Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Rz. 659 § 26 Abs. 5 beinhaltet ein Abweichungsverbot i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG betreffend die Absätze 1 bis 3. Hierdurch soll u.a. verhindert werden, dass die in Abs. 3 normierte Möglichkeit, den Verwalter jederzeit abberufen zu können durch Vereinbarungen, Beschluss oder Vertrag erschwert bzw. abbedungen wird.[543] Rz. 660 Der teilende Wohnungseigentümer kann sich das Ausw...mehr

Rz. 3 Nach § 3 Abs. 1 muss die vertragliche Teilungserklärung "jedem" Miteigentümer Sondereigentum einräumen (d.h. jeder Miteigentumsanteil muss mit Sondereigentum verbunden werden); rechtsgeschäftlich kann Wohnungseigentum nicht neben sondereigentumslosen (sog. isolierten) Miteigentumsanteilen begründet werden.[4] Die Einräumung von Sondereigentum scheitert daher, wenn der ...mehr

Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die regelmäßig von de...mehr

Rz. 152 Bei der Frage, ob ein Verwalter zu bestellen ist, ist das gerichtliche Ermessen auf Null reduziert.[124] Rz. 153 Bei der Frage, welcher Verwalter zu welchen Konditionen bestellt wird, obliegt dem Gericht – unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes – dasselbe Auswahlermessen, wie den Eigentümern im Rahmen der Versammlung. Rz. 154 Das Gericht muss im Rahmen der Beschlu...mehr

Rz. 83 Die Herstellung eines Schallschutzes, der den maßgeblichen Anforderungen entspricht, kann allerdings nach Treu und Glauben unzumutbar sein. Welche Maßnahme im Einzelfall verlangt werden kann, hängt davon ab, welche Möglichkeiten in Betracht kommen und wie sich in einer vergleichbaren Situation ein wirtschaftlich denkender, vernünftiger Alleineigentümer verhalten würde...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 270 Die Höhe des Verzugszinses richtet sich in erster Linie nach dem BGB. Rz. 271 Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 S. 2 BGB). § 288 Abs. 2 BGB, der den Verzugszinssatz für Entgeltforderungen bestimmt, ist auf Wohngeldforderungen nicht anwendbar.[663] Gleiches gilt für § 288 Abs. 5 und 6 BGB. Rz. 2...mehr

Rz. 278 Wohngeldansprüche unterliegen nach nahezu einhelliger Auffassung und der Rechtsprechung des BGH der Verjährung.[674] Alle Arten von Beitragsforderungen verjähren gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, d.h. fällig geworden, ist und der Gläubiger von den Umständen, die...mehr

Rz. 26 Die Gemeinschaft übt gemäß Absatz 2 Fall 2 die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordernden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Norm stellt insoweit auf die Rechtsprechung des BGH zur Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Forderungen ab.[86] Die Ausübungsbefugnis ist ausschließlich und verdrängt die bestehende Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümer.[87] Die Wo...mehr

Rz. 32 Vereinbarungen sind nach Maßgabe der §§ 133, 157 und 242 BGB auszulegen. Zu unterscheiden ist zwischen durch Grundbucheintragung verdinglichten Vereinbarungen und solchen, die mangels Eintragung im Grundbuch nicht gegenüber Sondernachfolgern wirken. Bei letzteren, rein schuldrechtlichen Vereinbarungen ist der wirkliche Wille der Wohnungseigentümer zu erforschen. Lässt...mehr

Rz. 175 Persönliche Dienstleistungen des einzelnen Wohnungseigentümers sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Grundsatz, dass sonstige Leistungspflichten durch Beschlussfassung begründet werden können, trifft m.E. nicht zu. Es gilt nach der hier vertretenen Auffassung ein Belastungsverbot. Daraus folgt wiederum, dass einzelne Leistungspflichten wie beispielsweise Reini...mehr

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Rz. 109 Ausgleichspflichtig ist derjenige, zu dessen Gunsten die Duldungspflicht besteht, also entweder die GdWE (in den Fällen des § 14 Absatz 1 Nummer 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (in den Fällen des § 14 Absatz 2 Nummer 2). Rz. 110 Richtet sich der Ersatzanspruch gegen die GdWE, ist er nach § 18 Abs. 1, § 16 Abs. 2 S. 1 aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erfüllen.[3...mehr

