Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Ist der Antrag auf Einbau eines Dachfensters oder einer Dachgaube ein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer? Ja. Im aktuellen Recht kommt es für die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG auf einen etwaigen Nachteil aber nicht mehr an. Der Beschluss kann also auch dann gefasst werden, wenn eine bauliche Veränderung für den anderen Wohnungseigen...mehr

Ich suche eine Beschlussvorlage für die Installation von Rauchwarnmeldern im Bundesland Sachsen, in der die jährliche Wartungspflicht enthalten ist. Ebenso den Umgang mit Eigentümern, die bereits auf eigene Kosten die Melder installiert haben. Das tue ich gern, muss dazu aber etwas ausholen. Für die Rechtslage bis zum 1.12.2020 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) der Sache na...mehr

Welche Angaben müssen in der Jahresabrechnung enthalten sein? Die Jahresabrechnung muss die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum enthalten. Aus ihr muss sich ferner ergeben, nach welchem Verteilerschlüssel sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Jahresabrechnung setzt sich deshalb aus der Gesamt-...mehr

Ist die Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG? Die Anbringung einer Wärmedämmung kann eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG oder eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Wärmedämmung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

Im Garten eines Mehrfamilienhauses steht ein Baum im Sondernutzungsrecht. Die meisten Wohnungseigentümer wollen den Baum fällen lassen, der Sondernutzungsberechtigte ist dagegen. Kann die GdWE den Baum fällen lassen? Es gibt eine Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, und auf dieser Gartenfläche steht ein Baum. Die erste Frage, in wessen Eigentum dieser Baum s...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt. Müssen in diesem Fall auch die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Sondereigentümer angepasst werden, da sich die Fläche verändert hat? Nein. Es sollte aber überprüft werden, ob die Kosten der GdWE weiterhin fair und gerecht umgelegt werden. Ist diese Frage zu verne...mehr

Aufgrund eines Beschlusses der GdWE soll für die aufgestockten Wohnungen eine Sanierung der Terrassen-Abdichtung in zwei Bauabschnitten erfolgen. Bereits zu Beginn des 1. Bauabschnitts wurde festgestellt, dass konstruktive Bestandteile/Balken unterhalb der Dachabdichtung beschädigt sind und es somit weitere Sanierungsplanungen und Ausführungen erfordert, was die Bauzeit er...mehr

Welche Bedeutung hat der Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz? Der Beschluss ist ebenso ein Rechtsgeschäft wie der Vertrag. Er kann jedoch nur dann Wirksamkeit entfalten, wenn er auf der Basis einer Rechtsgrundlage ergangen ist. So können nach § 23 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschl...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Wie verhält es sich mit "abhängigen" Beschlüssen? Beispielsweise soll abschließend über eine Erhaltungsmaßnahme im Rahmen eines Absenkungsbeschlusses beschlossen werden; geht dies dann auch hinsichtlich der Finanzierung der Erhaltungsmaßnahme? In der Frage klingt an, ob eine Maßnahme und ihre Kosten zwei Gegenstände oder ein Gegenstand im Sinne von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG si...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter berechtigt, Versicherungsverträge abzuschließen, ist das in Ordnung? Ja. Selbstverständlich können die Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander vereinbaren, dass die Verwaltung für sie über den Abschluss von Versicherungsverträgen bestimmt. Benötige ich einen Beschluss für Dacharbeiten, die verhindern sollen, dass ...mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen...mehr

Die Wohnungseigentümer haben einem anderen Wohnungseigentümer vor Jahren gestattet, einen Außenkamin zu errichten. Jetzt muss das Dach auf Beschluss der Gemeinschaft verändert und in diesem Zusammenhang der Kamin angepasst werden. Wer trägt die Kosten für die Anpassung des Kamins ("Folgekosten")? Soweit § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar ist (= bauliche Veränderung nach dem 3...mehr

Wie gehe ich mit einer Sonderumlage um, die im Wirtschaftsjahr zwar eingenommen wurde, die tatsächlichen Kosten jedoch aufgrund einer verspäteten Ausführung durch die beauftragten Firmen erst im folgenden Wirtschaftsjahr anfallen? Zahle ich die Sonderumlage über die Abrechnung wieder aus und weise dann im Folgejahr diese Kosten als "Fehlplanung" in der Abrechnung aus? Eine...mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Wie ist das Einsichtsrecht zu behandeln, wenn der Eigentümer die Abrechnungsunterlagen aus den Vorjahren einsehen will? Hierzu ist er durchaus berechtigt. Wie oft muss ein Einsichtsrecht gewährt werden, bis es als Schikane zu bewerten ist bzw. unter das Schikaneverbot fällt? Das ist stets einzelfallabhängig. Will der Wohnungseigentümer anlasslos regelmäßig jeden Monat Einsi...mehr

