Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / VII. Wohngemeinschaften.

Rn 96

Eine Wohngemeinschaft ist idR der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen, die weder durch die Ehe noch durch eine eingetragene Lebenspartnerschaft miteinander verbunden sind (s.a. BGH ZMR 22, 629 Rz 37). Bei einer Wohngemeinschaft kann eine Person einerseits Mieter sein und Vermieter für Dritte (Untermiete). Ferner können Einzelverträge bestehen oder ein einziger Mietvertrag (Weißberg/Timmel JA 21, 897, 900). Jedenfalls im dritten Fall besteht ebenso wie bei nichtehelichen Gemeinschaften idR eine Innen-GbR iSv §§ 705 ff, deren Zweck in der Beschaffung und Unterhaltung einer Unterkunft besteht (BGH ZMR 98, 17, 19; KG NJW-RR 92, 1490). Tritt die GbR auch nach außen auf (Außen-GbR), ist sie selbst Mieterin. Wenn der Vermieter im zweiten Fall der Auswechslung eines Mieters nicht bereits bei Vermietung zugestimmt hat, ist auszulegen, ob die verbleibenden Mieter einen stillschweigend vereinbarten Anspruch haben, einen Mieter zu entlassen und einen neuen Mieter aufzunehmen. Ob sich aus dem Mietvertrag und seinen Nachträgen auch ohne Vereinbarung ein Anspruch auf Zustimmung in Mieterwechsel oder eine antizipierte Einwilligung hierzu ergibt, ist mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags und der Nachträge gerichteten Erklärungen der Parteien zu beantworten (BGH ZMR 22, 629 Rz 19). Maßgeblich ist der wirkliche Wille der Parteien, wobei die Auslegung sich daran auszurichten hat, wie Treu und Glauben es mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern §§ 133, 157). Geboten ist eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (BGH ZMR 22, 629 Rz 19; NJW 21, 2958 Rz 68; 19, 1300 Rz 26). Die Tatsache, dass ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen...