Fachbeiträge & Kommentare zu Abrechnung

Wo ist geregelt, dass die Abrechnung in den ersten 6 Monaten fertiggestellt werden muss? Hier bitte ich um Benennung eines BGH-Urteils oder ähnliches. Im Gesetz ist es nicht geregelt, aber in der Rechtsprechung seit Jahrzehnten so entschieden worden. Insoweit kann ich Ihnen auch eine entsprechende BGH-Entscheidung benennen: BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15.[1] Kann...mehr

Wie gehe ich mit einer Sonderumlage um, die im Wirtschaftsjahr zwar eingenommen wurde, die tatsächlichen Kosten jedoch aufgrund einer verspäteten Ausführung durch die beauftragten Firmen erst im folgenden Wirtschaftsjahr anfallen? Zahle ich die Sonderumlage über die Abrechnung wieder aus und weise dann im Folgejahr diese Kosten als "Fehlplanung" in der Abrechnung aus? Eine...mehr

Kann ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, mit seinem Mieter ungeachtet des § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbaren? Ja. § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB ist nur anwendbar, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbaren. Die Vereinbarung der Wohnfläche als Umlageschlüssel für sämtliche Kostenpositionen dürfte allerdings...mehr

Was passiert, wenn der Verwalter sein Amt zum 31.12. des Jahres gekündigt hat? Muss er dann die Jahresabrechnung noch erstellen? Nein, da die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung noch nicht entstanden ist. Diese beginnt am 1.1. des Folgejahres. Die GdWE hat am 12.1. die bisherige Verwaltung zum 30.6. abberufen und uns als neue Verwaltung ab 1.1. berufen. In der Kündigung ...mehr

Warmwasserkosten: Kostenumlage bei fehlenden Zählern Wie hat die Verwaltung vorzugehen, wenn es in einer Wohnungseigentumsanlage keine Warmwasserzähler gibt? Der Gebäudeeigentümer – in einer Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern die GdWE der Gebäudeeigentümer – hat nach § 5 Abs. 1 HeizkostenV die Pflicht, zur Erfassung des anteiligen Warmwasser...mehr

Was gilt, wenn eine Rohrverstopfung, deren Beseitigung durch die Gemeinschaft beauftragt und bezahlt wurde, ihre Ursache im Sondereigentum hat, was sich aber erst später herausstellt. Können diese Aufwendungen dann als "Anerkannt" in die Abrechnung eingestellt werden? Nur dann, wenn der betreffende Sondereigentümer die Verursachung und die Kosten anerkannt hat. Ansonsten is...mehr

Ist eine Rechnungslegungsprüfung durch einen Eigentümer noch vorgeschrieben? Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG "soll" der Verwaltungsbeirat die Abrechnung vor der Beschlussfassung über die Nachschüsse und Anpassungsbeträge prüfen. Hieraus folgt indes keine Pflicht. Allerdings kann die unterlassene Prüfung Schadensersatzansprüche gegen den Beirat begründen.mehr

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die wir übernehmen werden, gibt es auch Gewerbeeinheiten. Ist bezüglich der Abrechnung etwas zu beachten? Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet in Bezug auf die Jahresabrechnung und die Vor- und Nachschüsse nicht zwischen Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Es ist aber vorstellbar, dass insoweit bei den Umlageschlüsseln zu differenzie...mehr

Besteht automatisch ein Anspruch auf Auszahlung von Guthaben? Da Beschlussgegenstand entweder ein sich ergebender Nachschuss darstellt ober aber die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Vorschüsse, besteht kein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens, wenn Zahlungsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen. Wenn eine Teilungserklärung die Regelun...mehr

Ein Wohnungseigentümer will aus zwei Wohnungen eine Wohnung errichten. Muss es nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, wenn er weiterhin 2 Wohnungen abgerechnet haben will? Sie sprechen wohl eine Vereinigung (Zusammenlegung) von 2 Wohnungseigentumsrechten an. Wird die Vereinigung im Grundbuch eingetragen, wird ein Wohnungsgrundbu...mehr