Rz. 53 Die Regelung in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht dem bis zum 1.12.2020 geltenden § 43 Nr. 2 WEG a.F. Die Norm ist weit auszulegen.[30] Rz. 54 Tritt die GdWE ihre Ansprüche an deinen Dritten (z.B. an einen einzelnen Wohnungseigentümer) ab, handelt es sich weiterhin um eine Streitigkeit, welche die Rechte und Pflichten der GdWE im Verhältnis zum Wohnungseigentümer betrif...mehr

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

Rz. 80 Der Beschluss muss schließlich unzweifelhaft die gewünschte Regelung erkennen lassen. Umstritten ist die Folge eines nicht hinreichend bestimmten Beschlusses. Die veröffentlichten Entscheidungen erklären derartige Beschlüsse entweder für ungültig[184] oder stellen ihre Nichtigkeit fest,[185] ohne dies im Einzelnen zu begründen. Nach hier vertretener Auffassung ist ein...mehr

Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67] Rz. 35 Gemäß § 7 Abs. 1 S. ...mehr

Rz. 422 Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.[362] Rz. 423 Im Zusammenhang mit dem ...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Rz. 226 Die Kostengrundentscheidung trifft das Gericht gem. § 308 Abs. 2 ZPO von Amtswegen. In allen Fällen der Beschlussklagen i.w.S. ergeht die Entscheidung nach den §§ 91 ff. ZPO, da die Sonderregelung in § 49 Abs. 1 WEG a.F. für Beschlussersetzungsklagen entfallen ist. Rz. 227 Danach hat gem. § 91 Abs. 1 ZPO die unterlegene Partei die notwendigen Kosten des Rechtsstreits ...mehr

Rz. 42 Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist als zahlenmäßiger Bruchteil in Spalte 3 einzutragen (§ 3 Abs. 1 Buchst. a WGV); dabei ist einzutragen, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den anderen (mit ihren Grundbuchblättern zu bezeichnenden) Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist (§ 7 Abs. 1 S. 2 WEG, § 3 Abs. 1 Buchst. c WG...mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un...mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 müssen kumulativ erfüllt sein. Ist nur eine nicht erfüllt oder ist der Bestandteil für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich (§ 5 Abs. 2), so ist der Bestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Rz. 19 Die Gebäudebestandteile müssen zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören, d.h. in räumlicher oder baulich-funk...mehr

Rz. 25 Kann die Klage nicht binnen eines Monats zugestellt werden, gilt § 167 ZPO, welcher eine gesetzliche Fiktion des rechtzeitigen Zuganges normiert. Rz. 26 Bei der Anwendbarkeit des § 167 ZPO gelten auch im Wohnungseigentumsrecht keine Besonderheiten. Es genügt daher zur Fristwahrung, wenn die Klage nach ihrer Einreichung "demnächst" zugestellt wird. Rz. 27 Nach ständiger ...mehr

Rz. 142 Nach den Landesbauordnungen müssen in den Wohnräumen, gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sowie in Flucht- und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.[476] Die meisten Landesbauordnungen ordnen an, dass der "Eigentümer" verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren bzw. vorhandene Wohnungen nachzurüsten.[477] Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchw...mehr

Rz. 52 Sondernutzungsgebühren als besondere (Zahlungs-) Pflichten können nicht durch Beschluss begründet werden. Ein Mehrheitsbeschluss, wonach für die Sondernutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Nutzungsentschädigung in bestimmter Höhe zu zahlen ist, begründet ohne gesetzliche Anspruchsgrundlage keinen Zahlungsanspruch. Dies würde der gesetzlichen Regelung des § 16 ...mehr

Rz. 647 Ist die Niederschrift vorzulegen, bedarf es der beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters (beim Umlaufbeschluss des Initiators) und mindestens eines weiteren in der Versammlung anwesenden bzw. zeichnenden Wohnungseigentümers; d.h. nur die Unterschrift des Versammlungsleiters/Initiators, der zugleich auch Wohnungseigentümer ist, genügt nicht. Rz. 648 Auch ein...mehr

