Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

Rz. 122 Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer für das Aufstellen der Hausordnung verantwortlich. Zulässig sind in diesem Zusammenhang etwa allgemeine Nutzungs- und Reinigungsregelungen und Verpflichtungen, wie etwa Regelungen zur Streupflicht im Winter, zur internen Festlegung der Verpflichtung der Straßenkehrung ausgehend von der jeweiligen Satzung der Gemeinde, zur Tre...mehr

Rz. 78 Die Zuständigkeit für Beschlussklagen knüpft an die Regelungen des § 44 WEG an. Erfasst werden insofern die dort genannten Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen. Rz. 79 Zur Frage desselben Streitgegenstandes von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage siehe die Kommentierung zu § 44 WEG Rdn 67 ff. Rz. 80 Bezugspunkt für eine Anwendbarkeit von § 43 Abs. 2 ...mehr

Rz. 106 An die Formulierung des Klageantrages dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Auch wenn § 44 Abs. 1 S. 2 WEG – anders als noch § 21 Abs. 8 WEG – nicht mehr ausdrücklich auf eine gerichtliche Entscheidung nach billigem Ermessen verweist, ist damit keine Änderung an die bis dato entwickelten Grundsätze im Hinblick auf die §§ 253 Abs. 2 Nr. 2, 308 ZPO zur B...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

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Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede...mehr

Rz. 40 Ein durch den Aufteiler nach § 8 begründetes Sondernutzungsrecht kann durch dessen einseitige Erklärung und die Eintragung im Grundbuch so lange geändert werden, bis ein Erwerber als Eigentümer oder zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung eingetragen ist.[122] Nach dem Eintritt werdender Wohnungseigentümer in die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 612 Fraglich ist, ob die GdWE einen mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen der §§ 355, 312 ff. BGB widerrufen kann. Zum Teil wird dies mit Verweis auf den Schutzzweck der §§ 312 ff. BGB verneint.[498] Rz. 613 Zu beachten ist allerdings, dass die Vorschriften im Zuge der Umsetzung von drei verschiedenen EU-Richtlinien[499] eingefü...mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme...mehr

Rz. 120 Der Bestellungsbeschluss stellt lediglich den internen Willensbildungsakt innerhalb der GdWE dar und führt für sich genommen nicht dazu, dass der Verwalter seine Stellung als Organ der GdWE Stellung erlangt.[99] Rz. 121 Dass der Verwalter darüber hinaus die Bestellung auch annehmen muss, ergibt sich bereits daraus, dass er nicht gegen seinen Willen gezwungen werden ka...mehr

Rz. 162 Eine Kostenverteilung muss für die Adressaten der Kostenschuld nachvollziehbar sein. Der Umlageschlüssel darf somit nicht einseitig ohne sachlichen Grund Wohnungseigentümer bevorzugen oder einen generellen Kostenverteilungsschlüssel vorsehen, mit dem einzelne Wohnungseigentümer im Einzelfall oder generell benachteiligt werden. Dies bedeutet, dass das "Ob" und das "Wi...mehr

Rz. 311 Ist der Verwalter unter Berücksichtigung seines Beurteilungs- und Ermessensspielraumes zum Handeln verpflichtet, d.h. nur sein Tätigwerden entspräche ordnungsmäßiger Verwaltung (hierzu siehe Rdn 76, 84), kommt eine Inanspruchnahme auf Schadenersatz in Betracht, wenn er untätig bleibt. Rz. 312 Im Falle einer Handlungspflicht muss er unter mehreren sich bietenden Handlu...mehr

Rz. 23 Zu den elementaren Grundprinzipien gehören ferner eine geordnete Finanzverfassung und Finanzverwaltung. Dies ist nicht gleichzusetzen mit einem Anspruch auf absolute Kostengerechtigkeit. Bei der Frage, wie die Wohnungseigentümer die Einnahmen und Ausgaben verteilen, haben sie einen weiten Gestaltungsspielraum. Es muss aber feste Regeln geben, um vor willkürlichen Kost...mehr

