Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

I. Allgemeine Eigentumsrechte Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übe...mehr

Rz. 11 Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Sondereigentums (§ 823 Abs. 1 BGB) stehen dem einzelnen betroffenen Eigentümer als Individualrechte zu und können von diesem allein geltend gemacht werden. Die Ansprüche können nicht an die Gemeinschaft gezogen werden, da den Wohnungseigentümern hierfür die Beschlusskompetenz fehlt.mehr

aa) Allgemeines Rz. 520 Ob eine AGB-Klausel der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegt, richtet sich nach § 307 Abs. 3 BGB. Rz. 521 Danach sind Klauseln, die ausschließlich den Inhalt gesetzlicher Regelungen wiedergeben, d.h. in jeder Hinsicht mit den bestehenden gültigen Rechtsvorschriften übereinstimmen und keine konstitutive Wirkung haben, nicht kontrollfähig.[...mehr

a) Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dürfen demzufolge nur Wohnungseigen...mehr

1. Grundlagen Rz. 6 Absatz 1 regelt das Kernstück der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und ist von größter praktischer Bedeutung. Soweit nicht durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 alle Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen haben, können sie durch Stimmenmehrheit eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie d...mehr

1. Zu weiter Wortlaut der Vorschrift Rz. 6 § 48 Abs. 1 S. 3 WEG gibt seinem Wortlaut nach jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG erneut gefasst wird. Dieser Wortlaut ist in zweifacher Hinsicht zu weit. Da der Anspruch ausweislich der Gesetzesmaterialien eine Erleichterung für den Fall schaffen soll, dass die zur Beglaub...mehr

a) Ergänzung der Tagesordnung Rz. 12 Ein Entziehungsverfahren ist naturgemäß mit erheblichem Ärger verbunden. Deshalb kann es vorkommen, dass der Verwalter untätig bleibt. Auch in diesen Fällen darf nicht sogleich das Gericht angerufen werden. Der Entziehungswillige muss zuerst die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen befassen, ansonsten fehlt seiner Beschlussersetzungsk...mehr

I. Unauflöslichkeit der GdWE Rz. 1 § 22 bestimmt seinem Inhalt nach "nur" die Grenze der Pflicht der GdWE nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 zur Erhaltung des Gebäudes auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Sie steht aber in einem systematischen Zusammenhang mit einer der Grundlagenvorschriften des WEG, nämlich mit § 9a Abs. 5, § 11 über die Unauflöslichkeit der GdWE. Nach § 1...mehr

I. Dauer und Fristberechnung Rz. 56 Die Frist zur Begründung der Klage beträgt zwei Monate ab Beschlussfassung (hierzu siehe Rdn 13 ff.). Die Dauer der Frist hat ihren Grund darin, dass dem klagenden Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung häufig noch nicht oder erst kurz vor Ablauf der Klagefrist von einem Monat zur Verfügung steht, wodurch eine hinreichend...mehr

I. Mehrheit der abgegebenen Stimmen 1. Rechtsnatur der Einzelstimme Rz. 1 § 25 Abs. 1 WEG ordnet für Entscheidungen der Eigentümerversammlung das Mehrheitsprinzip an, enthält aber nur rudimentäre Regelungen hierzu. Aus diesem Prinzip folgt, dass es der Abgabe und Zählung der Einzelstimmen aller auf der Eigentümerversammlung Stimmberechtigten geht. Die Einzelstimme jedes Wohnun...mehr

I. Allgemeines und Verfahren Rz. 84 § 45 S. 2 WEG regelt, dass auf die Versäumnis der materiell-rechtlichen Fristen die Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, d.h. prozessrechtliche Regelungen, entsprechend anwendbar sind. Der vom Gesetzgeber gewählte Weg mag zwar dogmatisch nicht ohne Weiteres nachvollziehbar sein.[72] So erscheint es zunächst befremdlich...mehr

a) Ausschluss von Belastungen nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht...mehr

a) Allgemeines Rz. 31 Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt und verpflichtet solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen. Rz. 32 Die Voraussetzungen müssen immer kumulativ vorliegen. Rz. 33 Beide Elemente stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar und unterliegen deshalb einer Wertung. Rz. 34 Diese...mehr

a) Allgemeines Rz. 56 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 57 Diese Alternative erfasst auch diejenigen Maßnahmen, bei denen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer eigentlich geboten wäre, zur Vermeidung eines Nachteils ab...mehr

I. Allgemeines 1. Gegenstand der Ausübungsbefugnis Rz. 18 Die GdWE übt als vollrechtsfähiger Verband in erster Linie ihre eigenen Rechte aus und erfüllt ihre eigenen Verpflichtungen. Damit allein könnte sie indessen ihrer Kernaufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1), nicht gerecht werden. Diese lässt sich nur erreichen, wenn sie die Wahrnehmung gemein...mehr

a) Wohnungseigentümer Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kan...mehr

