Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 179 Ein Verwalter kann beliebig oft wiedergewählt werden (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 1 WEG). Rz. 180 Über die wiederholte Bestellung darf dem Wortlaut des Gesetzes nach frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit entschieden werden (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 WEG). Rz. 181 Insofern sind mehrere Konstellationen zu unterscheiden: Zum einen diejenige, in der die Eigentümer in dem...mehr

Rz. 91 Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist.[418] Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums, wenn ...mehr

Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer Garage und damit in einem Raum liegen musste...mehr

Rz. 66 Gerade nach dem Übergang in den Zivilprozess ist aber fraglich, ob der – u.U. jahrelang unangegriffenen – Niederschrift überhaupt kein Beweiswert zukommt.[106] In diesem Falle wären die Niederschrift und die insoweit nicht privilegierte Beschluss-Sammlung praktisch wertlos. Dass die protokollierte Tatsache richtig ist, müssten dann nach allgemeinen zivilprozessualen G...mehr

Rz. 208 Ist der Verwalter eine natürliche Person und stirbt dieser, endet seine Organstellung mit seinem Tod; das Amt ist Fall personengebunden, eine Rechtsnachfolge durch den Erben kommt nicht in Betracht (§§ 168 S. 1, 673 BGB analog).[168] Rz. 209 Veräußert ein Einzelkaufmann sein Einzelhandelsgeschäft mit Firma, wird der Erwerber nicht zum Verwalter.[169] Denn der Verwalte...mehr

Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich ist. Die Einräumung eines umfassende...mehr

Rz. 24 Das Gesetz regelt in § 25 Abs. 4 WEG nur den Fall des Stimmrechtsausschlusses wegen einer Interessenkollision oder der rechtskräftigen Verurteilung im Entziehungsverfahren. Erster Fall liegt bei einer Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte mit einem Wohnungseigentümer bzw. über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn vor. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsstreit...mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 5 Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, obliegt sie in Anlehnung an Vorschriften wie § 35 Abs. 1 GmbHG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich (Absatz 1 Satz 2). Auch diese Ersatzvertretungsbefugnis ist nicht beschränkt und kann nach Absatz 1 Satz 3 nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden. Rz. 6 Die Wohnungseigentümer haben – ...mehr

Rz. 146 Ein Beschluss über bauliche Veränderungen ist nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Grenzen des Absatzes 4 einhält. Er muss vielmehr nach § 19 auch den Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks entsprechen. So dürfte eine bauliche Veränderung, die den inhaltlichen Anforderungen des § 20 entspricht, dennoch nicht beschlossen ...mehr

Rz. 469 Für die Zeit vor dem 1.12.2020 war die Schadenszuordnung unproblematisch, weil unzweifelhaft nur die Wohnungseigentümer als Geschädigte anzusehen waren.[398] Nach den Neuregelungen im WEG wäre die strikte Differenzierung zwischen dem Vermögen der GdWE und dem Vermögen der Wohnungseigentümer wünschenswert und würde erheblich zur Vereinfachung und Übersichtlichkeit beit...mehr

Rz. 52 Einsicht in das Wohnungsgrundbuch und die Grundakten ist nach § 12 GBO, § 1 WGV mit § 43 ff. GBV jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und das Recht der von der Einsicht Betroffenen auf informationelle Selbstbestimmung nicht entgegensteht.[91] Ein berechtigtes Interesse erfordert, dass die Einsicht zu Erkenntnissen führen kann, die geeignet sind, au...mehr

Rz. 238 Nach dem Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) gehen auf den Erben auch die Nachlassverbindlichkeiten über. Nachlassverbindlichkeiten sind gemäß § 1967 Abs. 2 BGB zunächst die Verbindlichkeiten, die der Erblasser eingegangen ist, aber nicht mehr erfüllt hat (sog Erblasserschulden). Nachlassverbindlichkeiten sind gemäß § 1967 Abs. 2 BGB zudem die den Erben al...mehr

Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendenden Grundsätzen auszuleg...mehr

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ...mehr

Rz. 485 Für die Zeit der Untersagung der Amtsausübung durch einstweilige Verfügung hat der Verwalter keinen Vergütungsanspruch.[370] Rz. 486 Leistet die GdWE aufgrund einer unwirksamen Preisklausel (z.B. bei unzulässiger Preisanpassung) kann sie die zu viel entrichtete Vergütung bzw. die zu viel entrichteten Aufwendungen nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückverlangen. Rz. ...mehr