Stellen modernisierende Erhaltungsmaßnahmen solche der baulichen Veränderung oder der Erhaltung dar? Eine vorsichtig als herrschende Meinung zu bezeichnende Auffassung sieht sie in Übereinstimmung mit der Gesetzesbegründung als bauliche Veränderungen an. Auswirkungen hat dies allerdings nur bezüglich der Finanzierung entsprechender Maßnahmen, die bei Einordnung als bauliche...mehr

Ich habe gehört, in kleineren Gemeinschaften biete es sich an, bei § 21 Abs. 2 WEG im Wege des "Subtraktionsverfahrens" vorzugehen. Was sind "kleinere Gemeinschaften" – sind 8 Sondereigentümer noch "klein"? Der Begriff "kleinere Gemeinschaften" ist nicht "rechtstechnisch" gemeint. Gemeint ist vielmehr, dass insbesondere in Gemeinschaften mit wenigen Wohnungseigentümern und ...mehr

Kann der Abrechnungszeitraum der Heizkosten auch von den kalten Umlagekosten abweichen? Der Abrechnungszeitraum für die Kosten für Wärme und Warmwasser ("Heizkosten") kann vom Abrechnungszeitraum für die übrigen Betriebskosten ("kalte Umlagekosten") abweichen. Wünschenswert ist es nicht.mehr

Ein Wohnungseigentümer pflastert seine Terrasse neu und vergrößert sie bei dieser Gelegenheit um ca. 2 qm, ohne dies vorher kundzutun. Die Vergrößerung wird im Nachhinein festgestellt. Was ist zu veranlassen? Die Frage berührt mehrere Punkte. Zum einen wird die Pflicht der Verwaltung angesprochen, regelmäßig (wenigstens einmal jährlich) das gemeinschaftliche Eigentum auf bau...mehr

Wenn für eine Untergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wird, erfolgt dann der Auftrag für diese Sanierungsmaßnahme durch die Gesamtgemeinschaft? Ja! Müssen bei einer Mehrhausanlage auch dann sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, wenn die bauliche Veränderung nur ein Haus betrifft? Das kommt darauf an, was die Gemeinschaftsordnung regelt. Hier können den Wohnu...mehr

Wir haben eine hohe Gutschrift aus Stromkosten erhalten, sodass wir "negative" Stromkosten haben. Sollen wir diese als Einnahme darstellen oder als "negative Kosten"? Empfehlenswerter ist die Darstellung als Einnahme.mehr

Was versteht man unter einem Negativbeschluss? Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit den Beschlussantrag ablehnt. Dies hat der Verwalter entsprechend zu verkünden. Ein Negativbeschluss entfaltet keine Sperrwirkung. Die Wohnungseigentümer können daher erneut über den Beschlussgegenstand abstimmen. Aus diesem Grund muss ein Negativbeschluss auch nicht angefochten ...mehr

Was sind typische Beispiele für eine Beschlussfassung auf Basis von Öffnungsklauseln? Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung des Öffnungsklauselbeschlusses tragen muss? Ja, das sollte ...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Rz. 30 Durch das Mietrechtsreformgesetz ist die Möglichkeit des Vermieters von Wohnraummietverträgen auch noch nachträglich eine Mietkaution zu verlangen, erweitert worden, was sich allerdings nicht aus § 551 ergibt: Gemäß § 563b Abs. 3 kann der Vermieter, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die gemäß § 563 in das Mietverhältnis eing...mehr

Eine Wohnungseigentumsanlage, die aus 3 Einzelhäusern besteht, liegt in einer wiederauflebenden Ferienregion. 2 Wohnungseigentümer haben die Wohnungen als privat genutzte Ferienwohnungen für sich und nahe Verwandte gekauft. Dies ist auch so gestattet. Aus privaten Gründen standen beide Wohnungen seit einem Jahr weitgehend leer. Nun begehren die beiden Wohnungseigentümer, d...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze dies nicht mehr macht? Es ist a...mehr

Können Sie ein paar typische Beispiele nennen, die häufiger auf Basis von Öffnungsklauseln beschlossen wurden? Ja. Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die GdWE immer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung tragen muss? Ja, das sollte man. Ich habe die Vereinba...mehr

Besteht automatisch ein Anspruch auf Auszahlung von Guthaben? Da Beschlussgegenstand entweder ein sich ergebender Nachschuss darstellt ober aber die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Vorschüsse, besteht kein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens, wenn Zahlungsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen. Wenn eine Teilungserklärung die Regelun...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der GdWE grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben. Wäre es sinnvoll, nach § 48 A...mehr