Anspruch auf Einbau von Erfassungsgeräten Die GdWE hat noch keine Verbrauchserfassungsgeräte für Heizkosten. Gibt es eine Verpflichtung für die GdWE, Verbrauchserfassungsgeräte einzubauen? Wenn nicht, ändert sich dies, sobald ein Eigentümer Verbrauchserfassungsgeräte wünscht (da Mieter ja ein Kürzungsrecht haben)? Nach der HeizkostenV ist die GdWE verpflichtet, Ausstattungen...mehr

Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben? Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden. Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung en...mehr

Darf in einer Jahresabrechnung (erstellt mit Nettobeträgen) die MwSt. ausgewiesen werden, wenn die WEG nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet hat? Wenn die WEG nicht optiert, sind stets die Bruttobeträge darzustellen und keine Nettobeträge nebst Umsatzsteuer. Umsatzsteuer: Welche Steuernummer? Die WEG hat doch in der Regel keine. Sie hat dann eine Steuernummer, wenn sie z...mehr

Bitte nennen Sie ein Beispiel, nach dem der Beschluss über die Abrechnungsspitze im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung anfechtbar wäre. Anfechtbar wäre der Beschluss insbesondere, wenn falsche Kostenverteilungsschlüssel zur Anwendung kommen oder Ausgaben und Einnahmen nicht vollständig dargestellt werden. Derartige Mängel haben nämlich Auswirkung auf die Abrechnungsspitz...mehr

Gehören auch die Bankgebühren für das Rücklagenkonto zu den Ausgaben in der Gesamtabrechnung? Ja, denn es handelt sich um Kosten der Verwaltung. Erfolgt die Abrechnung der Kontoführungsgebühren für das Rücklagenkonto im Vermögensbericht? Nein, Darstellung allein in der Jahresabrechnung, da es sich um Verwaltungskosten handelt. Wann soll der Verwalter den monatlichen Betrag...mehr

Würde bei der Beschlussfassung über die Vor- und Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung der Bezug auf eine Anlage ausreichen? Ich rege an, die Vorschüsse bei § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bzw. die Nachschüsse und Anpassungen bei § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG im Beschluss selbst zu nennen. Es würde aber reichen, auf eine konkrete Anlage, in der sich die notwendigen Angaben finden,...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Die GdWE überdenkt den erstmaligen Einbau von Kaltwasseruhren samt dem zuvor erforderlichen Beschluss zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung von Kaltwasser. Laut TE erfolgt seit Jahrzehnten die Abrechnung von Kaltwasser nach MEA. Fragen Wie ist die Kostenregelung für den Aufwand im Sondereigentum zu beschließen, wenn für den Einbau der Wasseruhren durch Umbau- und Wiederhe...mehr

Wie sind die Kosten für die Abfallentsorgung umzulegen, wenn eine verbrauchs- bzw. verursacherabhängige Abrechnung möglich wäre, weil die Mülltonnen per Chip erfasst und dem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden können? § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für sämtliche Kosten der GdWE maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn man Kosten einzelnen Wohnungseigentümern zuweisen kön...mehr

Rz. 9 Der Mieter muss dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen nur dann Sicherheit leisten, wenn er sich dazu vertraglich verpflichtet hat. Der Mieter hat auch wegen Mängeln der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution (BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 255/04, GE 2007, 710;; OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, GE 2000, 602 – für Gewerbe...mehr

Rz. 28 Bei der Vermieterinsolvenz kann der Mieter nach der Beschlagnahme die Aushändigung der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen (LG Köln, Beschluss v. 9.4.1987, 12 T 70/87, WuM 1987, 351; LG Köln, Urteil v. 13.6.1989, 12 S 475/88, WuM 1990, 427; LG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1992, 24 S 107/92, WuM 1992, 542). Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Ver...mehr

Müssen immer 3 Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot einz...mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Ist eine Änderung eines Umlageschlüssels auch für das laufende Jahr möglich oder nur ab dem Folgejahr? Die Frage geht dem Problem nach, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern. Hier dürfte die richtige Antwort "Jein" lauten. Überblick: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel zu ändern, ist nur fü...mehr

