Fachbeiträge & Kommentare zu Bestellerprinzip

Rn 23 Gesetzliche Verbote, die sich an beide Parteien richten (vgl § 134 Rn 20), können bei einem Verstoß zur Nichtigkeit des Maklervertrags führen. Besondere Bedeutung erlangen insoweit gesetzliche Vermittlungsverbote. Ein solches Verbot besteht für die Vermittlung von Adoptionen (§ 5 AdVermiG). Die Vermittlung ist Sache der zuständigen Stellen. Das Verbot gilt auch für die...mehr

Rn 60 § 652 I bezeichnet die Vergütung als Maklerlohn. In der Praxis sind andere Bezeichnungen üblich: Provision, Courtage, Gebühr oder Lohn. Auf die Bezeichnung kommt es aber nicht an. Die Vergütungspflicht kann im Hauptvertrag auf Dritte abgewälzt werden, etwa um sich bei Vorkaufsrechten abzusichern (KG BeckRS 23, 13182). Dabei handelt es sich insoweit um eine Vereinbarung...mehr

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Besonders praxisrelevant sind außerdem die Fallgestaltungen, in denen dem Makler eine Provision nicht zusteht, obwohl er ein neues Mietverhältnis entweder nachgewiesen oder vermittelt hat. So regelt § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG zunächst, dass ein Provisionsanspruch nicht entsteht, wenn der Wohnungsvermittler (also der Makler) einen Mietvertrag über Wohnraum vermittelt, dessen E...mehr

Häufig betätigen sich hauptberufliche Wohnungseigentumsverwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder bei der Vermietung von Wohnungen oder Geschäftsräumen innerhalb der verwalteten Eigentumsanlagen. Auch wenn der BGH grundsätzlich aus maklerrechtlichen Gesichtspunkten unter gewissen Voraussetzungen nichts dagegen hat, ist damit noch nichts über die Verträ...mehr

Ein Widerrufsrecht hat lediglich der Verbraucher, nicht der Unternehmer. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 13 BGB gilt als Verbraucher "jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können". Eine natürliche Person ist der Mensch in seiner ...mehr

Häufig ist es für die Eigentümer von Verkaufs- bzw. Vermietungsobjekten aus dem eigenen Bestand verlockend, sich indirekt als Makler zu betätigen. Dem Vermieter bzw. Eigentümer ist zwar in der Regel bekannt, dass er im Hinblick auf Objekte aus dem eigenen Bestand keine provisionsauslösende Maklertätigkeit entfalten kann. Einerseits stehen dieser nämlich die Bestimmungen des ...mehr

Lediglich in Ausnahmefällen brauchen die Kontaktdaten des potenziellen Partners für den Hauptvertrag nicht genannt werden, nämlich dann, wenn der Maklerkunde vorerst kein Interesse an der Benennung seines potenziellen Vertragspartners hat. Dies kann der Fall sein, wenn der Kunde zunächst einmal prüfen möchte, ob ein Objekt für ihn überhaupt interessant ist.[1] Der arglistige...mehr

Das Wohnungsvermittlungsgesetz erlegt dem Makler gegenüber den allgemeinen Regelungen der §§ 652 ff. BGB weitere besondere Maklerpflichten auf, deren Missachtung als Ordnungswidrigkeiten zu Geldbußen führen kann. Keine Maklertätigkeit ohne Auftrag Zunächst einmal darf der Wohnungsvermittler gemäß § 6 Abs. 1 WoVermRG nicht ohne Auftrag des Vermieters Wohnräume anbieten. Ein Ver...mehr

Makler sollten das Bestellerprinzip als Chance nutzen und sich nicht auf Schlupflöcher und Umgehungsmöglichkeiten hinsichtlich der geltenden Rechtslage kaprizieren. 7.1 Bestandswohnungen Mietwohnungen im Bestand können Makler provisionspflichtig nicht mehr vermitteln, wenn sie keinen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Vermieter geschlossen haben. Im eigenen Interesse ...mehr

Das Bestellerprinzip besagt vereinfacht, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn zu bezahlen hat. Grundsätzlich zahlt nach dem Maklerrecht derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Doch im Bereich der Wohnraumvermittlung wurde dieser Grundsatz in der Praxis regelmäßig aufgeweicht. Denn nicht der eigentlich beauftragende Vermieter hatte die Zeche tatsächlich gezahlt, s...mehr