1. Abschlussmängel Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wi...mehr

I. Zustimmungserklärung Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entg...mehr

I. Allgemeines Rz. 254 Das Amt des Verwalters endet automatisch mit Ablauf seiner Bestellungszeit, d.h. mit Ablauf des im Bestellungsbeschluss festgelegten Datums. Rz. 255 Im Falle eines teilnichtigen Beschlusses bei Überschreiten der zulässigen Höchstdauer, endet das Verwalteramt mit Ablauf der jeweiligen Höchstfrist (hierzu siehe Rdn 109). Rz. 256 Ist kein Datum im Bestellung...mehr

Rz. 316 Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer enthalten, Mietansprüche aus einer vermieteten Eigentumswohnung zur Sicherung der Wohngeldzahlungen an die übrigen Wohnungseigentümer abzutreten.[756]mehr

1. Sondereigentum Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiede...mehr

a) Rückwirkungsverbot Rz. 185 Mit der Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 wird der bestehende gültige Umlageschlüssel mit Wirkung für die Zukunft abgeändert. Die Beschlussfassung hat im Verhältnis zu der entsprechenden Vereinbarung oder einem bereits gefassten Mehrheitsbeschluss vorrangig Rechtswirkung. Die Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 S. 2 umfasst im Regelfall kein...mehr

1. Reichweite der Beschlusskompetenz a) Einzelne Kosten Rz. 189 Für einzelne Kosten ermöglicht § 16 Abs. 2 S. 2 die Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Umlageschlüssel.[635] Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 ist gesetzliche Öffnungsklausel und daher weitreichend. Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

I. Zwischenablesung Rz. 58 § 9b Abs. 1 HeizkostenV sieht für den Fall des Nutzerwechsels eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte der vom Wechsel betroffenen Räume vor. Die nach Verbrauch abzurechnenden Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV auf der Grundlage dieser Zwischenablesung zu verteilen. Die übrigen Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV nach Gradtagzahlen od...mehr

Rz. 63 § 12 Abs. 2 HeizkostenV begrenzt den Bestandsschutz für alte Messeinrichtungen auf den 31.12.2013. Die Verpflichtung zur Verwendung von Wärmezählern bei der Verteilung der Kosten bei verbundenen Anlagen besteht ab dem 1.1.2014 (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).mehr

1. Grundlagen Rz. 149 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Hiermit übernimmt der Gesetzgeber die zweite Schranke aus dem früheren § 22 Abs. 2 S. 1 für Modernisierungen. Den dort verwendet...mehr

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1. Allgemeines Rz. 34 In der Regel sind Anlagen technische Ausstattungen[105] und Einrichtungen Räume. Sind sie nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde,[106]...mehr

a) Wohn- und Nutzfläche Rz. 29 Anders als im Mietrecht existiert im Wohnungseigentumsgesetz keine gesetzliche Regelung, wonach jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser (HeizkostenV) die Wohn- und Nutzfläche für die Bemessung der Kostenverteilung heranzuziehen sind. Sind in der Teilungserklärung bei den einzelnen Einheiten Flächenangaben vermerkt, so sind die Kosten grunds...mehr

a) Existentes oder zu errichtendes Gebäude Rz. 6 Die Begründung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes setzt zunächst voraus, dass sich dieses auf ein Gebäude bezieht, wobei dieses noch nicht vorhanden sein muss. Wie § 31 Abs. 1 S. 1 WEG zeigt, genügt ein "zu errichtendes Gebäude". Insoweit kann auf die Kommentierung zur wort- und inhaltsgleichen Formulierung in § 3 Abs. 3...mehr

I. Regelungsgegenstand Rz. 22 Soweit eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer den ordnungsmäßigen Gebrauch durch Mehrheitsbeschluss regeln. Dieser inhaltliche Rahmen würde überschritten, wenn einem Wohnungseigentümer durch Beschluss nach Absatz 1 Fall 2 das Recht eingeräumt würde, gemeinschaftliches Eigentum oder Teile davon unter ...mehr

a) Bedeutung nach neuem Recht Rz. 16 Der Beschluss über das Veräußerungsverlangen kann wie jeder andere Beschluss angefochten werden. Dies kann auf den weiteren Gang des Entziehungsverfahrens aber nur dann Einfluss haben, wenn mit dem Beschluss direkt das Veräußerungsverlangen ausgesprochen wurde. Denn dann würde es im Falle einer erfolgreichen Anfechtungsklage an einem Veräu...mehr

I. Schuldner bei Überlassung an Mieter und andere Dritten 1. Anspruch gegen den überlassenden Wohnungseigentümer a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehör...mehr

a) Kostenarten des Betriebs und Kosten der Wärmelieferung Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verh...mehr