Wäre es möglich, in einer Mehrhausanlage eine Gesamtjahresabrechnung für alle zu erstellen und dann für jede Untergemeinschaft eine kombinierte Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung)? Beschluss aller über Gesamtjahresabrechnung und die einzelnen Untergemeinschaften beschließen ihre kombinierte Gesamt- und Einzelabrechnung. Das ginge auf Grundlage der aktuellen BGH-...mehr

Können die Eigentümer (kein Beirat vorhanden) zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einladen? Nein. Etwas anderes kann vereinbart oder nach § 24 Abs. 3 WEG beschlossen werden ("…einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer"). Ein Wohnungseigentümer kann sich aber vom Gericht nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ermächtigen lassen. Der Mangel der Einberufung der Ei...mehr

Ein Wohnungseigentümer will aus zwei Wohnungen eine Wohnung errichten. Muss es nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, wenn er weiterhin 2 Wohnungen abgerechnet haben will? Sie sprechen wohl eine Vereinigung (Zusammenlegung) von 2 Wohnungseigentumsrechten an. Wird die Vereinigung im Grundbuch eingetragen, wird ein Wohnungsgrundbu...mehr

Wie stimmt man geheim ab? Wie macht man das als Verwalter organisatorisch? Braucht man dann Karten mit den MEA und die werden in eine Box geworfen? Wie die Verwaltung eine geheime Wahl organisiert, bestimmt sie als Versammlungsleiterin nach billigem Ermessen. Das muss sich u. a. am geltenden Stimmrechtsprinzip ausrichten. Ihr Vorschlag ist nicht zu beanstanden, wenn das Wer...mehr

Wie gewährt man die individuelle Abstimmung, wenn zwei verschiedene Eigentümer an einem Computer zusammen teilnehmen? Das ist eine Frage des Einzelfalls. Die Antwort ist leicht zu beantworten, wenn per Handzeichen abgestimmt wird und die Verwaltung über eine Webcam auszählt. Es gibt aber auch technische Hilfsmittel. In welchen Fällen erfolgt eine namentliche Abstimmung? Ein...mehr

3 Wohnungseigentümern wurde im letzten Jahr die Errichtung eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus gestattet. Nunmehr will ein weiterer Wohnungseigentümer den Treppenlift ebenfalls nutzen. Was ist zu beachten? Zunächst hat der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs einen entsprechenden Anspruch. Sowohl über die Nutzu...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben...mehr

Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben? Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden. Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung en...mehr

Haben die Wohnungseigentümer Anspruch auf Vornahme einer baulichen Veränderung? Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG haben die Wohnungseigentümer Anspruch auf Gestattung von Maßnahmen der baulichen Veränderung, die der Barrierefreiheit, dem Laden von E-Mobilen, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen (privilegierte bauliche Veränderungen). Nach § 20 Abs. 3 ...mehr

Rz. 44f IAS 19.57 definiert diejenigen Beträge, die in der (Gesamt-)Ergebnisrechnung zu erfassen sind. Hierzu zählen unter anderem die "Nettozinsen auf die Nettoschuld aus leistungsorientierten Versorgungsplänen (Vermögenswert)", die es gem. IAS 19.57(c) erfolgswirksam auszuweisen gilt, sowie die Änderungen aus der Neubewertung, die gem. IAS 19.57(d) im "Sonstigen Ergebnis" ...mehr

Rz. 6 Der Verstoß gegen § 556d Abs. 1 begründet nur einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter in Höhe der zu viel gezahlten Miete (vgl. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 28.9.2016, 2 C 202/16, GE 2016, 1449). Achtung Schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters Der Abschluss eines Mietvertrages mit einer gemäß §§ 556d ff. unzulässig überhöhten Miete stellt bereits f...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Montage einer Parabolantenne nach neuem Recht wegen einer optischen Beeinträchtigung der Wohnanlage noch anfechten? Grenzen baulicher Veränderungen setzt § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten dürfen und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig gegenüber anderen Woh...mehr

Rz. 16 Die Vorschrift übernimmt teilweise die bisherige Regelung des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG, so dass auch nach neuem Recht der Vermieter im Rechtsstreit das Erhöhungsverlangen nachholen kann, wenn es bisher nicht den Anforderungen des § 558a entsprochen hat. Hinweis Klärung im Prozess Das neue Mieterhöhungsverlangen kann im Prozess auch durch Schriftsatz erklärt werden, ohne da...mehr

Rz. 81 Werden die publizitätspflichtigen Unterlagen nicht oder nicht rechtzeitig offengelegt bzw. nach § 326 Abs. 2 HGB hinterlegt, ist dies weder ein Grund zur Anfechtung des Jahresabschlusses noch ein Nichtigkeitsgrund z. B. nach § 256 AktG.[1] Bei Verletzung der Offenlegungspflicht sieht das Gesetz aber Sanktionen gegen die vertretungsberechtigten Organe der Gesellschaft...mehr