Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

1. Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen (§ 20) Rz. 3 Nach § 20 Abs. 1 können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit als Gemeinschaftsmaßnahme beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Mit welcher Mehrheit die Maßnahmen beschlossen wird, ist für die Aufnahme der Maßnahme und ihre Durchführung unerheblich. Sie spielt erst bei der Kostentragungspflic...mehr

I. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche aus § 862 Abs. 1 WEG Rz. 16 Für die Beseitigung und Unterlassung von Beeinträchtigungen des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes hätte es des § 34 Abs. 2 WEG nicht bedurft. Hier steht dem Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten schon der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 862 BGB zur Seite. Hierbei handelt es sich um eine...mehr

a) Umfang der Sondernutzungsrechte Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbar...mehr

Rz. 25 Eine andere bauliche Veränderung haben im Sinne von Absatz 3 die Wohnungseigentümer beschlossen, die mit "Ja" gestimmt haben.[51]mehr

1. Bedeutung Rz. 55 Eine auf den ersten Blick selbstverständliche Ausnahme vom Grundsatz des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG enthält der erste Satz der Vorschrift. Demnach muss sich die Befugnis der Mehrheitsherrschaft im Rahmen der allgemeinen Gesetze halten; ansonsten ist der Beschluss nichtig. Selbst bei Vorliegen einer weitestmöglich gefassten Öffnungsklausel sind die Grenzen der al...mehr

I. Bedeutung als Organ der GdWE 1. Bestehen einer GdWE als Voraussetzung a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr ber...mehr

1. Voraussetzung für das Entstehen der Duldungspflicht Rz. 22 Auch eine Modernisierungs- oder bauliche Baumaßnahme muss gemäß Nummer 2 Halbs. 1 angekündigt worden sein. Sie ist damit auch bei Nummer 2 Tatbestandsvoraussetzung für die Duldungspflicht. Ohne sie ist die Duldungspflicht wie bei Erhaltungsmaßnahmen nicht nur nicht fällig. Sie entsteht vielmehr gar nicht erst (oben...mehr

1. Gegenstand des Anspruchs a) Verteidigung nur des Sondereigentums Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnungseigentümer darf von seinem Sondereigent...mehr

I. Bauliche Veränderungen 1. Begriffsbestimmung a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eige...mehr

1. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Rz. 60 Zum Inhalt bestimmt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG nur, dass die Niederschrift "die in der Versammlung gefassten Beschlüsse" enthalten muss. Dies erfordert die Wiedergabe des Beschlussantrags und des Abstimmungsergebnisses sowie – jedenfalls beim Erfordernis qualifizierter Mehrheiten – der Verkündung des Versammlungsleiters über das...mehr

I. Allgemeines Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die reg...mehr

I. Bedeutung der Vorschrift Rz. 17 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Spezialregelung, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[39] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch kei...mehr

a) Grundsätze Rz. 44 Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (Abs. 1). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2. Diese wirken gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn sie gemäß Abs. 3 in den Grundbüchern eingetragen sind (zum Zustandekommen und zur Wirksamkeit einer Vereinbaru...mehr

1. Nachträgliche Kontrolle im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG Rz. 38 Darüber, dass gegen die Einberufung einer Eigentümerversammlung jedenfalls im Nachhinein Rechtsschutz zu gewähren ist, besteht in Rechtsprechung und Literatur kein Streit. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind in der Regel zumindest anfechtbar,[63] sofern der Mangel nicht ...mehr

I. Wegfall der gesetzlichen Regelung Rz. 20 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[45] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. übe...mehr

Rz. 25 In bestimmten abschließend aufgezählten Fällen besteht gemäß § 11 HeizkostenV keine Pflicht zur Verbrauchserfassung. I. § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV Rz. 26 § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV , der mit Wirkung ab 1.1.2009 eingefügt worden ist, nimmt Räume in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr aufweisen, von der Anwendung der HeizkostenVO ...mehr

I. Einverständnis aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer (Abs. 3) 1. Gestattungsanspruch Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch...mehr

Rz. 9 Als Inhalt des Dauerwohnrechts können der Grundstückseigentümer und der Berechtigte nach freiem Belieben weitere Bedingungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts vereinbaren. Sie können z.B. vereinbaren, dass an den Ersteher vom Zuschlag an ein höheres Entgelt zu zahlen und hierfür Sicherheit zu leisten ist.[8] Die in Abs. 2 genannten Gläubiger müssen diesem Tei...mehr