Zusammenfassung Überblick Äußerst kontrovers diskutiert, war am 1.6.2015 mit dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" das Bestellerprinzip in Kraft getreten. Die Beschränkung der Berufsfreiheit von Wohnungsvermittlern durch das Bestellerprinzip ist verfassungsrechtlich unbede...mehr

Dem Makler ist im Bereich der Wohnungsvermittlung grundsätzlich eine Doppeltätigkeit bis zur gesetzlichen Grenze des § 654 BGB erlaubt. Das für sich gesehen nützt dem Makler allerdings nichts. Wird er nämlich auch im Interesse des Vermieters tätig, verliert er seinen Provisionsanspruch gegen den Mieter. Dies kommt zwar nicht im Gesetzestext selbst zum Ausdruck, jedoch in sei...mehr

Weit verbreitet sind Fälle, in denen der Vermieter zwar den Makler beauftragt, ein Mietverhältnis nachzuweisen oder zu vermitteln, jedoch deutlich zum Ausdruck bringt, dass er dafür keine Provision bezahlen wird. Ob der Makler sich auf derartige "Umsonst-Geschäfte" einlässt, dürfte vom jeweiligen Auftraggeber abhängen. Handelt es sich um ein größeres Wohnungsbauunternehmen, ...mehr

Überblick Äußerst kontrovers diskutiert, war am 1.6.2015 mit dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" das Bestellerprinzip in Kraft getreten. Die Beschränkung der Berufsfreiheit von Wohnungsvermittlern durch das Bestellerprinzip ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der hie...mehr

Auch nicht alle Vermieter sind selbstverständlich glücklich über das Bestellerprinzip. Sofern sie die Mieterakquise nicht an ihren (Sondereigentums-)Verwalter delegieren können, tun sie sich vereinzelt schwer, geeignete Mieter zu finden. Die Makler sollten durchaus versuchen, durch attraktive Angebote den Vermietern eine Beauftragung des Maklers schmackhaft zu machen. Beispi...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 2 Abs. 1a WoVermRG hat der Makler lediglich dann Anspruch auf eine Provision gegen den Mieter, wenn er "ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten". Praxis-Beispiel Mietinteressent springt ab Ein Mitarbeiter eines Aut...mehr

Angesichts des Bestellerprinzips entfalten Vermieter vermehrt eigenständig Vermarktungsaktivitäten. Dies kann für den Makler eine weitere Chance sein, seinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden als seinen Kunden zu sichern. Bietet etwa ein Vermieter in einem der Internetportale oder in der Tageszeitung eine Mietwohnung an, hindert dies den Makler nicht daran, eben...mehr

Bislang ist nicht zu beobachten, dass die Gerichte aufgrund des Bestellerprinzips vermehrt mit Provisionsklagen beschäftigt sind. Jedenfalls sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: Die Klage des Maklers gegen seinen Kunden auf Zahlung der Provision und die Klage des Maklerkunden gegen den Makler auf Rückzahlung bereits geleisteter Provision. 6.1 Makler klagt auf Zahlung Ha...mehr

8.1 Mieterselbstauskunft Muster: Mieterselbstauskunft Mieterselbstauskunftmehr

Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hatte den Gesetzgeber 2020 erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. Bestellerprinzip im Rahmen der Vermietung von Wohnraum, hatte der Ges...mehr

Bekanntermaßen sind Mieten vor allem in gefragten Wohngegenden der Großstädte und Ballungsräume hoch. Dies ist die logische Folge eines funktionierenden Marktes: Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Der aber war der Bundesregierung in manchen Gegenden zu hoch, was Grund genug für eine Deckelung der Mieten und einen hoheitlichen Eingriff in das Marktgefüge war. In diesem Z...mehr

Während Kungeleien mit dem Vermieter für den Makler erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen können, sind sie für den Vermieter zwar nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz folgenlos, können aber im Einzelfall ggf. den Tatbestand des (versuchten) Betrugs nach § 263 Strafgesetzbuch (StGB) erfüllen. Praxis-Beispiel Absprachen zwischen Makler und Vermieter Der Vermieter will den Makl...mehr

Mietwohnungen im Bestand können Makler provisionspflichtig nicht mehr vermitteln, wenn sie keinen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Vermieter geschlossen haben. Im eigenen Interesse ist es daher sinnvoll, den Bestand zu bereinigen. Melden sich also Mietinteressenten, sollten die Makler mit offenen Karten spielen und die Wohnungen "verschenken", selbst wenn die pote...mehr

