Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556 BGB ... / 1. Legaldefinition(en).

Rn 3

§ 556 I 2 definiert iVm § 1 BetrKV legal, welche Kosten ›Betriebskosten‹ sind (s.a. BGH ZMR 22, 700 Rz 30): Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten (diesen stehen gleich: Nießbraucher oder Zwischenmieter) durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend (Rn 4) entstehen. Ein Bezug zum einzelnen Mieter ist nicht erforderlich (BGH ZMR 23, 102 Rz 27). Die Betriebskosten sind einzeln aufgeführt in § 2 BetrKV (zu den einzelnen Betriebskosten s Handbuch der Nebenkosten, Teil V).

Rn 3a

Keine Betriebskosten sind Kosten, die nur fiktiv entstehen oder wenn der Vermieter eine Rückzahlung erhalten hat. Keine Betriebskosten, grds Teil der Miete und nicht abzurechnen sind ferner:

• Verwaltungskosten (s § 1 II Nr 1 BetrKV), auch Versicherungen, soweit sie unter § 2 Nr 13 BetrKV nicht erfasst sind, sowie ›versteckte Verwaltungskosten‹ (= Dritte übernehmen für den Vermieter die Verwaltung). Hierzu gehört die Notdienstpauschale des Hausmeisters (BGH NJW-RR 20, 332 [BGH 18.12.2019 - VIII ZR 62/19] Rz 16) und gehören auch die Kosten des Vermieters, die Betriebskosten zu senken (›Betriebskostenoptimierung‹). Anders ist es, wenn die BetrKV oder die HeizkostenV Verwaltungs- als Betriebskosten ansehen.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (s § 555a Rn 3 ff und § 1 II Nr 2 BetrKV), etwa Reinigungs- oder Kontrollkosten oder die Kosten für die Entstopfung eines Wasserrohrs, die Spülung der Fußbodenheizung, die Reparatur eines Personenaufzugs, nicht aber das Fällen eines morschen Baumes (BGH MDR 22, 89 [BGH 10.11.2021 - VIII ZR 107/20] Rz 24). Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müss...