Fachbeiträge & Kommentare zu Verkehrssicherungspflicht

Beseitigung von Gefahrenquellen Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. ...mehr

Betriebssicherheit von Aufzugsanlagen Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.1.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen im Sinne der Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.20...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmeldermehr

Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au...mehr

Eng verbunden mit der Haftung im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist die Haftung der GdWE für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstü...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeite...mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf d...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

§ 15 ArbSchG beinhaltet, losgelöst von den Pflichten des Arbeitsgebers, nicht nur die arbeitnehmerseitige Verpflichtung zum Selbstschutz, sondern auch den Auftrag, für die Sicherheit und Gesundheit anderer Personen zu sorgen. Voraussetzung dafür ist aber wiederum ein Betroffensein von arbeitstypischen Handlungen bzw. Unterlassungen der Belegschaftsmitglieder. Zu den "Dritten...mehr

Auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien im Geltungsbereich der ZPO als "echtem" Streitverfahren als Kläger und Beklagte bezeichnet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden. Praxis-Beispiel Gemeinschaft als Beteiligte Bestehen bei...mehr

In aller Regel stehen sich im Bereich des Wohnungseigentums außenstehende Dritte und die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber. Denn Vertragspartnerin Dritter ist ausschließlich die rechtsfähige Gemeinschaft und es sind nicht die Wohnungseigentümer. Dies gilt selbst für den Verwalter, dessen Vertragsbeziehung ebenfalls mit der rechtsfähigen Gemeinschaft ...mehr

Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter weist § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG ebenfalls dem sachlich wie auch örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage zu. Die Vorschrift ist dabei sachbezogen weit auszulegen. Maßgeblich ist, ob das von der kl...mehr

Unmittelbare Außenhaftung Für das Verhältnis außenstehender Dritter zu den Wohnungseigentümern ist § 9a Abs. 4 WEG von erheblicher praktischer Bedeutung. Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamth...mehr

Die gemeinschaftlichen Flure, Kellergänge und Eingangsbereiche sind grundsätzlich Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Demnach sind auch die Bestandteile der nach der Verkehrssicherungspflicht notwendigen Beleuchtung Gemeinschaftseigentum.[1]mehr

Die eigenständige und nachträgliche Anbringung von Blumenkästen an Balkonen und sonstigen Fassadenteilen ist zustimmungsbedürftig. Ein nachträglich angebrachter Blumenkasten ist immer Sondereigentum. Sofern es sich um solche Blumenkästen handelt, die bautechnische Bestandteile der Fassade oder des Balkons sind, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Die Verkehrssicherungs...mehr

1 Leitsatz Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet grundsätzlich für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. 2 Normenkette § 535 BGB; § 9a Abs. 2 WEG 3 Das Problem K mietet von Wohnungseige...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Mieter von einem Wohnungseigentümer Schadensersatz für eine Pflichtverletzung, die der Wohnungseigentümer nicht beherrscht hat. Denn es war nach § 9a Abs. 2 WEG allein an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümer und Dritte vor den Gefahren von Schnee und Eis zu schützen. Vertragliche Verkehrssicherungspflicht Der BGH klär...mehr

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Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet grundsätzlich für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.mehr

Der BGH bejaht die Frage! Der Vermieter sei aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren. Er habe daher in seinem Einflussbereich die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um Störungen des Gebrauchs der Mietsache, insbesondere auch Gefahren für den Miete...mehr

K mietet von Wohnungseigentümer B eine Wohnung. Für die Gehwege auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück nimmt die S-GmbH im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Winterdienst wahr. Im Mietvertrag ist bestimmt, dass K die Betriebskosten unter anderem für die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis nach dem "Eigentumsanteil" zu tragen hat. Zude...mehr

Begriff Der Hersteller oder Lieferant haftet nach dem Produkthaftungsgesetz (ProdHaftG) für Personenschäden oder Sachschäden, die eine von ihm in den Verkehr gebrachte Ware beim Abnehmer verursacht. Es handelt sich um eine verschuldensunabhängige Gefährdungshaftung. Sie wird u. a. ausgelöst, wenn das Produkt nicht die Sicherheit bietet, die unter Berücksichtigung aller Umstä...mehr

Die deliktische Haftung gemäß §§ 823 ff. BGB ("Produzentenhaftung") steht gleichwertig neben der Gefährdungshaftung aufgrund des Produkthaftungsgesetzes.[1] Der Geschädigte kann seine Schadenersatzansprüche aufgrund der für ihn günstigsten Anspruchsgrundlage geltend machen. Die deliktsrechtliche Haftung entsteht, wenn der Hersteller bei der Produktion ihm obliegende Verkehrss...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen. Praxis-Beispiel Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer Es kann durchaus im Interesse vieler...mehr