Das Bestellerprinzip hat nicht etwa zur Folge, dass Mieter per se nicht provisionspflichtig würden. Wenn sie als Besteller auftreten, können auch sie Provisionszahlungspflichten treffen. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist diese Konstellation aber auf den Ausnahmefall beschränkt, in dem der Mietinteressent an den Makler herantritt und diesem einen Suchauftrag erteilt...mehr

Gehen Vermieter im Einzelfall nicht selbst oder über ihren Sondereigentums- bzw. Mietverwalter auf Mietersuche, sondern beauftragen hiermit provisionspflichtig einen Makler, könnten sie auf die Idee kommen, sich die gezahlte Maklercourtage auf verschlungenen Pfaden vom Mieter wieder zurückzuholen. 9.1 Provisionsumlage auf Miete Wie dargestellt, besteht die Gefahr, dass die Ver...mehr

Angesichts der strengen Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch gegen den Mieter gilt es, im Hinblick auf mögliche Strategien des Maklers zur Provisionssicherung zunächst die Bestimmung des § 8 WoVermRG im Hinterkopf zu behalten. Sie regelt diverse Ordnungswidrigkeiten, die je nach Ausprägung Geldbußen bis zu 25.000 EUR nach sich ziehen. 5.1 Bußgeldtatbestand Nach § 8 Abs...mehr

Wie dargestellt, besteht die Gefahr, dass die Vermieter vereinzelt gezahlte Maklerprovisionen auf die Miete aufschlagen. Diese Möglichkeit besteht uneingeschränkt in den Gebieten, die nicht als "angespannte Wohnungsmärkte" gelten. Natürlich muss sich ein Mieter zu der dann erhöhten Miete finden. In den angespannten Wohnungsmärkten ist dies nur im Rahmen der 10 %-igen Erhöhun...mehr

Das "Bestellerprinzip" führt nicht automatisch zu einer Provisionspflicht des Vermieters. Es umschreibt lediglich, unter welchen strengen Voraussetzungen eine Provisionspflicht des potenziellen Mieters begründet werden kann. Dennoch kann der Makler auch mit dem Vermieter einen provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag abschließen. Sein Provisionsanspruch ist dann gegeben, we...mehr

Immer dann, wenn der Wohnraum über besondere Ausstattungsmerkmale verfügt, könnten Vermieter auf die Idee kommen, vorhandenes Inventar in Form von Abstandszahlungen zu Geld zu machen, um mit der Maklerprovision gegenzurechnen. Paradebeispiele sind hier insbesondere Einbauküchen, Einbauschränke oder auch etwa vorhandene Saunen. Das Gesetz schützt hier den Mieter in § 4a Abs. ...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll der Wohnungsvermittler auch dann keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden haben, wenn er noch keinen Auftrag vom Vermieter hat und ihm der Mietinteressent einen provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag erteilt, sich danach aber der Vermieter an ihn zwecks Mieterakquise wendet: "Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um...mehr

Selbst wenn der Makler im Übrigen sämtliche anspruchsbegründenden Voraussetzungen an einen Provisionsanspruch erfüllt, kann er diesen nicht realisieren, wenn der mit dem Wohnungssuchenden geschlossene Vermittlungsauftrag nicht der Textform genügt. Praxis-Beispiel Textform fehlt Der Wohnungssuchende setzt sich telefonisch mit dem Makler in Verbindung und bittet ihn, eine geeign...mehr

Fraglich ist, ob sich der Makler ggf. einfacher einen Provisionsanspruch gegen einen Dritten sichern kann, der nicht Mieter wird. Praxis-Beispiel Der Wohnungssuchende Der Vater macht sich auf die Suche nach einer kleinen Wohnung für seine Tochter, die demnächst ihr Studium beginnen wird. Mieterin soll die Tochter werden. Er meldet sich auf eine entsprechende Annonce beim Makle...mehr

Nach wie vor besteht die Möglichkeit, einen provisionspflichtigen Vermittlungsvertrag mit dem Vermieter zu schließen; nach Auffassung des Gesetzgebers soll dies der Regelfall werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang aber, dass es Maklern kaum noch gelingen dürfte, provisionspflichtige Verträge mit Vermietern zu schließen, die einen Verwalter beschäftigen. Vielmehr dürf...mehr

Nicht im Gesetzestext selbst, sondern lediglich in der Gesetzesbegründung kommt zum Ausdruck, dass der Makler nach Willen und Vorstellung des Gesetzgebers keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden haben soll, wenn er eine Wohnung inseriert: " § 2 Absatz 1a WoVermRG bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden – sofern ein Mietvertrag zustande kommt ...mehr