I. Vorgaben der HeizkostenV Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67]...mehr

1. Grundlagen Rz. 137 Nach Absatz 3 besteht ein Gestattungsanspruch für bauliche Veränderungen, wenn ihr die Wohnungseigentümer zustimmen, die durch sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleiden. Das Einverständnis der nicht in diesem Maß betroffenen Wohnungseigentümer ist zwar für die Annahme eines Gestattungsanspruchs nich...mehr

Rz. 82 Der Beschlussantrag muss sodann in der Eigentümerversammlung die Mehrheit, nach dem jeweils anzuwendenden Stimmkraftschlüssel erlangen. Insoweit kann auf die Kommentierung zu § 25 Abs. 1 WEG, § 25 WEG Rdn 1 ff., verwiesen werden.mehr

I. Allgemein Rz. 226 Die Kostengrundentscheidung trifft das Gericht gem. § 308 Abs. 2 ZPO von Amtswegen. In allen Fällen der Beschlussklagen i.w.S. ergeht die Entscheidung nach den §§ 91 ff. ZPO, da die Sonderregelung in § 49 Abs. 1 WEG a.F. für Beschlussersetzungsklagen entfallen ist. Rz. 227 Danach hat gem. § 91 Abs. 1 ZPO die unterlegene Partei die notwendigen Kosten des Re...mehr

1. Allgemeines Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentu...mehr

I. Allgemeines Rz. 62 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam.[204] Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschlu...mehr

a) Wechselseitige Einflüsse; Rechtsfolgen der Anfechtung Rz. 362 Ist der Verwaltervertrag unwirksam, widerspricht die Bestellung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem einzelnen Wohnungseigentümer kann dann nach § 18 Abs. 1 WEG ein Anspruch auf Abberufung zustehen, wobei eine hierauf gerichtete Klage erst nach Vorbefassung der Eigentümer zulässig wäre; anderenfalls fe...mehr

Rz. 27 Dies gilt für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also nicht nur für die Baukosten, sondern insbesondere auch für die Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung.[52]mehr

a) Gegenstand einer Löschung Rz. 87 Der Gesetzgeber sieht in § 24 Abs. 7 S. 5 u. 6 WEG nur die Löschung von Eintragungen vor. Vermerke können demnach nicht isoliert gelöscht werden. Das ist ohne Weiteres verständlich, wenn der Vermerk auf eine erfolgreiche Anfechtung oder eine nicht angegriffene Aufhebung hinweist. Denn in diesem Fall würde die Löschung des Vermerks zur Unric...mehr

a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Re...mehr

a) Ankündigender Rz. 23 Auch die Ankündigung baulicher Maßnahmen muss derjenige veranlassen, der die Maßnahme durchführt, also die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer. Auch diese Ankündigung müssen die GdWE und der andere Wohnungseigentümer nicht persönlich erklären. Sie können auch hiermit andere beauftragen. Unterlaufen diesen Fehler, geht das zu ihren Lasten (vgl. oben...mehr

Rz. 181 Streitigkeiten über bauliche Veränderungen sind Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 2. 1. Klagebefugnis Rz. 182 Den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann nach § 9a Abs. 2 nur die GdWE geltend machen.[603] Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 823 BGB bzw. § 14 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 280 BGB übt ...mehr

a) Abwicklung eines Einsichtsbegehrens Rz. 134 Die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung setzt nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG ein entsprechendes "Verlangen" voraus. Dies wird in der Praxis regelmäßig in Form einer Anfrage und einer Terminabsprache mit demjenigen, der die Beschluss-Sammlung führt, gegeben sein. Der Verwalter kann dabei auf seine allgemeinen Geschäftsstun...mehr

1. Allgemeines Rz. 25 Kann die Klage nicht binnen eines Monats zugestellt werden, gilt § 167 ZPO, welcher eine gesetzliche Fiktion des rechtzeitigen Zuganges normiert. Rz. 26 Bei der Anwendbarkeit des § 167 ZPO gelten auch im Wohnungseigentumsrecht keine Besonderheiten. Es genügt daher zur Fristwahrung, wenn die Klage nach ihrer Einreichung "demnächst" zugestellt wird. Rz. 27 N...mehr

a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie ...mehr

(1) Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seiner Berechtigung aus dem Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer ergebenden Verpflichtungen ein. (2) Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem Dau...mehr

a) Verfahren aa) Berichtigung von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 111 Häufig wird die Unrichtigkeit der Beschluss-Sammlung mit entsprechenden Fehlern der Niederschrift einhergehen, insbesondere dann, wenn eine Person für beide Dokumentationsarten zuständig ist. In diesem Fall kann der für die Niederschrift Verantwortliche bereits im Verfahren der Protokollberichtigung...mehr

a) Zum Verständnis des Protokolls erforderliche Umstände Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eige...mehr