Grundsätzlich hat der Unternehmer die Gesamtverantwortung für den Brandschutz in seinem Unternehmen – auch wenn er eine Pflichtenübertragung durchgeführt hat. Neben der Verantwortung für die Auswahl der dafür geeigneten Führungskräfte beinhaltet das z. B. auch die Kontrolle, ob die von ihm beauftragten Personen ihre Verantwortung im Brandschutz tatsächlich im erforderlichen ...mehr

Besteht auch dann eine mögliche Haftung aus Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, wenn ein externer Dienstleister beauftragt wird? Ja. Dieser muss stichprobenartig beaufsichtigt und außerdem sorgfältig ausgewählt werden (aktuell BGH[1]: "Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutreffend erkannt hat, ist für die allgemeine (deliktsrechtliche) Verkehrssicherungspf...mehr

Streit unter Eigentümern: Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Ich bin mir nicht sicher...mehr

Überblick Das Haftungssystem im Wohnungseigentumsrecht umfasst im Wesentlichen drei Hauptakteure: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), den einzelnen Wohnungseigentümer und den Verwalter. Die Gemeinschaft haftet für Schäden, die aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums resultieren, beispielsweise bei mangelhafter Erhaltung oder Verletzung von Verkehrssicherung...mehr

Überblick Die Verkehrssicherungspflicht rückt in den Fokus, wenn Schnee und Glatteis geräumt werden müssen. Was Grundstückseigentümer, Vermieter und Mieter wissen müssen, um Schadensersatz- oder Schmerzensgeldforderungen aus dem Weg zu gehen. Schnee und Eis müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Vermieter beseitigt werden, diesen obliegt die Verkehrssicherungspf...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer...mehr

Vernachlässigung der Mietsache, Feststellungen durch Sachverständige, Sicherung des Pfandrechts Ein besonderer Anlass liegt vor, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt. Praxis-Beispiel Konkrete Anhaltspunkte Hiervon ist auszugehen, wenn wegen eines muffigen Geruchs ein Verdacht auf Sc...mehr

Rz. 1 Das Mieterhöhungsverlangen ist vom Vermieter gegenüber dem Mieter zu erklären. Die formalen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558a sind erfüllt, wenn im Mietanpassungsschreiben die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung erbeten wird (LG Berlin II, Urteil v. 30.9.2025, 65 S 116/25, WuM 2025,612). An den Zustellungsbeweis für eine Mieterhöhung sind hohe Anforderu...mehr

Rz. 76 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Der Vermieter darf auf den Mieter nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskosten abwälzen (vgl. dazu im Einzelnen § 556 Rn. 37). Das spielt insbesondere bei Hauswartkosten eine Rolle. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zu den Kosten für Fremdunternehmen diejenigen eines n...mehr

Rz. 431 Ob der Verwalter Dritten unmittelbar auf Schadenersatz infolge einer unerlaubten Handlung haftet, hängt davon ab, ob und inwieweit er für Verletzungen an deren Rechten und Rechtsgüter verantwortlich ist. Rz. 432 Verletzt eine konkrete Handlung, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit steht, d.h. ein aktives Tun, des Verwalters die Rechte oder Rechtsgüter eines Dritte...mehr

Rz. 67 Die Erhaltung umfasst zunächst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie zielt auf Bewahrung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten.[282] Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege.[283] Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Ha...mehr

Rz. 54 Nicht zum Gemeinschaftsvermögen gehören die Rechte der Wohnungseigentümer, die GdWE nach Absatz 2 Fall 2 ausübt, wie z.B. der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Inhaber dieser Ansprüche sind nach wie vor die Wohnungseigentümer (siehe oben Rdn 21 f.). Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich gegen eine Vollrechtsübertragung...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr

Rz. 112 Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine Schadensversicherung. Die Versicherungssumme muss der Höhe nach angemessen sein. Sie richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach Lage, Zustand, Größe und Alter des Gebäudes. Abgedeckt werden nur Gefahren, die von dem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen.[503] Hierbei handelt es sich im Wesentlich...mehr

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Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

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Rz. 49 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 der GdWE. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung,...mehr

Rz. 175 Persönliche Dienstleistungen des einzelnen Wohnungseigentümers sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Grundsatz, dass sonstige Leistungspflichten durch Beschlussfassung begründet werden können, trifft m.E. nicht zu. Es gilt nach der hier vertretenen Auffassung ein Belastungsverbot. Daraus folgt wiederum, dass einzelne Leistungspflichten wie beispielsweise Reini...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 20 Aufzug Der Einbau eines (Außen-)Aufzugs in einem umgewandelten Altbau ist bauliche Veränderung.[35] Auf die Gestattung seines Einbaus kann nach Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 ein gesetzlicher Anspruch bestehen. Sie kann dann regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist in der Regel weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachte...mehr

Rz. 5 Die Haftung des Testamentsvollstreckers hat mehrere Voraussetzungen: Rz. 6 Die vom Testamentsvollstrecker zu beachtenden Pflichten ergeben sich sowohl aus dem Willen des Erblassers als auch aus dem Ges...mehr