Welche Auswirkungen hat die jederzeitige Abberufungsmöglichkeit auf den Verwaltervertrag? Der Verwaltervertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Im Fall einer aufschiebend bedingten Abberufung, endet der Vertrag spätestens 6 Monate mit dem Wirksamwerden der Abberufung. Beschließen die Wohnungseigentümer etwa am 21.3.2025 die Abberuf...mehr

Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung? Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b Satz 1 BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversam...mehr

Hinweis Keine Erläuterung erforderlich Kostenpositionen (z. B. "Heizung/Warm-/Kalt- und Abwasser") müssen auch nicht in der Abrechnung selbst erläutert werden, wenn sie aufgrund der Bezugnahme auf die Abrechnung des Versorgers gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sind.[1] Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Achtung Aushang reicht nicht aus Die Abrechnung hat schriftlich und getrennt für jedes Mietverhältnis zu erfolgen und muss jedem Mieter zugehen, sodass z. B. eine Bekanntmachung im Treppenhaus nicht genügt. Mehrere Mieter und Gesamtschuldner Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. Vermietung an ein Ehepaar) sollte die Betriebskostenabrechnung an beide Mieter adres...mehr

Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB (Rechenschaftspflicht) und den Entscheidungen des BGH[1] sowie dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 4.10.1990.[2] Danach muss sie bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten: eine geordnete Zusammenstellung ...mehr

Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterung geheilt werden. Vielmehr ist eine neue Abrechnung zu erstellen.[1] Hat der Vermieter dagegen ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt, sodass er keine neue Abrechnung mehr verlangen kann. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft ...mehr

Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich aller Betriebskosten.[1] Der Mieter kann daher auch Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Pauschalen entsprechend mindern. Wichtig Abrechnungsbetrag ermitteln, Minderungsquote berechnen, Nettomiete reduzieren Unbeschadet dessen kann eine Mietminderung vom Vermieter sowohl ausschließlich auf die Nettomiet...mehr

Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann. Ausgangspunkt für die notwendige Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, i...mehr

Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels erfordert, dass die Betriebskosten des gesamten Anwesens angegeben werden und erläutert wird, wie sich daraus der Anteil des Mieters für die von ihm gemietete Wohnung errechnet. Bei einer Verteilung nach Flächen ist sowohl die Gesamtfläche des Anwesens als auch die Fläche der betreffenden Wohnung und bei ei...mehr

Beim Abzug der Vorauszahlungen dürfen grundsätzlich nur die tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angesetzt werden, nicht die ins Mietsoll gestellten, d. h. die vertraglich geschuldeten, aber vom Mieter noch nicht bezahlten Vorauszahlungsbeträge.[1] Eine Ausnahme besteht dann, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum ...mehr

Rz. 11 Im Jahr 2020 darf eine Krankenkasse in jedem Quartal bis zu 5 % der bei ihr im vorvergangenen Quartal eingegangenen Schlussrechnungen für vollstationäre Krankenhausbehandlung eines Krankenhauses durch den MD prüfen lassen (quartalsbezogene Prüfquote; Satz 1). Im Jahr 2021 gilt eine quartalsbezogene Prüfquote von bis zu 12,5 %. Die Prüfquote enthält keine Nachkommastel...mehr

Rz. 18 Ab 2022 haben die Krankenhäuser bei einem Anteil unbeanstandeter Abrechnungen unterhalb von 60 % neben der Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem geminderten Abrechnungsbetrag einen gestaffelten Aufschlag an die Krankenkassen zu zahlen (Satz 1). Der Aufschlag setzt neben der gestaffelten Prüfquote einen weiteren Anreiz für Krankenhäuser, regelkonforme Rechnunge...mehr

Der Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt sich im Einzelfall nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, d. h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Dabei rechtfertigt es die Größe des Mietobjekts allein nicht, den Vermieter teilweise von Abrechnungspflichten f...mehr

