtigen. Dies sollte in Form eines Berichtigungsvermerks geschehen, der die korrekte Fassung des Eintrags enthält.mehr

Rz. 237 Der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers haftet grundsätzlich für alle Wohngeldschulden des Erblassers. Streitig ist, ob der Erbe die Haftung für Wohngelder, die nach dem Erbfall begründet worden sind, beschränken kann. a) Nachlassverbindlichkeiten Rz. 238 Nach dem Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) gehen auf den Erben auch die Nachlass...mehr

I. Umlageschlüssel und Anwendungsbereich (§ 16 Abs. 2 S. 1) 1. Umlageschlüssel sowie Berechtigter und Verpflichteter a) Umlageschlüssel Rz. 22 Der gesetzliche Umlageschlüssel folgt aus §§ 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 S. 2 (Rdn 7 ff.).[83] Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach Maßgabe der im Grundbuch eingetragenen Miteig...mehr

1. Ausschluss von der Nutzung der baulichen Veränderung Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es...mehr

1. Beschlüsse kraft gesetzlicher Öffnungsklausel Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der f...mehr

1. Anwendbarkeit der Regeln für neu gefasste Beschlüsse Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnung...mehr

1. Zulässigkeit der Entziehungsklage ohne Beschlussfassung Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die ...mehr

Rz. 136 Sofern in Teilungserklärung und Beschlüssen nichts anderes geregelt ist, können Gemeinschaft und Verwalter für die Einsichtnahme keine Vergütung verlangen. Schon nach altem Recht konnte der Verwaltervertrag aber für Zusatzaufwand wie die Anfertigung von Ablichtungen eine Sondervergütung vorsehen, die jedoch dem Vertragspartner, also dem Verband in Rechnung zu stellen...mehr

I. Vertragliche Aufhebung von Sondereigentumsrechten (Abs. 1 Nr. 1) Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebu...mehr

1. Grundlagen Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sond...mehr

I. Grundgedanke der Regelung Rz. 46 Mit der Abkehr von der freiwilligen Versteigerung nach §§ 53–58 WEG a.F. und der in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG angeordneten Vollstreckbarkeit eines Entziehungsurteils nach den Vorschriften des ZVG erstrebt die Novelle eine vereinfachte Durchsetzung des Anspruchs auf Veräußerung nach § 17 WEG. Zugleich bezweckt der Rückgriff auf die häufig angewan...mehr

Rz. 48 Der Antrag ist nach § 1 Abs. 1 ZVG an das Vollstreckungsgericht zu richten. Dabei ist darauf zu achten, dass Zwangsversteigerungssachen nach § 1 Abs. 2 ZVG einem anderen Gericht als dem der belegenen Sache zugewiesen sein können. Das Vollstreckungsverfahren kann also vor einem anderen Amtsgericht durchzuführen sein als das Erkenntnisverfahren.mehr

I. Gesetzessystematik Rz. 36 § 23 Abs. 2 WEG trifft eine Regelung zum Inhalt der Einberufung. Sie ist deshalb systematisch unzutreffend in § 23 WEG eingeordnet. Ihrem Inhalt nach gehört sie zu den Regelungen zur Einberufung der Eigentümerversammlung in § 24 WEG. II. Normzweck Rz. 37 Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheit über Verwaltung des Gemeinschafts- und auch ü...mehr

I. Bedeutung Rz. 9 Das WEG lässt dingliche Regelungen zum Inhalt des Dauerwohn- und Nutzungsrechtes nicht unbeschränkt zu. Die werden durch die Vorgaben in § 33 Abs. 4 WEG und §§ 33–36 und 39–40 WEG beschränkt. Abreden mit anderem als dem in §§ 33–36 und 39–40 WEG bezeichneten Inhalt sind zwar zulässig.[2] Sie werden aber nicht "Inhalt des Dauerwohnrechts", sondern bleiben re...mehr

aa) Feststellung als Abwägungsvorgang Rz. 28 Die Feststellung einer nicht zu rechtfertigenden Härte ist ein Abwägungsvorgang. Er erlischt nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht schon, wenn die bauliche Maßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Sie muss vielmehr ein Gewicht habe, das die Maßnahme auch unter Würdigung d...mehr

1. Rechte und Pflichten des amtierenden Verwalters Rz. 227 Den Verwalter trifft qua seines Amtes die Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu vollziehen (Vollzugspflicht), ohne dass es hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gäbe.[190] Rz. 228 Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters betreffend die Vertretung der Gemeinschaft siehe die Kom...mehr

Rz. 41 Eine wirksame Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass mindestens ein Viertel der Miteigentümer dieses Verlangen unterstützt. Hierbei gilt das Kopfprinzip. Es kommt auf die Zahl der Eigentümer an, nicht auf die der Einheiten oder der Miteigentumsanteile. Ein Mehrfacheigentümer zählt also nur einfach.mehr