I. Zustandekommen Rz. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (Abs. 1 S. 2). Die Summe aller Vereinbarungen wird in der Praxis als Gemeinschaftsordnung bezeichnet, die allerdings regelmäßig in die Urkunde über die Teilungserklärung integriert ist. Vereinbarungen sind ...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 24 Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1, 2 WEG primär der Verwalter zuständig. Dies setzt die wirksame Bestellung voraus. Mit Ablauf der Bestellungsdauer entfällt folglich seine Befugnis zur Einberufung von Eigentümerversammlungen.[45] Die spätere Ungültigerklärung seiner Bestellung lässt die Wirksamkeit einer Einberufung vor d...mehr

1. Anspruch auf bauliche Maßnahmen zu einem privilegierten Zweck Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnu...mehr

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.mehr

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Abs. 2 Satz 1 Nr. 1) Rz. 105 Ein Individualanspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen für einen barrierefreien Zugang, etwa durch den Bau einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich,[313] durch den Umbau eines Fensters in eine Tür[314] oder durch den Einbau eines Treppenlifts war schon vor dem Inkrafttreten von Absatz 2 S. 1 Nr. 2 anerk...mehr

1. Allgemeines Rz. 67 Ob die Anfechtungs- und die Nichtigkeitsklage denselben Streitgegenstand haben, ist streitig.[40] Dabei gilt zunächst einmal auch hier der sog. zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff,[41] für den der Antrag (Rdn 71 ff.) und der diesem zugrunde liegende Lebenssachverhalt (Rdn 81 ff.) maßgeblich sind.[42] Rz. 68 Die Beantwortung der Frage, wann vom selben ...mehr

1. Allgemeines und Abgrenzung zu anderen Klagearten Rz. 93 Bei der Beschlussersetzungsklage handelt es sich um eine Gestaltungsklage. Rz. 94 Mit ihr beantragt der klagende Wohnungseigentümer, dass Gericht möge anstelle der Wohnungseigentümer einen ­Beschluss fassen. Rz. 95 Die vor dem Inkrafttreten des WEMoG in § 21 Abs. 8 WEG a.F. geregelte Klageart ist zum 1.12.2020 in § 44 A...mehr

a) Allgemeines und Erhaltungs- und Modernisierungskosten Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben fü...mehr

1. Wirkung der Beschluss-Sammlung nach dem Willen des Gesetzgebers Rz. 70 Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Beschluss-Sammlung eine hohe Bedeutung zukommen: Sie soll die Publizität der Beschlüsse, die nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, gewährleisten und insbesondere die Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch ersetzen.[117] Dem dient au...mehr

(a) Einwände des Drittnutzers Rz. 33 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB kann der Drittnutzer in inhaltlicher Hinsicht nur Härten im Hinblick auf die Duldungspflicht geltend machen. Härten im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung kann er nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht geltend machen. Sie könnten nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werd...mehr

1. Mögliche Einträge in die Beschluss-Sammlung Rz. 73 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sind "Eintragungen, Vermerke und Löschungen"[128] möglicher Inhalt der Beschluss-Sammlung. Nur die Eintragungen können für sich in der Beschluss-Sammlung stehen; Vermerke[129] und Löschungen beziehen sich stets auf eine Eintragung. Die Eintragungen geben zum einen die in Beschlüsse gefasste Willen...mehr

1. Allgemeines Rz. 263 Nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden. Rz. 264 Die Abberufung wirkt nur für die Zukunft und kann nicht rückwirkend erklärt werden.[211] Rz. 265 Im Gegensatz zu § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. kann die Möglichkeit zur Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes besch...mehr

1. Haftung auf Erfüllung Rz. 422 Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.[362] Rz. 423...mehr

a) Beschlussersetzung Rz. 21 Einem einzelnen Wohnungseigentümer verbleibt in den Fällen, in denen sich die Eigentümerversammlung nicht auf Maßnahmen zur Durchsetzung solcher Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum verständigen kann, zum einen die Beschlussersetzung. Denn er kann aus § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen, die ordnungsm...mehr

Rz. 41 Für die Eintragungen in das Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch bei seiner Anlegung gelten die WGV, die GBV, die GBO und das WEG. Unverbindliche Muster enthalten die Anlagen zur WGV. I. Bestandsverzeichnis Rz. 42 Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist als zahlenmäßiger Bruchteil in Spalte 3 einzutragen (§ 3 Abs. 1 Buchst. a WGV); dabei ist einzutragen, dass das ...mehr

Rz. 7 Mit Beendigung des Erbbaurechts durch Aufhebung (§ 26 ErbbauRG), die die Zustimmung des Dauerwohnberechtigten nach § 876 BGB erfordert, oder Zeitablauf (§ 27 ErbbauRG) endet das Dauerwohnrecht. Die für Miet- und Pachtverträge geltende Sonderregelung aus § 30 ErbbauRG findet auf das Dauerwohnrecht keine Anwendung.mehr