Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuerreform

Rz. 1 [Autor/Stand] § 254 BewG gilt bei der Grundsteuerwertermittlung für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift regelt die pauschalierte Ermittlung des Rohertrags. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) vom Rohertrag ergibt sich der nach § 253 BewG zu kapitalisierende Reinertrag. Rz. 2 [Autor/Stand] § 254 BewG ist durch das Grundsteuer-Reformgesetz [3] neu in das ...mehr

Rz. 169 [Autor/Stand] Die Vorbehalte gegen das Bundesmodell bei der Grundsteuerreform beziehen sich sehr häufig auf die Behauptung, dass das Bundesmodell zu kompliziert sei. Allerdings beschränken sich die Angaben in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts neben der Grundstücksart im Wesentlichen auf folgende Merkmale: Grundstücksfläche Bodenrichtwert der Zone, in ...mehr

Grootens, Umsetzung der Grundsteuerreform in den Ländern, ErbStB 2021, 80; Heine, Reform des Bewertungs- und Grundsteuerrechts. Werden die Reformziele erreicht?, KStZ 2020, 1.mehr

Rz. 145 [Autor/Stand] Die Norm entspricht dem bisherigen und ab 2025 geltenden § 27 GrStG und regelt die Festsetzung der Grundsteuer durch die hebeberechtigte Gemeinde. Die Gemeinde hat in dem System der dreigliedrigen Grundsteuer damit die endgültige Ertragshoheit und entscheidet somit über das tatsächliche Aufkommen.[2] In der als politisches Ziel der Grundsteuerreform aus...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 219 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt des Zweiten Teils neu in das BewG eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Siehe zu den Einzelheiten der Entwicklung die Ausführungen in den Vorbemerkungen zu den §§ 232...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Das Bundesmodell der Grundsteuerreform ist in den meisten Ländern zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage maßgebend. Für diese Länder werden die in Anlage 39, Teil I, zum Bewertungsgesetz aufgeführten Listenmieten zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 angesetzt. Dabei handelt es sich um folgende Länder:mehr

Rz. 63 [Autor/Stand] Nach Art. 108 Abs. 2 Satz 1 GG verwalten die Landesfinanzbehörden die Grundsteuer als Realsteuer. Für Handlungen und Entscheidungen der Landesfinanzbehörden im Zusammenhang mit der Bewertung, der Feststellung und dem Steuermessbetragsverfahren gelten nach § 2 Abs. 1 LGrStG BW die Vorschriften der Abgabenordnung und des Finanzverwaltungsgesetzes entsprech...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] An dieser Stelle sei – entgegen immer wieder vorgetragener Behauptungen – darauf hingewiesen, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage kein Indiz für ein hohes oder niedriges Steuerniveau spricht. Dies zeigt die vom Gesetzgeber realisierte Kombination zwischen der Erhöhung der Bemessungsgrundlage und der gleichzeitig realisierten Herabsetzung der Steu...mehr

Rz. 160 [Autor/Stand] Die in Anlage 39 zum BewG nach Ländern, Wohnflächen- und Baujahrgruppen unterschiedenen Nettokaltmieten pro Quadratmeter werden durch Zu- und Abschläge nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen angepasst. Für die Bewertung von Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren ist zur Ermittlung des Rohertrages die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mie...mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Die Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmiete beruhte im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Grundsteuer-Reformgesetz[2] auf den Ergebnissen des zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Mikrozensus für das Erhebungsjahr 2014. Diese Ergebnisse wurden auf den maßgeblichen Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 fortgeschrieben. Es liegt auf der Hand, dass mit dies...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] Die Grundsteuerreform muss aus administrativen Gründen so umgesetzt werden, indem die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte bereits zum 1.1.2022 erfolgt und die Hauptveranlagung der Steuermessbeträge auf den 1.1.2025 vorgenommen wird. Es ist von einer Gesamtzahl von 5,6 Mio. wirtschaftlichen Einheiten auszugehen, für die neue Veranlagungen erfolgen müs...mehr

Die Neubewertung aller Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ist notwendig geworden, da die Kommunen ab dem Kalenderjahr 2025 deutschlandweit ihre Grundsteuer auf Basis neuer Bemessungsgrundlagen festsetzen werden. Die bisherigen Regelungen der Einheitsbewertung wurden durch das Bundesverfassungsgericht für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklärt und werden ...mehr

Das 16-stellige Aktenzeichen des zu erklärenden Grundstücks findet sich auf dem letzten Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid des zuständigen Finanzamts. Außerdem hat die Finanzverwaltung auch Informationsschreiben im Rahmen der Grundsteuerreform an die Grundstückseigentümer versandt, in denen das Aktenzeichen abgedruckt ist. Das Aktenzeichen ist ohne Sonderzeich...mehr

