Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

Rz. 10 Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten (Rz. 12), Betriebskosten (Rz. 14, 15) Instandhaltungskosten (Rz. 17) und das Mietausfallwagnis (Rz. 19) berücksichtigt, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Mit dieser Begr...mehr

Rz. 19 Wenngleich zwischenzeitlich einige Länder im Bereich des Grundvermögens auf der Grundlage der sog. Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer nach Art 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG abweichende landesrechtliche Reglungen getroffen haben, enthält das bundesgesetzlich geregelte Bewertungsgesetz für nach allen 16 Ländern differenzierte durchschnittliche Nettokaltmieten. Rz. 20 Na...mehr

Rz. 2 In § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG wird der Begriff und die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten In Satz 1 der Vorschrift werden die Bewirtschaftungskosten unter Rückgriff auf die Begriffsbestimmung zu den Bewirtschaftungskosten in den Vorschriften zur Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs definiert [1] Satz 2 der Vorschrift bestimmt, das...mehr

Rz. 11 Nach § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit ist ein bewertungsrechtlicher Typusbegriff, um den Bewertungsgegenstand abzugrenzen bzw. die Bewertungseinheit zu bestimmen. Maßgebend ist nach der allgemeinen Bewertungsvorschrift in § 2 Abs. 1 S. 3 BewG, was nach der Verkehrsanschauu...mehr

Rz. 27 Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden die nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG länderbezogen ermittelten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022) in einem zweiten Schritt zusätzlich nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen differenziert. Hierzu sind...mehr

Rz. 21 Im Rahmen des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG werden die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten aus Vereinfachungsgründen nicht einzeln je Kostenart ermittelt, sondern sie werden gemäß § 255 S. 2 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG in einer Gesamtpauschale nach gesetzlich normierten pauschalierten Erfahrungssätzen vom jährlichen Roh...mehr

Zusammenfassung Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden. Infographic In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprec...mehr

Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden. Infographic In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprechende Textstell...mehr

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Mit Flur wird ein Teil der Gemarkung bezeichnet, nämlich die Nutzfläche einer Siedlung. Der Flur besteht aus mehreren Grundstücken, den sog. Flurstücken. Die Flurnummer kann z. B. dem Grundbuchauszug entnommen werden.mehr

Ein Grundbuchblatt ist ein Teil eines Grundbuchs und enthält Angaben zu einem bestimmten Grundstück: die Flurstücknummern, die Eigentumsverhältnisse und ggf. welche Lasten und Beschränkungen es gibt.mehr

Die Nutzungsart entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung und zur Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet werden muss. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken gilt beim Bundesmodell normalerweise das Ertragswertverfahren, bei überwiegender betrieblicher Nutzung grundsätzlich das Sachwertverfahren. Maßgebend für die Nutzungsart ist das Verhältnis der Wohnfläch...mehr

Das Grundbuch ist ein Grundstücksregister. Darin sind Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet. Auch mit dem Grundstück verbundene Rechte und Lasten finden sich dort, z. B. Wegerechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte, Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.mehr

Die gesamte Fläche einer Gemeinde nennt man Gemarkung. Meist stimmen Gemarkung und politische Gemeinde überein. Durch Gemeindegebietsreformen kann es jedoch passieren, dass eine Gemarkung sich über mehrere politische Gemeinden erstreckt. Die Gemarkung findet sich z. B. im Grundbuchauszug.mehr

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte[1] benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.mehr

Für bauliche Grundstücke verwenden die Gemeinden den Hebesatz der Grundsteuer B. Dieser gilt sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Grundstücke. Ob es sich um eine Wohnbebauung handelt oder auf dem Grundstück ein betrieblich genutztes Gebäude steht, spielt keine Rolle.mehr

Jede Gemeinde legt einen Hebesatz für die Grundsteuer fest. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und damit die Grundsteuer ermittelt wird: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer Die Gemeinden werden die Hebesätze aller Voraussicht nach zum 1.1.2025 neu festlegen.mehr

