Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.mehr

1. Beschlüsse im Allgemeinen Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in de...mehr

1. Durchsetzung der Duldungspflicht Rz. 9 Nummern 1 und 2 begründen gesetzliche Verpflichtungen zur Duldung von Erhaltungs- bzw baulichen Maßnahmen. Die Pflicht entsteht mit dem Zugang der erforderlichen Ankündigung und einer angemessenen Frist zur Prüfung des in der Ankündigung der Maßnahme liegenden Duldungsverlangens.[13] Der Drittnutzer ist nicht verpflichtet, auf eine so...mehr

I. Beschlussfassung Rz. 152 Bauliche Veränderungen nach Absatz 1 oder nach § 13 Abs. 2 i.V.m. Absatz 1 können die Wohnungseigentümer beschließen, mangels Festlegung eines Quorums mit einfacher Mehrheit.[509] Sie haben die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahmen gestatten, sich das Anliegen zu Eigen machen und es als gemeinschaftliche Maßnahme beschlie...mehr

a) Rechtsschutz gegen die bevorstehende Vornahme von Berichtigungen Rz. 122 Wie bei der Niederschrift kann jeder Wohnungseigentümer auch gegen unzutreffende "Berichtigungen" gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Denn er hat aus § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dies betrifft naturgemäß zuallererst die or...mehr

I. Erfasste Ansprüche 1. Primäransprüche a) Maßnahmen der Verwaltung Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. ...mehr

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I. Form der Einladung 1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa ein...mehr

I. Gestattungsfreie bauliche Maßnahmen Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneue...mehr

I. Erstreckung des Sondereigentum und Sondernutzungsrecht Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das ...mehr

I. Regelungsbedarf Rz. 10 Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnun...mehr

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. (2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pfli...mehr

I. Zulässigkeit der Klage 1. Zuständigkeit des Amtsgerichts, Abteilung für Wohnungseigentumssachen Rz. 18 Die Entziehungsklage wurde mangels einer abweichenden Spezialregelung schon nach altem Recht als Streit unter Wohnungseigentümern nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. angesehen.[23] Hieran hat das WEMoG nichts geändert. In der Folge ist die Klage nach § 17 Abs. 4 WEG stets nach § 23 N...mehr

1. Gesetzliches Verbot, Verstoß gegen die guten Sitten Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

1. Formelle Ordnungsmäßigkeit a) Bedeutung der formellen Ordnungsmäßigkeit Rz. 70 Die Beschlussfassung kann nicht an beliebigem Ort zu irgendeiner Zeit erfolgen, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer zufällig treffen. Im Gegensatz zur Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB setzt die Willensäußerung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss eine formalisierte Versammlung der ...mehr

a) Umlageschlüssel und Erhaltungsrücklage Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhal...mehr

Rz. 1 § 4 betrifft alle Fälle der vertraglichen Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum. Bei der Einräumung kann es sich um die erstmalige (§ 3 WEG Rdn 3 ff.) oder um eine nachträgliche (§ 3 WEG Rdn 43 [1] handeln; bei der Aufhebung kann es sich um sämtliches oder einzelnes Sondereigentum sowie um vollständige oder nur teilweise Aufhebung einzelnen Sondereigentums handeln.mehr

1. Begriffe der Früchte (Nutzungen) des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen als auch die rechtlichen Früchte. Die Einzelheiten können in der Gemeinschaftsordnung, Hauso...mehr

1. Grundlagen Rz. 123 Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2) und in der Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (§§ 14, 19). Nach dem Grundkonzept des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese Ziele im Regelfall nur durch die Best...mehr

I. Zweck des Vermögensberichts Rz. 326 Neu durch das WEMoG ist die Regelung des Vermögensberichts in § 28 Abs. 4 aufgenommen worden. Durch den Vermögensbericht sollen die Eigentümer eine möglichst genaue Information über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft erhalten. Der Vermögensbericht übernimmt dabei Teile der Abrechnung im alten Recht, jedenfalls wenn man die Struktu...mehr

Rz. 36 Durch Vertrag, über den die Wohnungseigentümer beschließen, können die gesetzlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats näher konkretisiert werden. Im Übrigen hat ein Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats in erster Linie Bedeutung für die Vergütung und den Aufwendungsersatz des Verwaltungsbeirats (s. dazu Rdn 44).mehr

Rz. 329 Die genauen Anforderungen an den Vermögensbericht sind noch nicht abschließend geklärt.[778] Unzweifelhaft muss er über den Stand der Rücklagen berichten, darüber hinaus aber auch eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. 1. Stand der Rücklagen Rz. 330 Der Bericht über den Stand der Rücklagen erfordert eine Angabe der tatsächlich vorhandenen I...mehr

I. Allgemeines 1. Anfechtungsklage und Beschlussersetzung a) Anfechtungsklage und Rechtsschutzbedürfnis Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1...mehr

Rz. 449 Im Zusammenhang mit der Ausübung des Verwalteramtes kann einigen strafrechtlichen Vorschriften besondere Bedeutung zukommen. Die nachfolgenden Darstellungen sollen einen Überblick über die mitunter im Raum stehenden Straftatbestände geben und sind nicht abschließend. 1. Urkundendelikte Rz. 450 Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine unechte Urkunde herstellt, eine echt...mehr

