Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – müssen 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereits eine Einzugsermächtigung schriftlich erteilt wurde oder nicht (sog. Pre-Notification). Eine kürzere Frist kann vereinbart werden. Werden i...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, der Berücksichtigung konkreter vergangener Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sowie unter Berücksichtigung der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein ...mehr

In engen Grenzen ließ die Rechtsprechung nach alter Rechtslage Ausnahmen zu. Die dazu entwickelten Grundsätze gelten auch nach Inkrafttreten des WEMoG. Einzelfallregelung Zunächst ist zu beachten, dass beschlussweise nur eine Einzelfallregelung herbeigeführt werden kann und keine abstrakt-generelle Regelung.[1] Praxis-Beispiel Ungültiger Beschluss "Die Erhaltungsrücklage kann vo...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in begrenzter Höhe möglich. Der Rücklage ...mehr

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinsc...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Das GEG sieht eine Reihe von Regelungen vor, die entweder die Fristen für die Einhaltung der 65%-EE-Vorgabe verlängern oder von deren Einhaltung befreien. Gebäudeeigentümer, die eine Heizungsanlage vor dem 19.4.2023 (Datum des Kabinettsbeschlusses) bestellt haben, sind von der Einhaltung der 65 %-EE-Vorgabe für eine Dauer von bis zu 18 Monaten nach Bestellung befreit (§ 71 Ab...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr

Da die Wohnungseigentümer innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG über die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entscheiden müssen, sieht § 71n Abs. 5 Satz 2 GEG das Erfordernis vor, ein entsprechendes Umsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und schließlich auszuführen. Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in der Wohnu...mehr

Der Verwalter hat nach § 71n Abs. 4 Satz 1 GEG unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sobald die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über ihn davon Kenntnis erlangt, dass die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine neue Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt wurde. In der Wohnungseigentümerversammlung ist dann über die Vorgehe...mehr

Nach Ablauf der Mitteilungsfrist des § 71 Abs. 2 Satz 3 GEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erhaltenen Informationen nach § 71n Abs. 3 GEG den Wohnungseigentümern innerhalb von 3 Monaten in konsolidierter Fassung zur Verfügung zu stellen. Der Verwalter hat also die ihm von den Wohnungseigentümern erteilten Informationen übersichtlich, aber detailliert genug, ...mehr

Voraussetzung ist also, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vert...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist a...mehr

Der Verwalter ist kein Vormund der Wohnungseigentümer. Anderseits ist er verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen, was in Ermangelung einer aufschiebenden Wirkung auch dann gilt, wenn ein Beschluss angefochten ist.[1] Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob ein Beschluss, der gegen die Vorgaben des GEG verstößt, lediglich anfechtbar oder sogar nichtig ist. Beschluss...mehr

Beschlussmuster: Durchführung von energetischen Maßnahmen und deren Finanzierung, insbesondere Aufnahme eines KfW-Förderdarlehens TOP XY Durchführung energetischer Maßnahmen, Finanzierung und Abschluss eines KfW-Förderdarlehens Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Durchführung energetischer Maßnahmen beschlossen. Hierzu w...mehr

§ 71n Abs. 4 GEG verpflichtet den Verwalter persönlich, nach Kenntnisnahme des Austauschs der ersten Etagenheizung unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (siehe insoweit Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.2.2). Hier könnte nun § 8 Abs. 1 GEG für den Verwalter virulent werden, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet ist. Es könnte sich ...mehr

Ist der Anwendungsbereich der HeizKV gegeben und liegen auch keine Ausnahmen vor, zum Beispiel nach §§ 2 und 11 HeizKV, besteht der Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter, dass die Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser nach den Regelungen der HeizKV erfolgen muss. Da der vermietende Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft als Nutzer gilt, hat er w...mehr

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in Kraft getreten. Immobilienverwalter müssen schon jetzt einige Vorgaben umsetzen und den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage vorbereiten. Bestandsgebäude Für Bestandsgebäude gilt, beim Einbau einer neuen Heizung, dass sie zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien gespeist wird, erst mit Vorliegen der kommu...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Wenn ein Beschluss gefällt wird, mit dem Sie nicht einverstanden sind, müssen Sie gemäß § 45 WEG innerhalb eines Monats Klage erheben. In diesem kurzen Zeitraum sind kaum erfolgversprechende Verhandlungen/eine Mediation möglich. Praxis-Tipp Vorausschauende Lösung Lassen Sie diesen Zeitdruck möglichst gar nicht erst entstehen. Versuchen Sie schon vor der Eigentümerversammlung E...mehr

Rz. 27 Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Muster 6.3: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Landgericht _________________________ _________________________ Im Namen und mit Vollmacht der Wohnungseigen...mehr

