Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

a) Mehrheitsentscheidung über die Führung der Beschluss-Sammlung? Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss-Sammlung ka...mehr

a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sonderei...mehr

1. Ausbleiben des Wiederaufbaus Rz. 8 Liegt keine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann ein einzelner Wohnungseigentümer diesen nicht verlangen. Ein Wiederaufbau "kann" dann auch nicht beschlossen werden. Mit der Verwendung des Worts "können" spricht das Gesetz heute die Kompetenz an,[12] weshalb die Ansicht vertreten wird, ein trotzdem gefasster Beschluss sei nichtig.[13]...mehr

a) Verwalterpflicht Rz. 25 Ohne abweichende Sonderregelung in der Teilungserklärung hat er diese nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Hierbei handelt es sich freilich um das absolute Minimum. Stehen wichtige Entscheidungen an, die nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten können, muss er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen....mehr

1. Klageantrag Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. ...mehr

a) Allgemeines Rz. 105 Geht der Klage ein isolierter Prozesskostenhilfeantrag voraus bzw. wird die Klage unter "der Bedingung" erhoben, dass zunächst Prozesskostenhilfe gewährt wird, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn der Kläger darauf vertrauen darf, dass ihm Prozesskostenhilfe in dem von ihm beantragten Umfang gewährt wird. Dies ist ...mehr

I. Rechtsgeschäftliche Veräußerung Rz. 8 Wird das Dauerwohnrecht durch Rechtsgeschäft veräußert (an den Eigentümer oder einen Dritten), ohne dass damit ein Heimfallanspruch erfüllt wird, so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis in entsprechender Anwendung der §§ 566–566e, 581 Abs. 2 BGB ein. Rz. 9 Hat der Veräußerer das Dauerwohnrecht vereinbarungswid...mehr

Rz. 198 Ist die Vorprüfung durch den Verwaltungsbeirat (§ 29 Abs. 2 S. 2) unterblieben oder folgen die Wohnungseigentümer der Empfehlung des Beirats nicht, so ergibt sich daraus kein Anfechtungsgrund. Der Eigentümer muss vielmehr darlegen, dass die Abrechnung an inhaltlichen Mängeln leidet.mehr

a) Schnittmenge von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 74 Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf.[131] Gleichwohl ersetzt sie Letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar.[132] Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Ei...mehr

I. § 16 Abs. 1 S. 1 (Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens) 1. Begriffe der Früchte (Nutzungen) des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen...mehr

1. Anwendungsbereich der Regelung Rz. 13 Die Kostenregelung des Absatzes 2 gilt, wie sich aus der Eingangspassage der Vorschrift – „vorbehaltlich des Absatzes 1 – ergibt, für alle baulichen Veränderungen, die nicht von Absatz 1 erfasst werden. Von Absatz 1 erfasst werden alle baulichen Veränderungen, die einem oder mehrere Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein bzw. deren...mehr

Rz. 122 Die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 S. 1 gehört ebenfalls zur ordnungsmäßigen Verwaltung.mehr

1. Aufwendungsersatzansprüche gegen die GdWE Rz. 51 Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB.[284] Dieser Anspruch richtet sich gegen den Verband.[285] In einer Zweiergemeinschaft, bei der ein Verwalter nicht bestellt und bei Ge...mehr

1. Pflichten bei Selbstnutzung Rz. 5 Der Drittnutzer hat nach dem Einleitungssatz von § 15 die Erhaltungs- oder baulichen Maßnahmen zu "dulden". Dulden verlangt dem Wortsinn nach ein im Kern passives Verhalten im Sinne einer Hinnahme der zu duldenden Maßnahme.[4] Dazu gehören neben den zur Durchführung der Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen, einschließlich des Aufstemmen von ...mehr

a) Zertifizierung Rz. 36 Der Verwalter muss, damit die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person sein (hierzu § 26a WEG Rdn 8). Rz. 37 Sofern nicht der Sonderfall des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorliegt, geht das Gesetz unwiderleglich davon aus, dass demjenigen, der ni...mehr