Die Grundstücksfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Denn egal, ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück handelt bzw. wie das Grundstück bebaut ist, die Grundstücksfläche muss man wissen. Das gilt übrigens sowohl für das Bundesmodell als auch für alle Landesmodelle. Wie groß das Grundstück ist, kann z. B. dem Grundbuch...mehr

Als Zubehörräume oder Nebenräume gelten z. B. Heizungsräume, Kellerräume, Abstellräume, Waschkeller, Trockenräume, Vorratskeller usw. Zur Berücksichtigung der Flächen dieser Räume bei Ermittlung des Grundsteuerwertes s. "Wohnfläche".mehr

Flurstück ist die Bezeichnung für ein Grundstück. Die Flurstücknummer besteht aus Zähler und Nenner und lautet z. B. 64/711. Sie findet sich z. B. im Grundbuchauszug. Mehrere Flurstücke bilden zusammen den Flur.mehr

Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Diesen erhält man, wenn man Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines eingetragenen Rechts ist. Auch wenn man ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, bekommt man einen Grundbuchauszug. Dies gilt z. B., wenn Verkaufsverhandlungen schon konkret und weit vorangeschritten sind oder für Erben und Pflichtteils...mehr

Im Rahmen der Erhebung der Grundsteuer verwenden die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze. Für Grundstücke der Land- und Fortwirtschaft gilt ein eigener Hebesatz, die Grundsteuer A. Das "A" steht für "agrarisch". Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist meist deutlich geringer als der Hebesatz für andere Grundstücke (Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke...mehr

Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstücks wider und ist die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Im 3-stufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuerwert die erste Stufe dar. Das Bundesmodell sieht für bebaute Grundstücke 2 Verfahren vor, wie der Grundsteuerwert zu ermitteln ...mehr

Unter den Begriff Immobilie fallen sowohl Grundstücke als auch Wohngebäude und betrieblich genutzte Gebäude. Das Bewertungsgesetz sieht für die Bewertung weitere Gebäudearten vor: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohneigentum, Museen, Kindergärten, Einzel- und Mehrfachgaragen, Sport- und Tennishallen, Verbrauchermärkte u.v.m.[1] Die Gebäudeart ist wichtig für die Bestimmung...mehr

Geplant war ursprünglich eigentlich ein bundeseinheitliches Modell für eine neue Grundsteuer. Die Öffnungsklausel ermöglicht jedoch den Bundesländern, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Davon haben Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell Bayern: wertunabhängiges Flächenmodell Hamburg: Wohnlagemodell Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren Niedersachsen: Fl...mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Die Steuermesszahl ist ein Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Dadurch ergibt sich der Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag Die Steuermesszahlen nach dem Bundesmodell [1] betragen fürmehr

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche. Wohngrundstücke sind: Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- ...mehr

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Begriff "benutzbar" siehe "unbebaute Grundstücke". Eine Bebauung liegt nach dem Bundesmodell auch dann vor, wenn die Gebäude vom Wert bzw. vom Umfang her von untergeordneter Bedeutung sind. Achtung Abweichende Regelungen in den Landesmodellen In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt e...mehr

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:[1] Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zweifamilienhäuser: Das sind ...mehr

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer besteht aus 3 Stufen: 1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwertes 2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags 3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde und Berechnung der Grundsteuer Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = ...mehr

Für jedes Grundstück muss eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben werden. Eine Abgabe per ELSTER ist grundsätzlich Pflicht. Nur in Ausnahmefällen dürfen Papiervordrucke verwendet werden, z. B. wenn der Steuerpflichtige weder über einen PC noch über ein anderes geeignetes Gerät verfügt (z. B. Tablet) oder kein Internetzugang vorhanden ist. Ab 1.7.2022 be...mehr

Ab 1.1.2025 dürfen Gemeinden für unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz verwenden, die Grundsteuer C. Die Eigentümer sollen damit dazu gebracht werden, ihre unbebauten Grundstücke zu bebauen, idealerweise mit Wohnungen. Die Voraussetzungen für die Grundsteuer C:[1] Es liegen städtebauliche Gründe vor. Die betroffenen Grundstücke sind baureif. Als städtebauliche Gründe komm...mehr

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei Wohngrundstücken, also Einfamilienhäusern: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche ...mehr

