Sonderumlage (WEMoG) / 7 Rechtsprechungsübersicht | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Alexander C. Blankenstein

Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.^{^[1]}

Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser Eigentümerbeschluss, der die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge der Sonderumlage fällig stellt, nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Wohnungseigentümer später einen Beschluss über die bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Sanierungsmaßnahmen fassen.^{^[2]}

Wenn der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung befugt ist, Hausgelder ggf. auch gerichtlich mit Anwalt geltend zu machen, so gilt dies auch für Sonderumlagen, die rechtlich eine Ergänzung des Wirtschaftsplans darstellen.^{^[3]}
Anmerkung: Es stellt sich dann nicht die Frage, ob das Verfahren auf Beitreibung der Beitragsrückstände noch eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG darstellt.

Eine Beschlussanfechtungsklage hat hinsichtlich der Zahlungspflicht bzgl. einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.^{^[4]}
Wenn ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme für unwirksam zu erklären war, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme für ungültig zu erklären. Es ist nicht anzunehmen, dass es dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht, den Beschluss über die Sonderumlage aufrechtzuerhalten, wenn der zugrundeliegende Beschluss über die bauliche Maßnahme nicht bestandskräftig wird. Vielmehr ist die Tatsachengrundlage für eine Sonderumlage entfallen.^{^[5]}
Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.^{^[6]}

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden, kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden. So liegt es, wenn die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage in Höhe von "ca. 18.000 EUR" beschließen.^{^[7]}

Beschließen die Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, so liegt darin auch dann, wenn eine Instandhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, noch nicht die Festsetzung einer Sonderumlage für alle Eigentümer. Der Sanierungsbeschluss allein ist deshalb keine Rechtsgrundlage dafür, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag gegen einzelne Wohnungseigentümer einzuklagen.^{^[8]}

In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls ist auch derjenige Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat und über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. In der Insolvenz des Wohnungseigentümers ist dessen anteilige Verpflichtung zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von diesem Wohnungseigentümer durch Wohngeldrückstand verursachten Fehlbedarf der Gemeinschaft ausgleichen soll, Masseverbindlichkeit i. S. d. InsO.^{^[9]}
Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage.^{^[10]}

Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrücklage finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Im Allgemeinen ist bei einer betragsmäßig ausreichenden Instandhaltungsrücklage die Feststellung erforderlich, mit welchen anderen Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist.^{^[11]}
Ob größere Reparaturarbeiten aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen oder ob insoweit sogleich eine Sonderumlage durchgeführt wird, um eine Erschöpfung der Rücklage zu vermeiden, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen.^{^[12]}

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