Rz. 49 Als Eigentümer ist in Abteilung I jedes Wohnungsgrundbuchs im Falle von § 3 WEG der Eigentümer des Miteigentumsanteils einzutragen (d.h. verschiedene Eigentümer), im Falle von § 8 WEG in allen Wohnungsgrundbüchern der teilende Eigentümer (d.h. derselbe Eigentümer).mehr

1. Primäransprüche a) Maßnahmen der Verwaltung Rz. 25 Die Durchführung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist nunmehr ausschließlich Sache der GdWE. Ist beispielsweise ein Beschluss gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Dur...mehr

Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille erg...mehr

1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person,...mehr

a) Bedeutung nach Streichung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. Rz. 30 Unklar ist nach der ersatzlosen Streichung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. (und in der Folge des § 19 Abs. 2 WEG a.F.) und den unklaren Ausführungen der Gesetzesmaterialien, inwieweit und nach welcher Vorschrift, Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) oder § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, bei einer Verletzung finanzieller Verp...mehr

a) Verteilungsmaßstab der Kostenverteilung Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentüme...mehr

a) Person des Bestellten Rz. 102 Fehlt ein Verwalter, können die Wohnungseigentümer anstelle des zunächst berufenen Versammlungsvorsitzenden gemäß § 24 Abs. 8 S. 2 WEG auch eine andere Person mit der Führung der Beschluss-Sammlung betrauen. Nach den Materialien soll dies eine Person "aus ihrer Mitte" sein. Dies dürfte nicht zwingend aus dem Gesetzeswortlaut folgen.[190] Der f...mehr

1. Umlageschlüssel und Öffnungsklausel a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die p...mehr

1. Allgemeines; insbes. Höchstfristen Rz. 564 Die Amtszeit des Verwalters kann nicht vertraglich vereinbart werden. Die GdWE kann sich daher auch nicht dazu verpflichten, einen Verwalter nach Ablauf seiner Amtszeit wieder zu bestellen. Rz. 565 Abzugrenzen hiervon ist die Vertragslaufzeit und dessen Beendigung. Schon aus der Existenz des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG ist ersichtlich, da...mehr

1. Verwalter als Versammlungsleiter Rz. 49 Eine Versammlungsleitung ist allenfalls in kleineren Gemeinschaften entbehrlich, in denen ein ordentlicher Versammlungsablauf auch ohne leitende Hand möglich ist. Ansonsten wird hierfür eine Versammlungsleitung erforderlich sein, die das Gesetz als "Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung" in § 24 Abs. 5 WEG regelt. Demnach komm...mehr

Rz. 20 Nur in seltenen Fällen kann die Zulassung Dritter verlangt werden. Dies ist etwa bei der Vorstellung von Kandidaten für das Verwalteramt der Fall. Hier kann die Mehrheit nicht nach Vorstellung des ihr genehmen Kandidaten die anderen von der Vorstellung ausschließen. Dies wäre ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, der zur Anfechtbarkeit der Bestellung führe...mehr

1. Zuständigkeit des Amtsgerichts, Abteilung für Wohnungseigentumssachen Rz. 18 Die Entziehungsklage wurde mangels einer abweichenden Spezialregelung schon nach altem Recht als Streit unter Wohnungseigentümern nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. angesehen.[23] Hieran hat das WEMoG nichts geändert. In der Folge ist die Klage nach § 17 Abs. 4 WEG stets nach § 23 Nr. 2c GVG vor den Amtsger...mehr

a) Contracting-Verträge und Fernwärme Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertr...mehr

1. Allgemeines Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff...mehr

I. Normzweck Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigent...mehr

a) Bedeutung der formellen Ordnungsmäßigkeit Rz. 70 Die Beschlussfassung kann nicht an beliebigem Ort zu irgendeiner Zeit erfolgen, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer zufällig treffen. Im Gegensatz zur Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB setzt die Willensäußerung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss eine formalisierte Versammlung der Miteigentümer voraus (s. § 24...mehr

I. Veräußerung des Dauerwohnrechts (Abs. 1) Rz. 9 Der Erwerber des Dauerwohnrechts übernimmt mit schuldbefreiender Wirkung (§§ 417, 418 BGB) die sich für die Dauer seiner Berechtigung ergebenden fällig werdenden Verpflichtungen, also in erster Linie Zahlung des laufenden Entgelts oder sonstige laufende Zahlungen (z.B. Heizungskosten, Grundsteuer usw.). Für Rückstände haftet d...mehr

