Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

Bräutigam, Grundsteuerreform – von der künftigen Diversität einer Steuerart, DStR 2021, 1330; Esser, Reform der Grundsteuer – Abschied von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage?, WPg 2020, 346; Grootens, Die Reform der Grundsteuer, NWB-EV 2019, 228; Grootens, Umsetzung der Grundsteuerreform in den Ländern – Der Flickenteppich kommt!, ErbStB 2021, 80; Hey, Stellungnahme zu ...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob der Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das B...mehr

Rz. 151 [Autor/Stand] Auch der Freistaat Sachsen hatte frühzeitig für die Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) von der eingeräumten Abweichungsbefugnis Gebrauch gemacht und durch Art. 1 des Sächsischen Gesetzes zur Umsetzung der Grundsteuerreform[2] von § 15 GrStG abweichende Grundsteuermesszahlen beschlossen. Bei der Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwir...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 15 GrStG bestimmt die Höhe der Grundsteuermesszahl für die Grundstücke des Grundvermögens. Die Vorschrift ist durch Art. 1 des Gesetzes zur Reform der Grundsteuer vom 7.8.1973[2] in das Grundsteuergesetz aufgenommen worden. Sie wurde zuletzt vor der Grundsteuerreform durch Art. 21 Nr. 1 des Gesetzes vom 19.12.2000[3] geändert und ist in dieser Fassung z...mehr

Rz. 310 [Autor/Stand] Der Freistaat Thüringen hat ebenfalls von der Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) Gebrauch gemacht und für Thüringen – wie zuvor die Länder Saarland, Sachsen, Berlin und Bremen – durch das Thüringer Gesetz zur Anpassung der Grundsteuerreform[2] von § 15 GrStG abweichende Grundsteuermesszahlen festgelegt. Hintergrund ist, dass sich bei...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt es aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1....mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerreform wurden die Steuermesszahlen des § 15 GrStG an die geänderten bewertungsrechtlichen Vorschriften und deren steuerliche Auswirkungen sowie redaktionell an die geänderte Schreibweise und eine zeitgemäße Sprache angepasst. Rz. 18 [Autor/Stand] Die Regelungen des § 15 GrStG gelten im Bundesmodell ausschließlich für die Grundstüc...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Auch wenn der Landesgesetzgeber es den Gemeinden in Rheinland-Pfalz ermöglicht, die Hebesatzdifferenzierung "in alle Richtungen" auszuüben, dürfte der Hauptanwendungsfall auf eine Begünstigung der Wohngrundstücke hinauslaufen und zwar nicht nur, weil das Ziel bezahlbaren Wohnens ohnehin im Fokus steht. Vielmehr führt das Bundesmodell zu einer strukturell...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 17 GrStG enthält die Regelungen zur Neuveranlagung der Steuermessbeträge für Zwecke der Grundsteuerfestsetzung. Die Vorschrift ist durch Artikel 1 des Gesetzes zur Reform der Grundsteuer vom 7.8.1973[2] in das Grundsteuergesetz (GrStG) aufgenommen worden. Sie wurde zuletzt vor der Grundsteuerreform durch Artikel 15 Nr. 3 des Einführungsgesetzes zur Abga...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt es aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1....mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Das Saarland und Sachsen hatten schon sehr früh erkannt, dass das Bundesgrundsteuermodell zu einer Belastungsverschiebung führen wird. Der Anteil, den Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG) zum gesamten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen, steigt, der Anteil der bebauten Nichtwohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG) nimmt ab. U...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Die Urheber des Gesetzentwurfs sehen in der Differenzierungsmöglichkeit beim Hebesatz innerhalb des Grundvermögens eine Stärkung der kommunalen Selbst verwaltung.[2] Der Städtetag Rheinland-Pfalz hatte sich jedoch sofort gegen dieses Regelungsanliegen gewendet. [3] Letztlich kam es zu einer Diskussion wie sie zuvor auch schon in Nordrhein-Westfalen entbran...mehr