Rz. 83 Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft im Innenverhältnis zur Gemeinschaft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.[203] Da der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat, entsteht die Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung – so...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 24 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ausschließlich Anspruchsberechtigte und Anspruchsinhaberin der aufgrund der Kostenschulden verteilten Kostenlast. Die Kostentragungspflicht nach Maßgabe des Verteilungsmaßstabes entsteht jedoch erst, wenn über die anfallenden Einzelabrechnungen und zu den Vorschüssen basierend auf dem Wirtschaftsplan gem. §§ 28 Abs. 1 S. 1 B...mehr

Rz. 37 Aus dem Umstand, dass der Ausgleich angemessen sein muss, folgt, dass er auch Null betragen kann. Das wird freilich nur in wohl eher seltenen Ausnahmefällen vorkommen. Ein Beispiel mag der Fall eines Nachzüglers sein, der seinen Beteiligungswunsch zu einem Zeitpunkt anmeldet, in dem noch nichts zur Umsetzung veranlasst worden ist. Ein solcher Nachzügler muss sich nach...mehr

Rz. 48 Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumung von Sondereigentum enthält eine dazu erforderliche Zustimmung dinglich Berechtigter am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen (vgl. § 4 WEG Rdn 3) auch die Zustimmung zu dessen Inhalt. Eine nachträgliche Vereinbarung über den Inhalt des Sondereigentums ändert dessen gesetzlichen Inhalt und damit den des Wohnungseig...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 54 Die Anbringung außen hängender Blumenkästen ist zulässig, wenn die Landesbauordnung dies gestattet, das naturbedingte Herabfallen von Blüten und Blättern aus solchen Blumenkästen ist von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen.[173] Kommt es beim Blumengießen gelegentlich zu einem Überlaufen und einem Herabtropfen oder Herablaufen von Wasser auf den darunter liege...mehr

Rz. 233 Verfügungen über Forderungen der GdWE – wie die Abgabe eines Anerkenntnisses, die Erklärung eines Verzichtes oder die Zustimmung zu einem (gerichtlichen) Vergleich, sofern mit diesem ein (teilweiser) Verzicht verbunden ist – haben regelmäßig keine untergeordnete Bedeutung für die GdWE und bedürfen im Innenverhältnis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Rz. 234 Zu...mehr

Rz. 161 Die Kostenumlage von Maßnahmen nach dem sog. Heizungsgesetz §§ 71l ff. GEG ist Sache der GdWE. Die Vorschriften der §§ 71l ff. GEG wirken sich unterschiedlich aus (zu den Maßnahmen zur Umsetzung s. § 20 WEG Rdn 45 ff.). Für Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums trägt der Sondereigentümer seine Kosten selbst. Für die Frage der Kostentragung ist hier relevant, welche...mehr

Rz. 26 § 44 Abs. 1 S. 1 WEG ordnet an, dass auf die Klage eines Wohnungseigentümers das Gericht einen Beschluss für ungültig erklären oder dessen Nichtigkeit feststellen oder bei Unterbleiben der notwendigen Beschlussfassung den Beschluss fassen kann (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG). Klagebefugt für alle drei Klagearten sind damit ausschließlich die Wohnungseigentümer (hierzu eingehen...mehr

Rz. 77 Bei den Gerichts- und Rechtsanwaltskosten einer Beschlussmängel- oder Beschlussersetzungsklage ist die Durchsetzung der klageweise geltend gemachten Einwendungen gegen die Beschlussfassung und auf Beklagtenseite die Klageabwehr notwendig. Beispielsweise handelt es sich um Anfechtungs- oder Beschlussersetzungsklagen, hilfsweise Nichtigkeitsfeststellungsklagen gegen Bes...mehr

Rz. 41 Bei der Frage, ob eine Maßnahme zu einer nicht unerheblichen Verpflichtung führt, ist vorrangig auf finanzielle Aspekte abzustellen.[31] Daneben wird auch diskutiert, ob weitere Kriterien, heranzuziehen sind (hierzu siehe Rdn 46). Rz. 42 Nach der gesetzgeberischen Vorstellung soll sich die Frage nach der nicht unerheblichen Verpflichtung vor allem daran bemessen, wie h...mehr

Rz. 94 Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen[437] Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig[438] voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt.[439] Dabei müssen für die Einholung von Angeboten ein quantitatives (regelmäßig sollen mindestens drei Angebote eingeholt werden[440]) u...mehr