Rz. 108 Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:[457]mehr

Rz. 59 Erklärungen, die den Inhalt eines begründeten Rechts konkretisieren,[151] z.B. nach § 33 Abs. 3 WEG Vereinbarungen zum Inhalt des Dauerwohnrechts. Die Ansicht, dass eine normale Eintragungsbewilligung des Eigentümers genügt,[152] übersieht, dass hier das Gesetz ausnahmsweise die Prüfung der Vereinbarungen dem GBA auferlegt. Daher sind Eintragungsbewilligungen aller Pa...mehr

Rz. 124 Eine Inhaltsprüfung obliegt dem Grundbuchamt für die Regelungen, die gem. § 10 Abs. 3 WEG durch Grundbucheintragung verdinglicht werden sollen.[575] Verstöße gegen zwingendes Recht, die die Nichtigkeit zur Folge hätten (§ 134 BGB), sind zu beanstanden.[576] Ist auch nur eine Regelung der Gemeinschaftsordnung unwirksam, so kann die Eintragung insgesamt nicht vorgenomm...mehr

Rz. 112 Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst...mehr

Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchtei...mehr

Rz. 99 Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet alle für das Verhältnis der WEer untereinander (Innenverhältnis) verbindlichen Regelungen für und gegen jeden WEer und Sondernachfolger. Sie wirken kraft Gesetzes, auch wenn ein Miteigentümer sie nicht kennt, an ihnen nicht mitgewirkt, gegen sie gestimmt, sich ihnen nicht rechtsgeschäftlich unterworfen hat oder diese Wirkungen gar n...mehr

Rz. 21 Die Einordnung von Wohngeldforderungen aus Beschlüssen, die nach dem Erbfall gefasst wurden, wurden hingegen sehr kontrovers eingeordnet. Da die Schulden auf der Eigentümerstellung des Erben an der Eigentumswohnung beruhen, die dieser vom Erblasser geerbt hat,[60] und die im Rahmen der Verwaltung eines Nachlassgegenstandes entstehen,[61] könnte man annehmen, die Schuld...mehr

Modernisierungs- und Sanierungsvorhaben nach Beschlussfassung in Eigentümerversammlung. IB unterstützt vor Ort in der Versammlung Die IB bietet gegen Honorar an, als Gast/Berater an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, die Fragen der Wohnungseigentümer vor Ort zu beantworten und die Finanzierung zu begleiten. Kosten für IB-Beratung und Begleitung Für die Beratung und Beglei...mehr

Rz. 485 Nach § 35a EStG sind Steuerermäßigungen (direkter Steuerabzug von der tariflichen ESt) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen möglich. Die Ermäßigungsgründe lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Sämtliche Höchstbeträge sind Jahresbeträge und können nebeneinander in Anspruch genom...mehr

Wie weit gehen die Aufklärungspflichten von Verkäufern bei Immobiliendeals? Dazu hat der BGH am 15.9.2023 ein Urteil gefällt. Immobilienverkäufer müssen potenzielle Käufer proaktiv über relevante Fakten informieren und gezielt, etwa auf anstehende Sanierungskosten, hinweisen. Das gilt auch für Fälle, in denen Unterlagen in einem digitalen Datenraum hinterlegt werden, entschie...mehr

Zusammenfassung Wie kurz vor Beurkundung kann der Verkäufer im Rahmen einer M&A-Transaktion noch Dokumente in einen virtuellen Datenraum hochladen, um seiner Aufklärungspflicht nachzukommen und unter welchen Umständen muss er den Käufer ausdrücklich auf bestimmte Dokumente hinweisen? Sachverhalt Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst zur Frage geäußert, inwieweit ein Verk...mehr

Steuerrechtlich stellt die Selbstvermietung für den Steuerpflichtigen ein besonderes Problem dar, weil er jederzeit die Möglichkeit hat, die Ferienwohnung selbst zu nutzen. Leerstandszeiten sind im Wege der Schätzung aufzuteilen, und zwar entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung.[1] Von einer ausschließlichen Vermietu...mehr

Bei sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungen im Privathaushalt, die unter das allgemeine Beitrags- und Nachweisverfahren zur Sozialversicherung fallen, sowie bei geringfügigen Beschäftigungen ohne Haushaltsscheckverfahren gelten die allgemeinen Nachweisregeln. Der Steuerpflichtige hat die Aufwendungen ggf. durch Vorlage einer Mehrfachausfertigung der Lohnsteuerbeschein...mehr