Das 17-stellige Aktenzeichen des zu erklärenden Grundstücks findet sich auf dem letzten Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid des zuständigen Finanzamtes. Außerdem hat die Finanzverwaltung auch Informationsschreiben im Rahmen der Grundsteuerreform an die Grundstückseigentümer versandt, in denen das Aktenzeichen abgedruckt ist. Das Aktenzeichen ist ohne Sonderzeic...mehr

Ende März 2022 wurden im Rahmen der Grundsteuerreform sämtliche Eigentümer mit Grundbesitz im Inland mittels öffentlicher Bekanntmachung zur Abgabe einer Steuerklärung für Grundsteuerzwecke (Feststellungserklärung oder Grundsteuererklärung) aufgefordert. Für die Länder, in denen das sog. Bundesmodell umgesetzt wird, erfolgte die öffentliche Bekanntmachung durch das Bundesmini...mehr

Auf der Anlage Grundstück sind zunächst alle zur jeweiligen wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flurstücke immer gemeindeweise zu erfassen. Dabei sind auch diejenigen Flächen anzugeben, die ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreit sind. Für jedes Flurstück ist die Angabe des Gemeindenamens, der Fläche in qm, des Gemarkungsnamen, des Flurstückszählers und –nenners (fal...mehr

Nach § 12 Abs. 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) i.V.m. den §§ 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 157 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Bewertungsgesetz (BewG) sind, wie sicher bekannt, für die Erbschaftsteuer ab 1.1.2009 die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der §§ 159 und 176-198 BewG zu ermit...mehr

Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden. Infographic In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprechende Textstell...mehr

Zusammenfassung Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden. Infographic In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprec...mehr

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Mit Flur wird ein Teil der Gemarkung bezeichnet, nämlich die Nutzfläche einer Siedlung. Der Flur besteht aus mehreren Grundstücken, den sog. Flurstücken. Die Flurnummer kann z. B. dem Grundbuchauszug entnommen werden.mehr

Ein Grundbuchblatt ist ein Teil eines Grundbuchs und enthält Angaben zu einem bestimmten Grundstück: die Flurstücknummern, die Eigentumsverhältnisse und ggf. welche Lasten und Beschränkungen es gibt.mehr

Für bauliche Grundstücke verwenden die Gemeinden den Hebesatz der Grundsteuer B. Dieser gilt sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Grundstücke. Ob es sich um eine Wohnbebauung handelt oder auf dem Grundstück ein betrieblich genutztes Gebäude steht, spielt keine Rolle.mehr

Jede Gemeinde legt einen Hebesatz für die Grundsteuer fest. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und damit die Grundsteuer ermittelt wird: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer Die Gemeinden werden die Hebesätze aller Voraussicht nach zum 1.1.2025 neu festlegen.mehr

Die Grundstücksfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Denn egal, ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück handelt bzw. wie das Grundstück bebaut ist, die Grundstücksfläche muss man wissen. Das gilt übrigens sowohl für das Bundesmodell als auch für alle Landesmodelle. Wie groß das Grundstück ist, kann z. B. dem Grundbuch...mehr

Als Zubehörräume oder Nebenräume gelten z. B. Heizungsräume, Kellerräume, Abstellräume, Waschkeller, Trockenräume, Vorratskeller usw. Zur Berücksichtigung der Flächen dieser Räume bei Ermittlung des Grundsteuerwertes s. "Wohnfläche".mehr

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte[1] benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.mehr

Flurstück ist die Bezeichnung für ein Grundstück. Die Flurstücknummer besteht aus Zähler und Nenner und lautet z. B. 64/711. Sie findet sich z. B. im Grundbuchauszug. Mehrere Flurstücke bilden zusammen den Flur.mehr

Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Diesen erhält man, wenn man Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines eingetragenen Rechts ist. Auch wenn man ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, bekommt man einen Grundbuchauszug. Dies gilt z. B., wenn Verkaufsverhandlungen schon konkret und weit vorangeschritten sind oder für Erben und Pflichtteils...mehr

Im Rahmen der Erhebung der Grundsteuer verwenden die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze. Für Grundstücke der Land- und Fortwirtschaft gilt ein eigener Hebesatz, die Grundsteuer A. Das "A" steht für "agrarisch". Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist meist deutlich geringer als der Hebesatz für andere Grundstücke (Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke...mehr

Die Nutzungsart entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung und zur Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet werden muss. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken gilt beim Bundesmodell normalerweise das Ertragswertverfahren, bei überwiegender betrieblicher Nutzung grundsätzlich das Sachwertverfahren. Maßgebend für die Nutzungsart ist das Verhältnis der Wohnfläch...mehr