Rz. 32 Die uneingeschränkte Nutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 3 entspricht nicht immer den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer. So wäre es misslich, wenn jeder Wohnungseigentümer die Terrassen der Erdgeschoßwohnungen oder Gärten mitbenutzen könnte. Es nähme diesen die Privathe...mehr

Rz. 15 Besteht die Wohnungseigentumsanlage nicht nur aus einem Haus, sondern aus mehreren baulich untergliederten Grundstücks- oder Gebäudebereichen (z.B. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, mehrere freistehende Gebäude oder Tiefgarage des einzigen Mehrparteienhauses) enthält die Gemeinschaftsordnung dieser sog. Mehrhausanlagen häufig Sonderregelungen für einzelne Gebäude. Im Z...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 18 Die GdWE übt als vollrechtsfähiger Verband in erster Linie ihre eigenen Rechte aus und erfüllt ihre eigenen Verpflichtungen. Damit allein könnte sie indessen ihrer Kernaufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1), nicht gerecht werden. Diese lässt sich nur erreichen, wenn sie die Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Rechte der Wohnungseigentümer un...mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ...mehr

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Rz. 338 Der Beschluss, durch den ein Wohnungseigentümer zum Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigt wird, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer bei den beschlossenen Vorgaben die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des Verwaltervertrags zustehenden Gestaltungsermessens nicht überschritten haben.[249] Rz. 339 Enthält der Ermäc...mehr

Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondereigentumseinheiten umzulegen (§ 16 Abs. 2 S. 1). Rz. 116 Ent...mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 186 Insbesondere in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume darf aus Gründen des Vertrauensschutzes nur ausnahmsweise rückwirkend eingegriffen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt.[624] Hat sich dagegen bei typisierender Betrachtung für den noch laufenden ...mehr

Rz. 88 Beschlüsse sind wie alle rechtlich erheblichen Erklärungen der Auslegung zugänglich. Allerdings gelten hierfür nicht dieselben Maßstäbe wie für Willenserklärungen. Dies ergibt sich aus Erwägungen zum Schutze des Rechtsverkehrs. Nicht auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümern oder Sonderrechtsnachfolgern kann nicht zugemutet werden, einen möglicherwe...mehr

Rz. 147 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Diese Vorschrift knüpft an den früheren § 22 Abs. 2 S. 1 an, wonach Modernisierungsmaßnahmen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden konnte...mehr

Rz. 31 Stimmen Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein, weicht aber die spätere tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab (z.B. Grundrissänderungen im Sondereigentumsbereich; Errichtung einer zusätzlichen Wohnung ohne Grundrissänderung; Ausdehnung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum oder ein benachbartes Sondereigentum, Errichtung eines Gebä...mehr

Rz. 168 Ein Beseitigungsanspruch ist an den Maßstab der unzulässigen Rechtsausübung (§§ 226, 242, 275 Abs. 2 BGB) gebunden.[548] Das Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn es nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen erfüllt werden könnte. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind alle Umstände...mehr

Rz. 97 Bei einer Mehrhausanlage gelten Besonderheiten. Insoweit kann auf ältere Rechtsprechung nur mit Vorsicht zurückgegriffen werden, denn zum einen berücksichtigt diese nicht die Systemverschiebung in § 28, zum anderen hat der BGH – noch zum alten Recht – seine Rechtsprechung zur Beschlussfassung[275] geändert. § 10 ermöglicht es, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältn...mehr

Rz. 141 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV) gehören ebenfalls zu den Betriebskosten. Waschmaschinen, die in zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Räumen stehen und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können gemäß § 5 Abs. 2 nicht Sondereigentum sein. Da sie in der Regel nicht durch Einbau zu wesen...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 oder eines Beschlusses der ...mehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 4 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind Verfügungen sowohl nur über den Miteigentumsanteil als auch nur über das Sondereigentum möglich, solange nicht isoliertes Sondereigentum oder isoliertes Miteigentum entsteht (Rdn 1). Rz. 5 Zulässig ist eine Verfügung nur über den Miteigentumsanteil, durch dessen Vergrößerung unter gleichzeitiger Verkleinerung eines...mehr

Rz. 191 Im alten Recht der "Joker" der Anfechtung war die fehlende rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung. Rz. 192 Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben musste unter Berücksichtigung einer eventuellen Bargeldkasse mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen (rechnerische Schlüssigkeit; Kontenabstimmung).[502] Anders ausgedrückt musste der B...mehr