Dr. Werner Niedenführ, WEG – Kommentar und Handbuch zum ... / 4. Vertragsschluss im Gründungsstadium

Rz. 352

Die GdWE als Rechtssubjekt entsteht gem. § 9a Abs. 1 S. 2 WEG erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; d.h. sie kann erst ab diesem Zeitpunkt Vertragspartnerin werden.

Rz. 353

Der teilende Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, Verträge im Namen der GdWE als deren Vertreter (§ 164 BGB) zu schließen. Dies gilt auch dann, wenn er nach Entstehung der GdWE deren einziger oder mehrheitseignender Wohnungseigentümer bleibt.

Rz. 354

Schließt er dennoch einen Verwaltervertrag im Namen der GdWE ab, handelt er als Vertreter ohne Vertretungsmacht (§ 177 Abs. 1 BGB) mit dem Risiko, dem Verwalter nach § 179 Abs. 1 BGB zu haften.

Rz. 355

Nach Entstehung der GdWE kann diese den Vertragsschluss durch Beschluss genehmigen. Bis dahin ist der Verwaltervertrag schwebend unwirksam.

Rz. 356

Die Genehmigung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die gegenüber dem Vertreter ohne Vertretungsmacht zu erklären ist für welche die allgemeinen Regelungen in den §§ 177 Abs. 2, 182 ff. BGB gelten, wobei der BGH jedenfalls implizit in einer Entscheidung anerkannt hat, dass die Genehmigung durch Mehrheitsbeschluss (eines Mietvertrages) bereits Außenwirkung entfalten kann.^[257]

Rz. 357

Dem bloßen Schweigen der Wohnungseigentümer zu einem bereits abgeschlossenen Vertrag in der ersten hierauf folgenden Versammlung kommt in der Regel kein Erklärungswert zu.

Rz. 358

Ist der Verwalter bereits im Amt, kann er nach Entstehung der GdWE eine Versammlung einberufen, um den Verwaltervertrag genehmigen zu lassen.

Rz. 359

Schließt der teilende Wohnungseigentümer einen Verwaltervertrag im eigenen Namen ab, wird nur er Vertragspartner. Die GdWE kann nach den allgemeinen Regeln über die Vertragsübernahme (§ 415 BGB analog), an dessen Stelle treten. Zuvor ist hierfür jedoch ein Beschluss der Wohnungse...