1. Allgemeiner und vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondere...mehr

I. Organ der GdWE 1. Allgemeines Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhäl...mehr

aa) Beschränkung auf bekannte oder erkennbare Umstände Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentüm...mehr

I. Bedeutung der Vorschrift 1. Grundsatz Rz. 145 Sowohl das Recht der Wohnungseigentümer nach Absatz 1 bauliche Veränderungen zu beschließen als auch der Anspruch des interessierten Wohnungseigentümers, unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 bauliche Veränderungen zu verlangen, finden ihre Grenzen in den beiden Tatbeständen des Absatzes 4. Wenn sie vorliegen, darf die b...mehr

1. Allgemeines Rz. 18 Gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 WEG sind der Eintragungsbewilligung der Aufteilungsplan (Nr. 1, vgl. Rdn 21) und die Bescheinigung über die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG (Nr. 2, vgl. Rdn 34) als Anlagen beizufügen. Dies erfordert keine körperliche Verbindung durch Schnur und Siegel (§ 44 BeurkG) mit der Eintragungsbewilligung, sondern es reicht aus, wenn sie...mehr

1. Grundlagen Rz. 147 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Diese Vorschrift knüpft an den früheren § 22 Abs. 2 S. 1 an, wonach Modernisierungsmaßnahmen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen ...mehr

a) Eintragungen Rz. 91 Zur Form von Eintragungen finden sich einige wesentliche Regelungen in § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 und S. 3 WEG. Demnach hat die Beschluss-Sammlung die seit Inkrafttreten der Novelle "ergangenen" Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum zu enthalten.[167] Da interessierten Wohnungseigentümern nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG Einsicht zu gewähren ist, muss dies...mehr

a) Umlageschlüssel Rz. 22 Der gesetzliche Umlageschlüssel folgt aus §§ 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 S. 2 (Rdn 7 ff.).[83] Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach Maßgabe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[84] Die Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) können durch den Aufteiler z.B. den Bauträger oder den auftei...mehr

1. Bestehen einer Eigentümergemeinschaft Rz. 63 Da ein Beschluss nur auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann, muss bereits eine GdWE bestehen (vgl. o. Rdn 1). Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden. Vorherige (Mehrheits-)Entscheidungen der Bruchteilseigentümer sind keine Beschlüsse im Sinne der §§ 23 ff. WEG,[139] se...mehr

a) Eintragungen Rz. 94 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sollen Eintragungen, Vermerke und Löschungen "unverzüglich" einzutragen sein. Für Eintragungen konkretisiert die Entwurfsbegründung, dass sie jeweils unverzüglich "nach der Verkündung" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind.[179] Damit hat der Verwalter für die Vornahme einer Eintragung weit weniger Zeit als für die Anferti...mehr

a) Allgemeines Rz. 39 Die Nutzung einer baulichen Veränderung nach Absatz 1 oder 3 kann eine singuläre Erscheinung sein, wie z.B. die Anbringung von Einbruchsschutz (Absatz 2 S. 1 Nr. 4) oder eines Steckersolargeräte zur Stromerzeugung an dem Balkon einer Eigentumswohnung. Es gibt aber auch bauliche Veränderungen, die andere Wohnungseigentümer, die erst später auf dem Geschma...mehr

1. Teilnahmeberechtigte Personen a) Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dür...mehr

1. Anfechtbarkeit Rz. 19 Die unterlassene Ladung eines Teilnahmeberechtigten ist ein formeller Fehler. Er führt grundsätzlich lediglich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Aus diesen Gründen führt auch die Änderung der Tagesordnung durch Mehrheitsbeschluss zur Anfechtbarkeit der neu auf die Tagesordnung gesetzten Beschlussgegenstände, al...mehr

a) Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen ...mehr

a) Anwendbarkeit der HeizkostenV Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 ...mehr

aa) Ansprüche aus dem Auftragsrecht Rz. 237 Macht der Verwalter zugunsten der GdWE eigene Aufwendungen, z.B. für Baumaßnahmen oder einen Kredit, über den die Wohnungseigentümer nicht beschlossen und den sie nicht genehmigt haben, die er nach den Umständen für erforderlich halten durfte, steht ihm nach den §§ 675, 670 BGB ein vertraglicher Ersatzanspruch bzw. ein Anspruch auf ...mehr

1. Verhinderung von Manipulationen a) Ausschluss von Belastungen nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des V...mehr

(1) Auf die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen oder Verschlechterungen sowie auf die Ansprüche der Dauerwohnberechtigten auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sind die §§ 1049, 1057 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. (2) Wird das Dauerwohnrecht beeinträchtigt, so sind auf die Ansprüche des Berechtig...mehr