Rz. 148 Wird der Beschluss über den Wirtschaftsplan vor dem Beschluss über die Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, können in der Jahresabrechnung die Sollzahlungen mit Null angesetzt werden, so dass die Abrechnungsspitze (siehe Rdn 144) der Abrechnungssumme entspricht. Wird der Beschluss über den Wirtschaftsplan rechtskräftig für ungültig erklärt, nachdem di...mehr

Rz. 1 § 14 beschreibt als Gegenstück zu § 13 (Regelung zu den Rechten) die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers und konkretisiert in den hier angesprochenen Fällen die sich aus der Gemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten, insbesondere die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vorschrift wird ergänzt durch § 16 (Nutzung und Kosten) und §...mehr

Rz. 1 Die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG stellt eine Abweichung vom Grundsatz dar, dass die Wohnungseigentümer über die Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum und/oder -vermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) betreffen, beschließen müssen. Es entfällt insofern das Beschlusserfordernis für solche Angelegenheiten, denen keine besondere Bedeutung zukommt. Dies ist insbesondere bei wiederkehr...mehr

Rz. 76 Im Wohnungseigentumsrecht ist nicht der jeweils neueste Stand der DIN 4109 maßgeblich. Maßgeblich ist vielmehr die bei Errichtung des Gebäudes geltende Fassung der DIN 4109.[368] Auf die Lästigkeit des Geräusches kommt es nicht an.[369] Ein höherer Schallschutz kann sich aber aus der Gemeinschaftsordnung bzw. einer nachträglichen Vereinbarung ergeben; nicht hingegen a...mehr

Rz. 161 Die Bestellung eines Verwalters nach Entstehung der Gemeinschaft, d.h. nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist jederzeit möglich. Sie kann nach der Entstehung der Gemeinschaft durch eine Vereinbarung, d.h. z.B. durch Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder dem Teilungsvertrag oder durch Beschluss erfolgen. Da die Bestellung durch Beschlus...mehr

In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 105 Folgende Positionen sind in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Mietausfall und sonstiger entgangener Gewinn.[311] Beide sind nach wie vor im Grundsatz ausgleichsfähige Nachteile. Die hier auf der Grundlage des frühe...mehr

Rz. 181 Der Regelfall für Umlageschlüssel folgt aus § 16 Abs. 2 S. 1. Umlageschlüssel, gleich ob gesetzlich oder vereinbart, genießen aufgrund der Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 jedoch keinen dauerhaften Bestandsschutz, solange diese im rechtlich zulässigen Rahmen abgeändert werden. Umlageschlüssel als Grundlage der Kostenverteilung werden i.d.R. vereinbart[601] und...mehr

Rz. 84 Das geschilderten Grundkonzept überzeugte den Gesetzgeber der WEG-Novelle 2020 nicht. Während bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Regel Einsicht in das Grundbuch genommen werde,[324] sähen Erwerber vergleichsweise selten die Beschlusssammlung ein. Die Beschlusssammlung werde im Laufe der Zeit unübersichtlich, lasse jedenfalls die veränderungsändernden Besc...mehr

Rz. 140 Ein Wand- oder Deckendurchbruch zur Verbindung von zwei Wohnungen hebt die Abgeschlossenheit der betroffenen Wohnungen auf. Damit wird ein der Teilungserklärung sowie § 3 Abs. 2 widersprechender Zustand geschaffen. Dieser objektiv ordnungswidrige Zustand allein ist noch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil.[430] E...mehr

Rz. 219 Die Wohnungseigentümer sind durch die Stattgabe der Anfechtungs- bzw. Nichtigkeitsklage nicht gehindert, einen neuen (Zweit-)Beschluss mit demselben Inhalt zu fassen, da sich die Wirkung des Urteils ausschließlich auf den konkreten Beschluss bezieht.[167] Rz. 220 Jedenfalls – so der BGH – dürfe, nachdem ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräf...mehr

Rz. 235 Tritt ein Wohnungseigentümer einem Rechtsstreit bei, ist dieser (streitgenössische) Beitritt mit einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Zu den allgemeinen Risiken der Prozessführung tritt bei einem Beitritt auf Seiten der beklagten GdWE die Sonderregelung in § 44 Abs. 4 WEG. Rz. 236 § 44 Abs. 4 WEG betrifft lediglich die Frage der Erforderlichkeit der Nebeninterven...mehr