Rz. 67 [Autor/Stand] Ob für eine Neuregelung der Grundsteuer und der Bestimmung der für sie nötigen Bemessungs- und Berechnungsgrundlagen eine Gesetzgebungskompetenz der Länder oder des Bundes besteht, war nicht erst im Zuge der Beratungen zur Grundsteuerreform umstritten, sondern bereits zuvor in der finanz- und steuerwissenschaftlichen Literatur. Rz. 68 [Autor/Stand] Offen ...mehr

Rz. 330 [Autor/Stand] Das Thüringer Gesetz zur Anpassung der Grundsteuerreform ist gemäß § 3 Abs. 1 ThürGAnGrStR erstmals für die Grundstücke des Kalenderjahres 2027 anzuwenden. Rz. 331 [Autor/Stand] Bedingt durch die vorstehenden Ausführungen sind die Bestimmungen des Grundsteuergesetzes für Zwecke der Ermittlung, Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr ...mehr

Drüen/Krumm, Rechtsgutachten zur optionalen Einführung differenzierter Grundsteuerhebesätze durch die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, https://www.finanzverwaltung.nrw.de/system/files/media/document/file/drueen-krumm_gutachten_grundsteuerhebesatzdifferenzierung_16-8-2024.pdf; Eichholz, Novellierung der Grundsteuer, Überblick über die wesentlichen Änderungen und Konsequenzen...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] Unter den Ländern, die grundsätzlich das Bundesmodell anwenden, haben sich Berlin, Bremen, das Saarland, Sachsen und Thüringen dazu entschieden, den drohenden Belastungsverschiebungen zulasten der Wohngrundstücke durch vom Bundesrecht abweichende landesgesetzliche Steuermesszahlen zu begegnen: Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:mehr

Rz. 835 [Autor/Stand] Das Land Thüringen hat (auch in Bezug auf das Grundvermögen – Grundsteuer B) das "Bundesmodell" übernommen, und zwar zunächst ohne auch nur punktuell von seiner durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG i.V.m. Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG geschaffenen Abweichungskompetenz Gebrauch zu machen. Rz. 836 [Autor/Stand] Mittlerweile ist indessen in der Landesregierung ...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] Die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke betrug zunächst nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG in der Fassung des GrStRefG vom 26.11.2019 – ebenso wie für unbebaute Grundstücke (s. o.) – 0,34 Promille. Der Gesetzesaufbau sah hier aber bereits eine mögliche Differenzierung zwischen den Steuermesszahlen für bebaute Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird gemäß § 4 Abs. 2 HmbGrStG von Amts wegen um 25 Prozent ermäßigt, wenn eine normale Wohnlage vorliegt. Mit der Begünstigung der normalen Wohnlage will der hamburgische Gesetzgeber Stadtentwicklungsaspekte berücksichtigen, um durch eine niedrigere Grundsteuerbelastung normale Wohnlagen ...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] Mit Urteil vom 18.4.2018[2] hat das BVerfG die Regelungen zur Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke jedenfalls seit dem 1.1.2002 für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes erklärt. Die Entscheidung bezog sich mit Blick auf die vorgelegten Fälle ausschließlich auf bebaute Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Am 4.12.2025 hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen die bundesweit ersten Entscheidungen im Hinblick auf die Hebesatzdifferenzierung gefällt. Es ging um vier Klagen gegen Grundsteuerbescheide der Städte Essen[2], Bochum[3], Dortmund[4] und Gelsenkirchen.[5] In allen vier Fällen waren die Kläger Eigentümer von unbebauten oder bebauten Nichtwohngrundstüc...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] Nach § 25 Abs. 4 Satz 1 GrStG muss der Hebesatz vorbehaltlich des Absatzes 5 je einheitlich sein für die in einer Gemeinde belegenen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für die in einer Gemeinde belegene Grundstücke. § 25 Abs. 4 Satz 2 GrStG lässt eine Ausnahme für den Fall zu, dass Gemeindegebiete geändert werden. In diesem Fall kann die Landesre...mehr