Rz. 130 Die Entscheidung der Wohnungseigentümer "über die Durchführung" kann in der Festlegung des Umfangs der baulichen Veränderung und von Ausführungsmodalitäten bestehen. Die Entwurfsbegründung nennt als Beispiele die Verwendung bestimmter Materialien oder die Vorgabe, Kabel unter Putz zu verlegen.[375] Es können aber auch zeitliche oder organisatorische Maßgaben sein, di...mehr

Rz. 401 Sofern im Beschluss keine anderweitigen Anhaltspunkte vorhanden sind oder konkrete Feststellungen über den Entlastungszeitraum getroffen werden, betrifft die Entlastung grundsätzlich nur das zurückliegende Kalenderjahr.[330] Rz. 402 Erfasst von der Entlastung werden dem Grunde nach alle Ersatzansprüche gegen den Verwalter, d.h. vertragliche Ansprüche, deliktische Ansp...mehr

Rz. 5 Da häufig aus den finanziellen Leistungen des Dauerwohnberechtigten die Zinsen und Tilgungen des aufgenommenen und durch Grundpfandrechte gesicherten Fremdkapitals erbracht werden, entspricht es regelmäßig der Interessenlage, dass er auch die Vorteile aus der fortschreitenden Tilgung genießt und mit seinem Recht in die erste Rangstelle im Grundbuch aufrückt. § 41 Abs. ...mehr

Rz. 1 Das bis 2007 für viele bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Einstimmigkeitsprinzip führte dazu, dass Gebäude in Wohnungseigentum deutlich seltener modernisiert wurde als anderer Baubestand. Selbst auch ohne Einstimmigkeit mögliche Maßnahmen unterblieben wegen der zu erwartenden Streitigkeiten darüber, ob und in welchem Umfang die Maßnahmen an...mehr

Rz. 81 Zur Frage, ob nur End- oder auch Nebenentscheidungen (etwa zum Streitwert, zu Rechtsmitteln im Vollstreckungsverfahren) oder gar verfahrensleitende Entscheidungen einzutragen sind, gibt das Gesetz keine Auskunft. Zwar redet es nur von "Urteilsformeln", was darauf hindeutet, dass nur Endentscheidungen einzutragen sind. Die Verwendung des Begriffs "Urteilsformel" beruht...mehr

Rz. 12 In der Rechtsprechung war die Frage nach der Existenz eines "faktischen Sondernutzungsrechts" bislang umstritten.[49] Beispielsweise ist dies der Fall, wenn Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung z.B. eine Terrasse, der Ausbau eines Gartens bewilligt werden. Grundsätzlich muss ein zugunsten eines Wohnungseigentümers bestehendes Sondernutzungsrecht vereinbart un...mehr

Rz. 51 Die GdWE kann nach Abs. 1 S. 1 durch Rechtsgeschäft Rechte begründen und Verbindlichkeiten eingehen. Insoweit sind Rechte und Verbindlichkeiten gegenüber den Wohnungseigentümern (Innenverhältnis) und gegenüber Dritten (Außenrechtsverhältnis) zu unterscheiden. Im Außenverhältnis entstehen Rechte und Verbindlichkeiten, wenn der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 und 3 als ...mehr

Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn...mehr

Rz. 53 Seit 1.12.2020 enthält § 29 Abs. 3 WEG eine Beschränkung der Haftung des unentgeltlich tätigen Beirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Diese Regelung wurde als notwendig angesehen, da eine Haftungsprivilegierung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats über eine analoge Anwendung von § 708 BGB bzw. §§ 31a Abs. 1, 86 BGB abgelehnt wurde.[142] Unentgeltlich ist die B...mehr

Rz. 16 Die Ankündigung muss im Ausgangspunkt derjenige veranlassen, der die Maßnahme durchführt, also die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer.[25] Beide müssen aber nicht persönlich tätig werden. Sie können z.B. den mit der Planung und Durchführung der Erhaltungsarbeiten beauftragten Architekten, Handwerker oder einen Dritten auch damit beauftragen, die Ankündigung vorzu...mehr