I. Verlagerung von Befugnissen 1. Die neue Stellung von GdWE und Verwalter a) Übergang der Verwalterpflichten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflich...mehr

I. Einigung und Eintragung (Abs. 1) Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich i...mehr

I. Beschränkung auf Veränderungen Rz. 8 Der Verweis des § 34 Abs. 1 WEG auf den Ersatz von Aufwendungen ist sinnvollerweise nur auf Veränderungen ohne Wertminderung zu beziehen. Denn für Verschlechterungen kann sinnvollerweise kein Aufwendungsersatz geschuldet sein. II. Genehmigung der Veränderung Rz. 9 Da Veränderungen des Grundstücks und des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte...mehr

I. Vertragsart und -partner Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet g...mehr

a) Qualifizierte Mehrheit Rz. 14 Eine bauliche Veränderung liegt nach Absatz 12 S. 1 Nr. 1 im vermuteten Allgemeininteresse aller Wohnungseigentümer, wenn sie mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde. Erforderlich ist zunächst die qualifizierte Kopfmehrheit (§ 25...mehr

1. Inhalt des Anspruchs Rz. 11 § 34 Abs. 1 WEG ist in doppelter Hinsicht unglücklich formuliert. So ist die Verweisung auf § 1049 Abs. 1 BGB schon deswegen sinnlos, weil der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte schwerlich die Erstattung von Aufwendungen für eine Verschlechterung verlangen kann. Aber auch hinsichtlich der Veränderungen schafft die Verweisung auf § 1049 Abs....mehr

Rz. 37 Über die Tätigkeit des Beirats enthält das Gesetz kaum Regelungen. § 29 Abs. 4 WEG enthält eine Regelung über die Einberufung von Beiratssitzungen. I. Einberufung (Abs. 1 S. 3) Rz. 38 Gemäß § 29 Abs. 1. S. 3 WEG werden die Sitzungen des Verwaltungsbeirates von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Ein Bedarf besteht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls eine Sitzu...mehr

Rz. 8 Ist die Wohnung untervermietet, so beschränkt sich die Duldungspflicht des Mieters folglich darauf, von dem Untermieter ebenfalls die Duldung der Erhaltungsmaßnahmen zu verlangen.[12]mehr

1. Anfechtungsklage und Beschlussersetzung a) Anfechtungsklage und Rechtsschutzbedürfnis Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1 und 45 S. 1 e...mehr

I. Rechtsnatur und Form Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendend...mehr

aa) Pflichtverletzung des Verwalters Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Auffassung des BGH gleichwohl nur dann durc...mehr

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a) Fehler ohne Auswirkungen auf die Wiedergabe von Beschlusslage und Gerichtsentscheidungen aa) Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten u.Ä. Rz. 106 Die Beschluss-Sammlung kann Fehler aufweisen, die sich nicht auf die Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist insbesondere bei den auch mit höchster Sorgfalt nicht zu vermeidenden Schreib- und Rec...mehr

I. Vertragliche Teilungserklärung Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es ...mehr

a) Erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergest...mehr

a) Pflichtverletzungen aa) Allgemeines Rz. 305 Bei den vertraglichen Pflichten des Verwalters ist für die Bestimmung der Anspruchsgrundlage und den daraus folgenden Voraussetzungen nach der Art der Pflichtverletzung zu differenzieren, wobei die Abgrenzung mitunter schwierig und die Einordnung der Pflichten im Einzelnen umstritten sein kann.[250] Rz. 306 In Betracht kommen Anspr...mehr

a) Normzweck Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Ver...mehr

1. Einheitliche Stimmabgabe Rz. 13 Für die Fälle, in denen mehrere Einheiten denselben Eigentümern gehören, regelt § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur den Zwang zur einheitlichen Stimmabgabe. Eine Aufspaltung der Stimme der Art, dass jeweils eine halbe Stimme für und gegen den Beschlussantrag gezählt wird, kommt somit nicht in Betracht. Offen bleibt, ob und wie die Stimmabgabe zu zählen...mehr