Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete.

Dr. Olaf Riecke

Gesetzestext

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) ¹Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. ²Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

A. Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite.

Rn 1

Der in § 566 normierte Grundsatz ›Kauf bricht nicht Miete‹ übernimmt unter dieser ungenauen vom Gesetzgeber als sprichwörtlich bezeichneten Überschrift (richtig: Veräußerung bricht nicht den Mietvertrag) mit geringfügigen sprachlichen Änderungen die bisherige Regelung des § 571 aF. Es handelt sich hier um eine typische Mieterschutzbestimmung. Der Mieter soll nicht den Mietbesitz durch Veräußerung (BGH ZMR 99, 546) oder entspr durch Erwerb des Eigentums kraft Gesetzes (BGH ZMR 08, 881) verlieren. Ohne diese Regelung bestünde kein Recht zum Besitz ggü dem Erwerber. Mit Beendigung des Erwerbstatbestandes (idR Grundbucheintragung) tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums an die Stelle des vormaligen Eigentümers und Vermieters. Zum Schicksal von Mietverhältnissen iRv Erwerbsvorgängen vgl Buchinger/Kirschner ZfIR 17, 377. § 566 erfasst nur solche Ansprüche, die in unlösbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen (Ddorf ZMR 08, 954; für Kautionsanspruch BGH NJW 12, 3032; LG Kiel ZMR 13, 195; anders wenn bereits vor Erwerbsfall geleistet: BGH ZMR 12, 258). Der Erwerber ist nicht...

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