Rz. 114 Ein Beschluss, der ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, ist anfechtbar. Ein Bestellungsbeschluss, der unbestimmt oder undurchführbar ist oder unter groben formellen Fehlern leidet, ist nichtig (hierzu im Einzelnen § 23 WEG Rdn 45, 50, 80). Rz. 115 Damit der Beschluss zustande kommt, gelten zudem die allgemeinen Regelungen über die Feststellung und Bekanntgabe des ...mehr

Rz. 486 Neben einer Täuschung und einem hierauf beruhenden Irrtum verlangt der objektive Tatbestand auch eine Vermögensverfügung. Eine Vermögensverfügung ist jedes Tun, Dulden oder Unterlassen, das sich unmittelbar vermögensmindernd auswirkt und ist auch dann zu bejahen, wenn ein Anspruchsberechtigter infolge einer Täuschung oder unterlassenen Aufklärung (trotz Aufklärungspfl...mehr

Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlungsstörer (oder Verhaltensstörer) zu differ...mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 129 Grundsätzlich können auch einzelne Wohnungseigentümer durch eine Pflichtverletzung bei der Führung der Beschluss-Sammlung einen Schaden erleiden. Die Verletzung des Verwaltervertrags kann allerdings nach neuem Recht nur Schadensersatzansprüche gegen die GdWE nach sich ziehen, die ihrerseits aber beim Verwalter regressieren kann. Ähnliches gilt für Pflichtverletzungen...mehr

Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche verteilungsrelevanten Kosten der Gemeinschaft erfasst.[152] Die Kos...mehr

Rz. 4 Der Verwaltungsbeirat kann gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt werden. Das Erfordernis einer besonderen[14] Entscheidung darüber, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, lässt sich daraus nicht entnehmen.[15] Jedenfalls liegt in der Bestellung von nicht mehr notwendig (nur) drei Wohnungseigentümern zu Mit...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage bilden eine Rechtsgemeinschaft. Der früher übliche, noch nicht gesetzlich definierte Begriff "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" beschreibt einerseits das Schuldrechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und andererseits den von den Wohnungseigentümern zu unterscheidenden, teilrechtsfähigen Verband. Bis zur Entscheid...mehr

Rz. 28 Der Zustimmende muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung (vgl. Rdn 32 ff.) Verwalter sein; auf den Zeitpunkt seiner Bestellung (vor oder nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) kommt es nicht an. Endet das Verwalteramt anschließend, ändert dies an der Wirksamkeit der erteilten Zustimmung nichts.[120] Hat der durch angefochtenen Beschluss der Wohnungseigen...mehr

Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entgegennahme bevollmächtig...mehr

Rz. 254 Das Amt des Verwalters endet automatisch mit Ablauf seiner Bestellungszeit, d.h. mit Ablauf des im Bestellungsbeschluss festgelegten Datums. Rz. 255 Im Falle eines teilnichtigen Beschlusses bei Überschreiten der zulässigen Höchstdauer, endet das Verwalteramt mit Ablauf der jeweiligen Höchstfrist (hierzu siehe Rdn 109). Rz. 256 Ist kein Datum im Bestellungsbeschluss fes...mehr

Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. fahrlässig oder vorsätzlich, erfolgt. Rz. 332 Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei diejenige Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufge...mehr

Rz. 8 Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass bei Verfügungen über das Wohnungseigentum das Objekt der Verfügung der Miteigentumsanteil ist. Verfügungen über ihn erfolgen nach den für Verfügungen über Miteigentumsanteile am Grundstück (§ 1008 BGB) geltenden Vorschriften und erstrecken sich kraft Gesetzes auf das mit ihm verbundene Sondereigentum. Rz. 9 Die Übertragung des Wohnungseige...mehr