Rz. 170 [Autor/Stand] Nach Auffassung des nordrhein-westfälischen Gesetzgebers bedurfte die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell einer Erweiterung, mit der den Kommunen – optional – ein gesondertes Hebesatzrecht für Wohn- und Nichtwohngrundstücke eingeräumt wird. Mit diesem Instrument sollen die Kommunen die Möglichkeit erhalten, den räumlich strukturellen Besonderheiten ...mehr

Rz. 293 [Autor/Stand] Nach § 9 Abs. 3 Satz 1 HmbGrStG gelten die §§ 6 Abs. 1 Satz 2. Abs. 5 und 6 sowie 7 Abs. 1 Sätze 5 bis 10 und Abs. 3 Sätze 3 bis 5 HmbGrStG für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft entsprechend. Weitere turnusmäßige Hauptfeststellungen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sind nach Auffassung des Hamburgischen Gesetzgebers aufgrund geringer tats...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Nach § 17 Abs. 2 Nr. 1 GrStG wird der Grundsteuermessbetrag neu festgesetzt, wenn dem Lagefinanzamt bekannt wird, dass Gründe, die im Feststellungsverfahren über den Grundsteuerwert nicht zu berücksichtigen sind, zu einem anderen als dem für den letzten Veranlagungszeitpunkt festgesetzten Steuermessbetrag führen. Rz. 31 [Autor/Stand] An dieser Stelle ist ...mehr

Rz. 51 [Autor/Stand] Der Begriff der baureifen Grundstücke wird in § 25 Abs. 5 Satz 2 GrStG definiert als unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung ist ebenso unbeachtli...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Mit dem HmbGrStG weicht die Freie und Hansestadt Hamburg im Bereich der Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) weitreichend von den bundesgesetzlichen Regelungen des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes ab. Das gilt trotz des Rückgriffs auf die Bundesgesetze in § 11 HmbGrStG, soweit im HmbGrStG keine anderweitigen Regelungen getroffen w...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Mit dem Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer[2] wurde den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, bei der Grundsteuer von den bundesgesetzlichen Regelungen abzuweichen, vgl. Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG.[3] Von der sog. Länderöffnungsklausel hat die Freie und Hansestadt Hamburg mit dem Hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 24.8.2021[4] für den ...mehr

Rz. 7 Sachsen hat zunächst mit dem Sächsischen Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer (Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz – SächsGrStMG) v. 3.2.2021 [1] punktuell von der Abweichungsbefugnis der Länder bei der Grundsteuer nach Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG Gebrauch gemacht und für im Freistaat Sachsen belegene Grundstücke als wirtschaftliche...mehr

Rz. 1 In Sachsen ist grundsätzlich das bundesgesetzlich reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht anzuwenden. Sachsen hat mit dem Sächsischen Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer (Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz – SächsGrStMG) v. 3.2.2021[1] sowie – bestätigend – v. 21.12.2021[2] lediglich punktuell von der Abweichungskompetenz der Lä...mehr

Rz. 14 In Sachsen ist grundsätzlich das bundesgesetzlich reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht anzuwenden. Mit dem Sächsischen Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer (Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz – SächsGrStMG) v. 3.2.2021[1] sowie – bestätigend – v. 21.12.2021[2] hat Sachsen allerdings punktuell von der Abweichungskompetenz der...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Die Norm des § 249 BewG zu den Grundstücksarten gilt ausschließlich für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens gem. §§ 243 ff. BewG nach dem Bundesmodell. Die Norm gilt nach § 231 Abs. 1 BewG für die Bewertung des inländischen Vermögens. Nach diesen Vorschriften sind auch die inländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit zu bewerten, die sich so...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob der Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das B...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpu...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpu...mehr