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle. Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschiede...mehr

Bei der Hauptfeststellung werden die Grundsteuerwerte allgemein festgestellt. Der Zeitabstand zwischen 2 Hauptfeststellungen beträgt 7 Jahre.[1] Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt – das ist der Hauptfeststellungszeitpunkt. Die erste Hauptfeststellung findet zum Stichtag 1.1.2022 statt. Ändern sich zwischen 2 Hauptfeststell...mehr

Bei welchen Gebäuden es sich um Baudenkmäler handelt, bestimmt das jeweilige Landesdenkmalschutzgesetz. Befindet sich auf einem zu bewertenden Grundstück ein Baudenkmal, reduziert sich die Steuermesszahl. Wie hoch diese Reduzierung ausfällt, hängt davon ab, welche Regelung im jeweiligen Bundesland gilt, also ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell zur Anwendung kommt:mehr

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei betrieblich genutzten Grundstücken, also bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. G...mehr

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.[1] Die Bodenrichtwerte spielen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes eine wichtige Rolle – nur nicht in Bayern und in Hamburg: In Bayern wird der Grundsteuerwert wertunabhängig ermittelt. Bei dem sog. reinen Flächenmodell k...mehr

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach dem sog. Bundesmodell, das von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt ist. Es sei denn, ein Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch und erlässt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Dann gilt dieses Landesmodell. Diese Möglichkeit haben Baden-Württemberg, Bayern...mehr

Unbebaute Grundstücke sind nach dem Bundesmodell Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist. Bezugsfertig wiederum bedeutet, dass das Gebäude insgesamt, die einzelnen Wohnungen oder anderen Räume bestimmungsgemäß genutzt werden können. Voraussetzung dafür ist, dass alle wesentlichen Bauarbeite...mehr

Zu den Geschäftsgrundstücken gehört ein Grundstück, wenn es überwiegend zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Maßgebend ist das Verhältnis der Nutzfläche zur Wohnfläche. Ein Geschäftsgrundstück liegt vor bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an...mehr

Im Rahmen des 3-stufigen Verfahrens zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuermessbetrag die zweite Stufe dar. Der Grundsteuermessbetrag ist damit eigentlich nur ein Zwischenergebnis, das für die Berechnung der Grundsteuer aber sehr wichtig ist.[1] Der Grundsteuermessbetrag entsteht bei der Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert: Grundsteuerwert × Steu...mehr

In der derzeitigen Diskussion zur Grundsteuer entsteht bisweilen der Eindruck, dass die Abwicklung der Grundsteuerreform mit der richtigen Software eine reine Fleißarbeit darstellt. Der Blick in den AEBewGrSt beweist das Gegenteil. Neben der aufwendigen Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist im Sachwertverfahren insb. der Wahl der Normalherstellungskostensätze bei nicht aufge...mehr

Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Während fünf Bundesländer eigene Bewertungsvorschriften geschaffen haben (vgl. Grootens, ErbStB 2021, 80), wenden elf Bundesländer das wertabhängige Modell des 7. Abschnitts des B...mehr

Rz. 10 Durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (GrStRefUG) vom 16.07.2021 (BGBl I 2021, 2931) wurde § 177 BewG neu strukturiert. Der bisherige Inhalt wurde in § 177 Abs. 1 BewG überführt. Durch den neu eingefügten § 177 Abs. 2 Satz 1 BewG sind die für die Wertermittlung erforderlichen Daten des Gutachterausschusses i. S. d. § 193 Abs. 5 Satz 2 BauGB bei den Bewertungen ...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung: Verkehrswertnachweis durch Sachverständigengutachten/Eine aktuelle Bestandsaufnahme, NWB 2021, 686; Eisele, Steuerliche Immobilienbewertung:...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Ausgewählter Literaturhinweis: Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903. Ausgewählte Rechtsprechung: BVerfG vom 07.11.2006, BStBl II 2007, 192; BFH vom 22.05.2002, BStBl II 2002, 598. 1 Bewertungsmaßstab beim Grundvermögen Rz. 1 Als Bewertungsmaßstab sieht § 177 BewG ...mehr