Eng verwandt mit dem geschilderten Problem des Abspringens eines Mietinteressenten ist dasjenige gleichgerichteter Suchaufträge von Mietinteressenten. Praxis-Beispiel Gleiche Suchaufträge mehrerer Mietinteressenten Kurz vor Beginn des Wintersemesters wenden sich nach und nach mehrere Studenten auf der Suche nach 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen an den Makler. Am 6.9. kommen Studenti...mehr

Hat der Makler dem Wohnungssuchenden erfolgreich den Abschluss eines Mietvertrags vermittelt und zahlt dieser die Provision nicht freiwillig, muss der Makler den Rechtsweg beschreiten. Gänzlich erfolglos wird seine Klage dann sein, wenn der mit dem Wohnungssuchenden abgeschlossene Vermittlungsvertrag nicht mindestens der Textform entspricht. Bestreitet der Wohnungssuchende, ...mehr

Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG handelt "ordnungswidrig ..., wer als Wohnungsvermittler vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt." Nach der in Bezug genommenen Vorschrift des § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließli...mehr

Muster: Mieterselbstauskunft Mieterselbstauskunftmehr

Die Bestimmung des § 2 Abs. 5 WoVermRG regelt die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, eine vom Vermieter oder einem Dritten geschuldete Provision zu zahlen. Praxis-Beispiel Nicht vom Mieter Der Vermieter hatte den Makler provisionspflichtig beauftragt, seine hochwertig ausgestattete und in Bestlage befindliche Wohnung an einen zu...mehr

Die §§ 656a ff. BGB sind am 23.12.2020 in Kraft getreten. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 53 EGBGB waren auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23.12.2020 entstanden sind, die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden. Problematisch stellte sich insoweit bei einer Doppeltätigkeit des Maklers die Konstellat...mehr

Der Anwendungsbereich des "Halbteilungsgrundsatzes" ist beschränkt auf Wohnimmobilien und hier ausschließlich auf Einzelimmobilien, namentlich Einfamilienhäuser und Wohnungen, insbesondere Eigentumswohnungen. Nach den Gesetzesmaterialien soll es sich auch noch um ein Einfamilienhaus handeln, wenn dieses über eine Einliegerwohnung untergeordneter Bedeutung verfüge.[1] Dies ha...mehr

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform des § 126b BGB. Ziel dieser Regelung ist es, sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer den Inhalt des Maklervertrags zu dokumentier...mehr

Zumindest nach der Gesetzesbegründung ist die Position des Maklers in den angespannten Wohnungsmärkten, also den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, problematischer als in sonstigen Gebieten. Hier nämlich unterstellt der Gesetzgeber...mehr

Muster: Übergabeprotokoll bei Übergabe der Mietsachemehr

Der Makler hat unzweifelhaft dann keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden, wenn er bereits vor Abschluss eines Vermittlungsvertrags den Auftrag des Vermieters zur Wohnungsvermittlung bekommen hat. Wie der Vermieter an den Makler herangetreten ist, hat keine Bedeutung. Praxis-Beispiel Vermieterauftrag vor Vermittlungsvertrag Der Wohnungseigentümer ruft den Makler ...mehr

Mit Ausnahme des § 656a BGB über das Erfordernis der Textform eines Maklervertrags über den Nachweis oder die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung gilt der Halbteilungsgrundsatz nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Makler ein Unternehmer ist. Erfasst sind also auch die Gelegenheitsmakler, die keinen dau...mehr

Grundsätzlich hat der Makler gegen den Wohnungsmieter als seinem Kunden nur dann einen Provisionsanspruch, wenn der entsprechende provisionspflichtige Suchauftrag zumindest in Textform erteilt wurde. Das Bundesverfassungsgericht hat ausdrücklich klargestellt, dass auch dieses Textformerfordernis verfassungskonform ist und keinen Eingriff in das Grundrecht auf freie Berufsaus...mehr

§ 656c BGB regelt den Provisionsanspruch des Maklers bei einer Tätigkeit für beide Parteien wie folgt: Zitat (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei d...mehr

Es sind Strategien denkbar, die gesetzlichen Regelungen zum Nachteil des Wohnungssuchenden auszuhebeln. Bei all diesen Konstellationen hat der Makler allerdings im Fall der Fälle nicht nur den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllt, sondern riskiert eine Gewerbeuntersagung wegen Unzuverlässigkeit nach § 35 GewO oder den Widerruf seiner Gewerbeerlaubnis nach § 49 VwVfG. ...mehr