Werden die beabsichtigten Neuregelungen für das Mietrecht Gesetz, müssen sie bereits zwangsläufig auch im Bereich des Wohnungseigentums Gesetz werden, da ca. die Hälfte der Eigentumswohnungen vermietet sind. Bereits aus Gründen der Sachlogik dürfte folgen, dass dem Mieter nicht Ansprüche gegen seinen Vermieter eingeräumt werden können, die dieser aus Rechtsgründen nicht erfü...mehr

Die Genehmigung bzw. Erlaubnis des Vermieters ist grundsätzlich an keine Form gebunden, kann also auch mündlich erfolgen. Bereits der Mieter selbst dürfte aber aus Gründen der Beweisbarkeit der Erlaubnis des Vermieters auf eine solche zumindest in der Textform des § 126b BGB bestehen. Eine derartige Erlaubniserteilung ist im Übrigen auch für den Vermieter von Vorteil, um sei...mehr

Rz. 10 Muster 3.9: Beschlussanfechtung (Wohnungseigentumsrecht) Muster 3.9: Beschlussanfechtung (Wohnungseigentumsrecht) Sehr geehrte Damen und Herren, _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Sie möchten sich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wenden, deren Mitglied Sie sind. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ...mehr

Der vermietende Wohnungseigentümer muss, wenn sein Mieter einen Anspruch auf Elektromobilität geltend macht, einen Antrag zur Eigentümerversammlung zum Zweck der Beschlussfassung über die Genehmigung der baulichen Veränderung stellen.[1] Der Mieter kann diesen Anspruch nicht direkt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Er hat nur einen Anspruch gegenüb...mehr

Die Streitwertfestsetzung durch das AG im Teilabhilfebeschluss ist nicht zu beanstanden. Die Wertfestsetzung richtet sich nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, § 3 ZPO. Bei Forderungen der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan, die wie hier als monatliche Zahlung geschuldet sind, handelt es sich um wiederkehrende Leistungen gem. § 258 ZPO. Die Kammer teilt auch die Auffassung, dass im Fall...mehr

Rn. 103 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 Die Einschaltung eines Dritten kann zum einen dadurch erfolgen, dass der StPfl nicht an den Gläubiger, sondern an einen Dritten leistet. In diesem Fall ist ein Abfluss beim StPfl nur dann gegeben, wenn durch die Leistung an den Dritten der Verlust der wirtschaftlichen Verfügungsmacht beim StPfl eingetreten ist, BFH vom 16.10.2007, VIII R 21...mehr

Rn. 1 Stand: EL 166 – ET: 08/2023 § 11 Abs 2 EStG gilt auch für die Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen, vgl BMF vom 09.11.2016, BStBl I 2016, 1213 Rz 44. Nach Rz 47 (Wohnungseigentümer und Mieter) dieses BMF-Schreibens müssen Aufwendungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt sein oder durch Bescheinigung des Verwalt...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, die durch den Verwalter als ihrem Organ handelt. Gesetzliche Grundlage für die Befugnis und Pflicht des Verwalters zur Abwicklung von Versicherungsschäden ist seine Funktion als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren ge...mehr

2.1 Einführung Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz will den Wohnungseigentümern auch die Beschlusskompetenz zur Durchführung rein virtueller Wohnungseigentümerversammlungen verleihen. § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG-E sieht insoweit vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens ¾ der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlung...mehr

Zusammenfassung Überblick Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 und ein Gesetzentwurf der CDU/CSU-Fraktion vom 23.5.2023 sehen die Ausgestaltung von Steckersolargeräten, sog. Balkonkraftwerken, als privilegierte bauliche Veränderung vor. Der Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums geht hierüber noch hinaus und will den Wohnungseigentümer...mehr

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden. Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2024, dass Eigentümerversammlungen in den nächsten 3 Jahren rein virtuell durchgeführt werden. Betroffen sind dann die Jahre 2025, 2026 und 2027. Im Jahr 2028 muss eine Versammlung mit der Möglichk...mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer beschließen, für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre –, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind. Präsenzversammlungen oder Hybridversammlungen sind dann nicht möglich. Freilich können die Wohnungseigentümer innerhalb dieses Zeitraums auch beschließen, dass Wohnungseigentümerversammlungen wi...mehr

Nach § 23 Abs. 2a Satz 2 WEG-E muss die virtuelle Eigentümerversammlung hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Die Wohnungseigentümer müssen also die Möglichkeit haben, ihr Teilnahme-, Frage-, Rede-, Antrags- und Stimmrecht ausüben zu können. In technischer Hinsicht wird die Eigentümerversammlung also als Videokonferenz ...mehr

Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz will den Wohnungseigentümern auch die Beschlusskompetenz zur Durchführung rein virtueller Wohnungseigentümerversammlungen verleihen. § 23 Abs. 2a Satz 1 WEG-E sieht insoweit vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens ¾ der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlungen innerhalb e...mehr