Drüen/Krumm, Rechtsgutachten zur optionalen Einführung differenzierter Grundsteuerhebesätze durch die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, https://www.finanzverwaltung.nrw.de/system/files/media/document/file/drueen-krumm_gutachten_grundsteuerhebesatzdifferenzierung_16-8-2024.pdf; Eichholz, Novellierung der Grundsteuer, Überblick über die wesentlichen Änderungen und Konsequenzen...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Ein Vergleich mit den anderen eine Wohnnutzung begünstigenden Landesgesetzen zeigt, dass die Mehrzahl den Weg über eine ermäßigte Steuermesszahl geht. Dabei bewegt sich das Ausmaß der gewährten Ermäßigungen von 30 % bis 59 %.mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellun...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Das Sächsische Finanzgericht hat mit Urteil vom 24.10.2023[2] die Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 nach dem Bundesmodell sowie des Grundsteuermessbetrages auf den 1.1.2025 nach der sächsischen landesrechtlichen Regelung[3] für rechtmäßig erklärt. Das Urteil zählt zu den ersten Entscheidungen, die zur neuen Grundsteuerbewertung ergangen ...mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Das Saarland und Sachsen hatten schon sehr früh erkannt, dass das Bundesgrundsteuermodell zu einer Belastungsverschiebung führen wird. Der Anteil, den Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG) zum gesamten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen, steigt, der Anteil der bebauten Nichtwohngrund stücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG) nimmt ab. ...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Die Landesregierung – als Urheber der Formulierungshilfe für den Gesetzentwurf der Regierungsfraktionen – gibt an, den kommunalen Landesverbänden angeboten zu haben, eine solche gesetzliche Regelung auf den Weg zu bringen. Dies sei seitens der kommunalen Landesverbände befürwortet worden, die in der Differenzierungsmöglichkeit beim Hebesatz eine Stärkung...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 241 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt des Zweiten Teils neu in das BewG eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Siehe zu den Einzelheiten der Entwicklung die Ausführungen in den Vorbemerkungen zu den §§ 232...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Am 4.12.2025 hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen die bundesweit ersten Entscheidungen im Hinblick auf die Hebesatzdifferenzierung gefällt. Es ging um vier Klagen gegen Grundsteuerbescheide der Städte Essen[2], Bochum[3], Dortmund[4] und Gelsenkirchen.[5] In allen vier Fällen waren die Kläger Eigentümer von unbebauten oder bebauten Nichtwohngrundstüc...mehr

Rz. 100 [Autor/Stand] Im Zuge der Grundsteuerreform wurde die Definition der wirtschaftlichen Einheit eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft angepasst. Gebäude bzw. Gebäudeteile, die Wohnzwecken dienen, sind nun nicht mehr dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern dem Grundvermögen und damit der Grundsteuer B zuzuordnen. Dies gilt auch für den dazugehörigen...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Aus der Begründung des Gesetzentwurfes der die Landesregierung tragenden Fraktionen lässt sich nicht das klare Förderziel einer Begünstigung von Wohngrundstücken ableiten. Stattdessen wird allgemein dargelegt, dass die Gemeinden eigene Lenkungsziele festlegen könnten und als ein solches wird auch die Förderung des Wohnens bezeichnet. Allerdings kommt in ...mehr

Rz. 70 In den Ländern Berlin, Bremen, Saarland, Sachsen sowie Thüringen wird grundsätzlich das bundesgesetzlich reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht angewandt. Insbesondere die bewertungsrechtlichen Vorschriften im Bewertungsgesetz zur Ermittlung und Feststellung der Grundsteuerwerte bleiben unberührt. Die vorgenannten Länder haben lediglich punktuell von ihrer Abweic...mehr

Rz. 53 Die Flächenmodelle stützen ihre Belastungsentscheidung für die Grundsteuer nicht auf das Leistungsfähigkeitsprinzip, sondern ausschließlich auf das sog. Äquivalenzprinzip. Die Flächen sollen hierbei als Indiz für die Möglichkeiten der Inanspruchnahme kommunaler Infrastruktur und für die Anlastung von Kosten für öffentlich bereitgestellte Güter dienen. Hinsichtlich der ...mehr

Rz. 3 In § 1 Abs. 1 S. 1 NWGrStHsG wird der Grundsatz der Einheitlichkeit der Hebesätze in § 25 Abs. 4 GrStG vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG dahingehend modifiziert, dass die Hebesätze von den Gemeinden auch innerhalb des Steuergegenstandes der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens zwischen den bebauten Grundstücken, die gem. § 250 Abs. 2 BewG im E...mehr