Rz. 136 Beeinträchtigt die beanspruchte bauliche Veränderung einen oder mehrere andere Wohnungseigentümer in einem über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus, besteht ein Gestattungsanspruch nach Absatz 3, wenn diese einverstanden sind. Mit dem Abstellen auf das Einverständnis weicht der Gesetzgeber bewusst von dem Erfordernis der Zustimmung in dem Vorgängernorm des ...mehr

Rz. 414 Verletzt der Verwalter ein Recht oder Rechtsgut eines Wohnungseigentümers, haftet er diesem – wie auch jedem ­Dritten – aus unerlaubter Handlung. Rz. 415 Beispiel: Auf einer Versammlung kommt es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer und der Verwalter schlägt und beleidigt den Wohnungseigentümer. Der Verwalter stört den Besitz d...mehr

Rz. 215 Für die Einnahmen-Ausgabenrechnung des WEG-Verwalters ist die einfache Buchführung ausreichend.[576] Eine doppelte Buchführung ist nicht vorgeschrieben.[577] Bei der einfachen Buchführung, die heute handelsrechtlich nicht mehr zulässig ist, werden Einnahmen und Ausgaben buchmäßig nur auf Bestandskonten festgehalten. Die Ermittlung des Periodenerfolgs erfolgt durch ei...mehr

Rz. 37 Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob für den Antrag auf Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum die formellen Voraussetzungen für den Grundbuchvollzug vorliegen. Dazu gehört zunächst der Antrag eines Berechtigten gemäß § 13 Abs. 1 GBO (vgl. Rdn 14). Weiterhin muss die Eintragung von den, von der Rechtsänderung Betroffenen gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO b...mehr

Rz. 352 Die GdWE als Rechtssubjekt entsteht gem. § 9a Abs. 1 S. 2 WEG erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; d.h. sie kann erst ab diesem Zeitpunkt Vertragspartnerin werden. Rz. 353 Der teilende Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, Verträge im Namen der GdWE als deren Vertreter (§ 164 BGB) zu schließen. Dies gilt auch dann, wenn er nach Entstehung der GdWE deren einzi...mehr

Rz. 65 Aus § 28 folgt die Verpflichtung der Wohnungseigentümer für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen.[163] Entsteht durch Zahlungsausfälle eine größere Deckungslücke, muss der Verwalter dafür sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 1 begründet wird, um die Deckungslüc...mehr

Rz. 62 Die Haftung bezieht sich auf sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, gleich aus welchem Verpflichtungsgrund (z.B. gesetzlich, vertraglich, hoheitlich). Die quotale akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer gilt jedoch nur für Verbindlichkeiten der GdWE. Aus Verträgen, die die Wohnungseigentümer persönlich – einzeln oder gemeinsam – eingegangen sind, haften di...mehr

Rz. 179 Verantwortlich für die Beseitigung ist der bei Vornahme der baulichen Veränderung eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer, wenn er die Maßnahme durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.[587] Er ist unmittelbarer Handlungsstörer, wenn er die Veränderung selbst vorgenommen hat.[588] Er ist mittelbarer Handlungsstörer durc...mehr

Rz. 1 Während der Verwalter gemäß § 20 Abs. 2 WEG ein notwendiges Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht es den Wohnungseigentümern frei, ob sie gemäß den §§ 20 Abs. 1, 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen. Der Verwaltungsbeirat ist Verwaltungsorgan.[1] § 29 WEG ist durch Vereinbarung insgesamt abänderbar. Wenn die G...mehr

Rz. 13 Mit der Schließung der Wohnungsgrundbücher wird zugleich von Amts wegen ein neues Grundbuchblatt für das Grundstück nach den allgemeinen Vorschriften des Grundbuchrechts (GBO und GBV) angelegt (§ 9 Abs. 3 Hs. 1); erst damit erlöschen in den Fällen von § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Sondereigentumsrechte und damit die Wohnungseigentumsrechte (§ 9 Abs. 3 Hs. 2 WEG), während s...mehr

Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verhältnis zwischen vermietenden Wohnungseigentümern und ihre...mehr

Rz. 49 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 der GdWE. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung,...mehr