1. Aufteilung nach § 3 WEG (Mehr-Personen-GdWE) Rz. 6 Die Eigentümergemeinschaft als Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer entstand früher und entsteht nach wie vor im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 unmittelbar mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und im Fall der Begründung der Wohneigentumsanlage durch einen aufteilenden Alleineigen...mehr

I. Zeitpunkt und Zeitraum der Bestellung Rz. 161 Die Bestellung eines Verwalters nach Entstehung der Gemeinschaft, d.h. nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist jederzeit möglich. Sie kann nach der Entstehung der Gemeinschaft durch eine Vereinbarung, d.h. z.B. durch Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder dem Teilungsvertrag oder durch Beschluss er...mehr

1. Mögliche Fehler Rz. 33 Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG kann wie jeder Beschluss formelle Mängel aufweisen. Diese führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler sind insbesondere bei der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer denkbar. Zurückhaltung ist bei der Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG durch den Begünstigten geboten, insbeso...mehr

a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch Beschluss geändert werden können. b) Regelung...mehr

a) Anspruchsgrundlagen Rz. 372 Der Verwalter, der rechtswidrig und schuldhaft das Gemeinschaftseigentum schädigt oder das Recht der GdWE auf deren Besitz verletzt, haftet dieser grundsätzlich nach § 823 Abs. 1 BGB . Eine Haftung wegen Verletzungen des Gemeinschaftsvermögens – z.B. infolge fehlerhafter Vermögensverwaltung – scheidet hiernach aber aus, da § 823 Abs. 1 BGB nicht ...mehr

a) Bedeutung Rz. 10 Die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen der GdWE und Wohnungseigentümern sind im Gesetz nicht geregelt oder auch nur angesprochen. Sie sind zwar von geringerer Bedeutung als der Verwaltervertrag, weil die GdWE naturgemäß nicht selbst, sondern nur durch Dritte handeln kann. Deren Pflichtverletzungen werden der GdWE ohnehin, wie soeben ausgeführt, nach § ...mehr

I. Eintragungsantrag Rz. 14 Die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum setzt den Eintragungsantrag eines durch die Eintragung in seinem Recht Betroffenen oder Begünstigten (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG eines Miteigentümers) voraus (§ 13 GBO). Dieser ist formfrei, wenn er nur die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts veranlassen soll (vgl. § 30 GBO). Der beurkundende N...mehr

1. Allgemeines Rz. 235 Tritt ein Wohnungseigentümer einem Rechtsstreit bei, ist dieser (streitgenössische) Beitritt mit einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Zu den allgemeinen Risiken der Prozessführung tritt bei einem Beitritt auf Seiten der beklagten GdWE die Sonderregelung in § 44 Abs. 4 WEG. Rz. 236 § 44 Abs. 4 WEG betrifft lediglich die Frage der Erforderlichkeit der...mehr

a) Vermietung und Verpachtung Rz. 17 Vom Mitgebrauch gem. § 16 Abs. 1 S. 3 ist nach der h.M. auch die Vermietung und Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume umfasst (Rdn 5 f.).[69] Die Vermietung und Verpachtung von gemeinschaftlichem Eigentum ist jedoch dadurch beschränkt, dass die Vermietung dazu führt, dass wesentliche Bestandteile des gemei...mehr

I. Nutzungsgestattungsanspruch Rz. 33 Nach Absatz 4 S. 1 kann jeder Wohnungseigentümer, der an der Nutzung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht beteiligt ist, ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich zu gestatten. Dieser Gestattungsanspruch ist dem Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 nachgebildet. Daraus folgt, d...mehr

1. Inhalt Rz. 65 Auch nach der Normierung des Rechtes auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gemäß § 18 Abs. 4 WEG bestehen darüber hinausgehende Auskunftsansprüche, die vom Verpflichteten ein aktives Tun, nämlich die Beschaffung und Herausgabe von Informationen abverlangt. 2. Anspruchsgrundlage Rz. 66 Nach teilweise vertretener Ansicht setzen Auskunftsansprüche anders als das n...mehr

1. Regelungsbereich des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch...mehr

a) Formelle Anforderungen Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigent...mehr

1. Normzweck Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufung...mehr