Die Frage, ob der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nach dem sog. Leistungsprinzip abrechnen muss oder ob er auch nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen darf, war bislang heftig umstritten. Beim Abflussprinzip (Ausgabenrechnung) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen anzusetzen, unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Leistungen im Abrechnungsz...mehr

Rz. 26 Eine einzelfallbezogene Prüfung ist nicht zulässig bei der Abrechnung von tagesbezogenen Pflegeentgelten (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6a KHEntgG), Prüfung von Strukturmerkmalen (§ 275a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2) und Vergütung des Vorhaltebudgets nach § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6b KHG. Tagesbezogene Pflegeentgelte werden zur Abzahlung des Pflegebudgets (§ 6a KHEntgG) genutzt. Das Pflegebud...mehr

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege (hier: 2 1/2 Stunden) und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf.[1] Achtung K...mehr

Überblick Eine Betriebskostenabrechnung muss zu ihrer Wirksamkeit bestimmten formellen und inhaltlichen Anforderungen genügen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB (Rechenschaftspflicht) und den Entscheidungen des BGH[1] sowie dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig v. 4.10.1990.[2] ...mehr

Rz. 3 Bei einer vollstationären Krankenhausbehandlung (§ 39) kann die adressierte Krankenkasse den MD mit einer Prüfung der Schlussrechnung des Krankenhauses beauftragen (Satz 1). Die Prüfung ist spätestens 4 Monate nach ihrem Eingang bei der Krankenkasse einzuleiten und durch den MD dem Krankenhaus anzuzeigen. Damit folgt der Gesetzgeber einer Anregung des Bundessozialgeric...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift wurde durch das Gesetz für bessere und unabhängigere Prüfungen (MDK-Reformgesetz) v. 14.12.2019 (BGBl. I S. 2789) mit Wirkung zum 1.1.2020 eingeführt. Sie wurde seitdem mehrfach geändert, zuletzt durch Art. 1 Nr. 15 des Gesetzes zur Verbesserung der Versorgungsqualität im Krankenhaus und zur Reform der Vergütungsstrukturen (Krankenhausversorgungsverbesse...mehr

Rz. 11 Abs. 4 gibt vor, dass sich der Vertragsarzt an der Durchführung der Versorgung mit Hilfsmitteln nur insoweit beteiligen darf, als er auf der Grundlage vertraglicher Vereinbarungen mit Krankenkassen dazu berechtigt ist. Davon ausgenommen bleibt jedoch seine Tätigkeit im Rahmen der vertragsärztlichen Versorgung, die sich insbesondere aus der Hilfsmittel-Richtlinie des G...mehr

Das Verlangen des Mieters zur Vorlage an einem – ausnahmsweise von ihm zu bestimmenden – Ort kann der Vermieter in entsprechender Anwendung des § 29 Abs. 2 NMV jedoch dadurch erfüllen, dass er dem Mieter Kopien übersendet. Wichtig Mieter trägt Kosten Die Kopier- und Versandkosten hat der Mieter zu tragen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter vorab die Höhe der Kost...mehr

Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur Gewährung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, wenn er dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen vorlegt, in dem sich der Mieter (ggf. mit fachkundiger Hilfe) zurechtfinden kann. Auch wenn sich darin Rechnungen über nicht umlegbare Kosten befinden, führt dies nicht zu einer mangelnden Übersichtlichkeit der Belege.[1] Führt der...mehr

Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Achtung Neue Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren Voraussetzung ist eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung....mehr

Sowohl Eigentümer, die ihre Wohnung bzw. ihr Haus selbst nutzen, als auch Mieter können für haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 2, 3 EStG) eine Steuerermäßigung beantragen. Praxis-Beispiel Handwerkerleistungen Handwerkerleistungen sind Malerarbeiten (Schönheitsreparaturen) in der Wohnung, Erneuerung von Bodenbelägen oder sanitären Einrichtunge...mehr

Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Abrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z. B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Ferner können dem Mieter mögliche Unklarheiten in einem Gespräch sofo...mehr