Rz. 72 Das System der Einwendungen und Einreden ist dem Vorbild der Bürgenhaftung nachgebildet. Der Eigentümer kann gegenüber einem Gläubiger der Gemeinschaft neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Für die Einrede der Anfechtb...mehr

Rz. 52 Eine übermäßige Geräuschentfachung innerhalb einer Wohnung durch Geschrei,[163] Springen und Trampeln auf den Boden, Möbelrücken oder Türenknallen ist zu unterlassen, sofern die Geräusche in anderen Wohnungen mehr als nur unerheblich vernehmbar sind und es sich bei der Störung um einen nicht nur einmaligen, sondern um einen wiederholten Vorgang oder einen Vorgang von ...mehr

Rz. 19 Die Anfechtungsfrist wird nur durch die ordnungsgemäße Erhebung der Klage innerhalb der Monatsfrist gewahrt. Insofern kommt es auf den Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit an. Gem. der §§ 253, 261 Abs. 1 ZPO ist dies der Zeitpunkt der Klagezustellung. Rz. 20 Erforderlich ist insofern auch die Angabe der verklagten Partei (GdWE) und/oder des Zustellempfängers und eine zuste...mehr

Rz. 197 Der Verwalter hat Gelder zur Erhaltungsrücklage (hierzu siehe i.Ü. § 19 WEG Rdn 116 ff.) – soweit möglich und in möglichst risikoarmen, üblichen Rahmen – verzinslich anzulegen.[160] Dies gilt jedenfalls für höhere Summen, die voraussichtlich nicht zeitnah für größere Erhaltungsmaßnahmen benötigt werden. Grundsätzlich ist der Verwalter zwar nicht verpflichtet, für die...mehr

Rz. 1 § 9 WEG regelt als letzte Norm im Abschnitt 2 über die "Begründung des Wohnungseigentums" (§§ 2–9 WEG) v.a. die grundbuchverfahrensrechtliche Seite des Gegenteils der Begründung, nämlich der Beendigung der Wohnungs- bzw. Teileigentums. Seit dem WEMoG sind dabei nur noch zwei Beendigungsmöglichkeiten verblieben, die Gegenstücke darstellenmehr

Rz. 12 Die Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich jederzeit, auch vor Ablauf der Amtszeit, möglich.[49] Der Wohnungseigentümer, der als Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden soll, ist stimmberechtigt.[50] Die Bestellung eines neuen Verwaltungsbeirats (Neuwahl) enthält in der Regel schlüssig die Abberufung des f...mehr

Rz. 60 Eine nach Absatz 2 Nr. 1, Absatz 1 Nr. 1 abwehrfähige Beeinträchtigung kann ebenso wie nach dem früheren § 14 Nr. 1 auch aus einer Verletzung seiner Verpflichtung zur Erhaltung seines Sondereigentums entstehen.[184] Voraussetzung ist auch hier nicht nur die Verletzung der Erhaltungspflicht als solche, sondern die konkrete Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 12 Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen (§ 28 Abs. 1 S. 2), ohne dass es einer besonderen Aufforderung bedarf. Auch wenn sich die Norm an den Verwalter richtet, ist zu beachten, dass der Verwalter insofern als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird.[22] Die Pflicht besteht daher auch gegenüber der GdWE.[23] Rz. 13 Im alten Recht konnte gem. § 21...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 153 § 366 BGB ist auf Wohngeldschulden anzuwenden. Nach § 366 Abs. 1 BGB wird von mehreren Schulden diejenige Schuld getilgt, welche der Schuldner bei der Leistung bestimmt. Eine konkludente Tilgungsbestimmung des Schuldners kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Höhe des gezahlten Betrages genau einer bestimmten offenen Forderung entspricht. Trifft der Schuldner ...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum (Teileigentum) ist nach WEG und BGB frei veräußerlich. Abweichend von § 137 S. 1 BGB [1] können die Wohnungseigentümer gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbaren, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Hierdurch soll der auf Dauer angelegten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Möglichkeit gegeben werd...mehr