I. Bestellung durch die Wohnungseigentümer Rz. 70 Gem. § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Ihnen ist insofern die Beschlusskompetenz zugewiesen, d.h. die Wohnungseigentümer müssen durch Beschluss darüber entscheiden, wen sie zum Verwalter, ab wann und wie lange sie ihn bestellen wollen. Rz. 71 Die Entscheidung über die Bestell...mehr

a) Vorgaben im gemeinschaftlichen Regelwerk Rz. 33 Nach Absatz 1 Nr. 2 Halbs. 1 hat der Wohnungseigentümer Maßnahmen zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Er hat damit zunächst alle Maßnahmen zu dulden, deren Durchführung die Wohnungseigentümer vereinbart oder nach § 19 Abs. 1 beschlossen haben. Die Duldungspflicht betrifft die beschlossene Maßnahme ...mehr

aa) Anfechtung im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG Rz. 123 Keinerlei Besonderheiten gegenüber sonstigen Beschlussfassungen ergeben sich dann, wenn der Verwalter oder ein sonstiger nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellter durch Eigentümerbeschluss zu einer Berichtigung der Beschluss-Sammlung angewiesen wird. Hält ein Wohnungseigentümer die beabsichtigte Berichtigung für unzutr...mehr

a) Maßnahmen der Verwaltung Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßn...mehr

a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein...mehr

a) Zum Schaden führende Pflichtverletzung aa) Pflichtverletzung des Verwalters Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Au...mehr

a) Erfasste Verstöße Rz. 28 Sofern keine Pflichtverletzung nach § 17 Abs. 2 WEG vorliegt, ist zu prüfen, ob die Generalklausel des § 17 Abs. 1 WEG erfüllt ist. Hierunter fallen vor allem persönliche Verfehlungen gegen alle oder einzelne Miteigentümer z.B. durch Tätlichkeiten,[32] schwere Beleidigungen,[33] unhaltbare Strafanzeigen, u.U. auch durch querulatorische, inhaltlich ...mehr

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I. Vereinbarter Inhalt Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich b...mehr

a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits...mehr

I. Allgemeines Rz. 40 Absatz 2 zählt nur beispielhaft ("insbesondere") eine Reihe von Maßnahmen auf, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Diese Aufzählung ist nicht abschließend; daher kann es z.B. ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, für andere als den in Absatz 2 Nr. 4 genannten Zweck eine Rücklage (Sonderrücklage) zu bilden.[162] Sie ist andererseits auch nicht z...mehr

I. Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG Rz. 14 § 48 Abs. 4 S. 1 WEG enthält eine bedeutsame Übergangsvorschrift. Danach war § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab 1.12.2022 anwendbar. Dies dient der Umsetzung der Ermächtigung für die Vorschriften zur Zertifizierung durch das Justizministerium. Bis dahin konnten auch Berufseinsteiger nach altem Recht tätig werden. II. Übergangsvorsch...mehr

(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend. (2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.mehr

1. Vorsitzender des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter Rz. 27 Einberufen können nur wirksam bestellte Mitglieder des Verwaltungsbeirates, Nichteigentümer scheiden daher aus, da ihre Bestellung unwirksam ist. Die Anfechtung ihrer Bestellung bleibt ohne Einfluss auf ihre Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat und somit ihre Befugnis zur Einberufung. Zuständig ist in diese...mehr

1. Unterteilung von Wohnungs- bzw. Teileigentum Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentü...mehr

1. Einberufung durch einen ermächtigten Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 3 letzter Fall WEG a) Normzweck Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase ...mehr

Rz. 1 Die jüngste Vorgängerregelung des § 61 a.F. wurde durch das Gesetz zur Heilung des Erwerbs von Wohnungseigentum vom 3.1.1994 (BGBl I, 66) eingefügt und inhaltlich unverändert als § 46 ins WEMoG übernommen.[1]mehr

1. Die neue Stellung von GdWE und Verwalter a) Übergang der Verwalterpflichten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ableh...mehr

I. Informationspflicht des Verwalters Rz. 137 Gem. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Diese materiell-rechtliche Pflicht folgt aus der Amtsstellung des Verwalters und besteht gegenüber der GdWE.[113] Sie ist im Zusammenhang mit § 27 Abs. 1 WEG zu sehen und begründet kein schuldrec...mehr

a) Allgemeines Rz. 86 Der Verwalter hat als zuständiges Vollzugsorgan der GdWE die Pflicht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.[76] Rz. 87 Die Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse folgt – wie auch die Pflicht zum Vollzug von Vereinbarungen – bereits aus seiner Organstellung und bedarf keiner ausdrücklichen gesetzlichen Normierung, wie sie in § 27 Abs. 1 Nr....mehr

I. Wichtiger Grund Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen...mehr

I. Vorbemerkung Rz. 35 Das Vermögen der GdWE wurde in § 10 Abs. 7 S. 1 aF als "Verwaltungsvermögen" bezeichnet. Absatz 3 bezeichnet es jetzt als "Gemeinschaftsvermögen". Die frühere Perspektive nahm den Zweck in den Blick, für den das Vermögen der GdWE bestimmt ist. Die geltende Bezeichnung weist stärker auf die GdWE als Trägerin dieses Vermögens hin. Inhaltliche Unterschiede...mehr

1. Gesetzgeberische Intention Rz. 49 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in de...mehr

a) Einzutragende Entscheidungen aa) Sämtliche Entscheidungen im Verfahren nach § 43 WEG Rz. 79 Neben Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG nicht auf Beschlussanfechtungen beschränkt, sondern allgemein von "gerichtlichen Entscheidungen in einem...mehr

1. Bewegliche Sachen und Immobiliarrechte Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verban...mehr

a) Voraussetzungen Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. ...mehr