Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 745 BGB ... / A. Mehrheitsbeschlüsse, Abs 1 u 2.

Rn 1

§ 745 I knüpft an § 744 I an und ermöglicht, soweit keine Regelungen über die Verwaltung getroffen sind, Mehrheitsentscheidungen über Verwaltungsmaßnahmen in den Grenzen der I u III. Durch Bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung in I und die Einschränkung in III sind die Gegenstände der Verwaltungsentscheidung durch Mehrheitsbeschluss enger als Verwaltungsmaßnahmen iSd § 744 I, aber deutlich weiter als notwendige Erhaltungsmaßnahmen iSd § 744 II. Letztere können damit ohne weiteres auch mehrheitlich nach § 745 I beschlossen werden. I eröffnet der Mehrheit ein Ermessen bei der Auswahl aus verschiedenen ordnungsmäßigen Maßnahmen (BeckOK/Gehrlein § 745 Rz 2). Ein Beschl, der nicht der ordnungsmäßigen Verwaltung nach I u III genügt, ist nicht bindend (Ddorf NJW-RR 87, 1256), was durch Feststellungsklage (§ 256 ZPO) geklärt werden kann (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]). Bei Verstoß gg § 745 III steht auch die Unterlassungsklage zur Verfügung (BGH NJW 70, 711; Hamm NJW-RR 92, 329 [OLG Hamm 06.11.1991 - 8 U 119/91]).

Rn 2

Bsp für die ordnungsgemäße Verwaltung sind die Vermietung (BGH NJW 98, 372), die Bildung von Rücklagen (BGHZ 140, 63, 72) oder die Kündigung eines Verwaltervertrags (BGH NJW 85, 2943; 83, 449, 450). Selbst wenn eine Maßnahme ordnungsmäßige Verwaltung wäre, hat sie zu unterbleiben, wenn sie die Grenzen des III überschreiten würde. Unter § 745 III 1 fallen einschneidende Änderungen der äußeren Gestalt oder der wirtschaftlichen Zweckbestimmung (BGH NJW-RR 95, 267; NJW 87, 3177 [BGH 04.05.1987 - II ZR 211/86]), insb auch unverhältnismäßig teure Maßnahmen (BGH NJW 83, 932, 933). Unzulässig ist danach die Bebauung eines landwirtschaftlichen Grundstücks (BGH WM 73, 82) oder der Wiederaufbau eines Gebäudes nach Zerstörung mit erhe...