Das Grundbuch ist ein Grundstücksregister. Darin sind Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet. Auch mit dem Grundstück verbundene Rechte und Lasten finden sich dort, z. B. Wegerechte, Nießbrauchs- und Wohnrechte, Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.mehr

Die gesamte Fläche einer Gemeinde nennt man Gemarkung. Meist stimmen Gemarkung und politische Gemeinde überein. Durch Gemeindegebietsreformen kann es jedoch passieren, dass eine Gemarkung sich über mehrere politische Gemeinden erstreckt. Die Gemarkung findet sich z. B. im Grundbuchauszug.mehr

Im Rahmen des 3-stufigen Verfahrens zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuermessbetrag die zweite Stufe dar. Der Grundsteuermessbetrag ist damit eigentlich nur ein Zwischenergebnis, das für die Berechnung der Grundsteuer aber sehr wichtig ist.[1] Der Grundsteuermessbetrag entsteht bei der Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert: Grundsteuerwert × Steu...mehr

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle. Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschiede...mehr

Geplant war ursprünglich eigentlich ein bundeseinheitliches Modell für eine neue Grundsteuer. Die Öffnungsklausel ermöglicht jedoch den Bundesländern, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Davon haben Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell Bayern: wertunabhängiges Flächenmodell Hamburg: Wohnlagemodell Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren Niedersachsen: Fl...mehr

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:[1] Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zweifamilienhäuser: Das sind ...mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Die Steuermesszahl ist ein Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Dadurch ergibt sich der Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag Die Steuermesszahlen nach dem Bundesmodell [1] betragen fürmehr

Bei welchen Gebäuden es sich um Baudenkmäler handelt, bestimmt das jeweilige Landesdenkmalschutzgesetz. Befindet sich auf einem zu bewertenden Grundstück ein Baudenkmal, reduziert sich die Steuermesszahl. Wie hoch diese Reduzierung ausfällt, hängt davon ab, welche Regelung im jeweiligen Bundesland gilt, also ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell zur Anwendung kommt:mehr

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.[1] Die Bodenrichtwerte spielen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes eine wichtige Rolle – nur nicht in Bayern und in Hamburg: In Bayern wird der Grundsteuerwert wertunabhängig ermittelt. Bei dem sog. reinen Flächenmodell k...mehr

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei Wohngrundstücken, also Einfamilienhäusern: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche ...mehr

Zu den Geschäftsgrundstücken gehört ein Grundstück, wenn es überwiegend zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Maßgebend ist das Verhältnis der Nutzfläche zur Wohnfläche. Ein Geschäftsgrundstück liegt vor bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an...mehr

Ab 1.1.2025 dürfen Gemeinden für unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz verwenden, die Grundsteuer C. Die Eigentümer sollen damit dazu gebracht werden, ihre unbebauten Grundstücke zu bebauen, idealerweise mit Wohnungen. Die Voraussetzungen für die Grundsteuer C:[1] Es liegen städtebauliche Gründe vor. Die betroffenen Grundstücke sind baureif. Als städtebauliche Gründe komm...mehr

Bei der Hauptfeststellung werden die Grundsteuerwerte allgemein festgestellt. Der Zeitabstand zwischen 2 Hauptfeststellungen beträgt 7 Jahre.[1] Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt – das ist der Hauptfeststellungszeitpunkt. Die erste Hauptfeststellung findet zum Stichtag 1.1.2022 statt. Ändern sich zwischen 2 Hauptfeststell...mehr

Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstücks wider und ist die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Im 3-stufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuerwert die erste Stufe dar. Das Bundesmodell sieht für bebaute Grundstücke 2 Verfahren vor, wie der Grundsteuerwert zu ermitteln ...mehr

Unter den Begriff Immobilie fallen sowohl Grundstücke als auch Wohngebäude und betrieblich genutzte Gebäude. Das Bewertungsgesetz sieht für die Bewertung weitere Gebäudearten vor: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohneigentum, Museen, Kindergärten, Einzel- und Mehrfachgaragen, Sport- und Tennishallen, Verbrauchermärkte u.v.m.[1] Die Gebäudeart ist wichtig für die Bestimmung...mehr

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei betrieblich genutzten Grundstücken, also bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. G...mehr

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche. Wohngrundstücke sind: Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- ...mehr

Unbebaute Grundstücke sind nach dem Bundesmodell Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist. Bezugsfertig wiederum bedeutet, dass das Gebäude insgesamt, die einzelnen Wohnungen oder anderen Räume bestimmungsgemäß genutzt werden können. Voraussetzung dafür ist, dass alle wesentlichen Bauarbeite...mehr