Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Rz. 68 Der Stpfl. kann § 11a nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachweist, dass die fachrechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Bescheinigung ist materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung, nicht lediglich Beweismittel. Sie muss sich auf das konkrete Gebäude, die durchgeführten Maßnahme... mehr

1Die Anforderungen und Pflichten, die in diesem Gesetz oder in den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Rechtsverordnungen aufgestellt werden, müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaftlich vertretbar sein. 2Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell... mehr

1Die Anforderungen und Pflichten, die in diesem Gesetz oder in den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Rechtsverordnungen aufgestellt werden, müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaftlich vertretbar sein. 2Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell... mehr

Rz. 7 Persönlich ist § 11a nicht auf natürliche Personen oder bestimmte Einkunftsarten beschränkt. Begünstigt ist jeder Stpfl., dem der Erhaltungsaufwand steuerlich als Betriebsausgabe oder Werbungskosten zuzurechnen ist. Erfasst werden daher unbeschränkt und beschränkt Stpfl., natürliche und juristische Personen sowie Mitunternehmerschaften und vermögensverwaltende Personen... mehr

Rz. 82 Der Grundgedanke des § 11a bleibt tragfähig. Städtebaulich veranlasste Erhaltungsmaßnahmen können erhebliche Aufwendungen bündeln, während ihr Nutzen und die aus dem Gebäude erzielten Einnahmen über Jahre anfallen. Ein zeitliches Wahlrecht kann Investitionsentscheidungen erleichtern, ohne den Gesamtbetrag des steuerlichen Abzugs zu erhöhen. Seine tatsächliche Lenkungs... mehr

Rz. 63 § 3a Abs. 3 S. 1 EStG knüpft an § 3c Abs. 4 EStG an und bestimmt, dass nicht abziehbare Beträge im Sinne dieser Norm (z. B. Sanierungskosten, Besserungsaufwand und vergleichbare Aufwendungen, die mit einem steuerfreien Sanierungsertrag gem. § 3a EStG in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehen), die in Vz vor dem Sanierungsjahr und im Sanierungsjahr anzusetz... mehr

Rz. 56 Steht das Gebäude im Eigentum mehrerer Personen, verlangt Abs. 3 für den nach Abs. 1 begünstigten Erhaltungsaufwand einen einheitlichen Verteilungszeitraum. Die Vorschrift verhindert, dass derselbe objektbezogene Aufwand innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nach unterschiedlichen Zeitplänen abgezogen wird. Sie betrifft insbesondere Bruchteilsgemeinschaften, Erbengem... mehr

Rz. 65 Abs. 4 erklärt § 7h Abs. 1a bis 3 für entsprechend anwendbar. Die Verweisung ergänzt den materiellen Tatbestand des Abs. 1 um den Ausschluss von Neubauten, das Bescheinigungsverfahren und die Regeln für besondere Steuerobjekte. Wegen ihres dynamischen Charakters erfasst sie die jeweils geltende Fassung der in Bezug genommenen Absätze, soweit Übergangsrecht nichts ande... mehr

Rz. 1 § 11a verschiebt den Abzug begünstigten Erhaltungsaufwands, erweitert ihn aber nicht. Ist der Aufwand nach den allgemeinen Vorschriften als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abziehbar, darf der Stpfl. anstelle des grundsätzlich maßgeblichen Sofortabzugs eine gleichmäßige Verteilung auf 2 bis 5 Jahre wählen. Die Vorschrift schafft damit keinen selbstständigen Begünsti... mehr

(1) 1Eigentümer eines Wohngebäudes sowie Eigentümer eines Nichtwohngebäudes, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärm... mehr

Rz. 59 Für die Frage, wer sich über den Zeitraum einigen muss, ist das jeweilige Steuerobjekt maßgeblich. Aufgrund Abs. 4 i. V. m. § 7h Abs. 3 werden selbstständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Teileigentum wie Gebäude behandelt. Eigentümer verschiedener Eigentumswohnungen müssen deshalb nicht allein wegen gemeinsamer Baumaßnahmen am Gesamtgebäude denselben Verteilun... mehr

(1) 1Bis zum 31. Dezember 2030 können die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag nach § 102 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 von den Anforderungen des § 10 Absatz 2 befreien, wenn ein Wohngebäude so errichtet wird, dass die Treibhausgasemissionen des Gebäudes gleichwertig begrenzt werden und der Höchstwert des Jahres-Endenergiebedarfs für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftun... mehr

(1) Bis zum 31. Dezember 2030 können die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag nach § 102 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 mehr

Rz. 4 § 11a wurde durch das Wohnungsbauförderungsgesetz vom 22.12.1989 mit Wirkung für nach dem 31.12.1989 entstandenen Erhaltungsaufwand eingeführt. Die Vorschrift löste für ihren Regelungsbereich die frühere Verteilungsregelung des § 82h EStDV ab und übernahm die städtebauliche Anknüpfung, die zugleich der neu gefasste § 7h für aktivierungspflichtige Aufwendungen verwendet... mehr

Rz. 15 Begünstigt ist Erhaltungsaufwand an einem Gebäude. Der Gebäudebegriff entspricht demjenigen des § 7h und ist steuerrechtlich auszulegen. Erfasst werden Wohn-, Geschäfts- und Betriebsgebäude unabhängig von ihrer konkreten Nutzung, sofern sie der Einkunftserzielung dienen. Aufwendungen an selbstständigen Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehenden Rä... mehr

Rz. 23 Satz 2 erweitert den Maßnahmekreis für Gebäude, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Erfasst werden Aufwendungen für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines solchen Gebäudes dienen, auch wenn die einzelne Arbeit nicht bereits als Modernisierungs- oder Instandset... mehr

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Rz. 187 Die Offenlegungspflichten gelten nur für KapG und KapCoGes. Folglich unterliegen klassische Personengesellschaften und Einzelunternehmer nicht der Offenlegungspflicht gem. § 325 HGB. Für sie gelten allenfalls die Regelungen des § 9 PublG. Hiermit sind insbes. die folgenden Vorteile verbunden: Rz. 188 Die Offenlegungspflicht gilt nur, wenn nach Maßgabe des § 1 Abs. 1 P... mehr

Rz. 19 Satz 1 verweist auf Maßnahmen i. S. d. § 177 BauGB. Begünstigt sind damit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, deren Durchführung die Gemeinde zur Beseitigung von Missständen oder zur Behebung von Mängeln verlangen kann. Modernisierung beseitigt insbesondere Missstände, die eine bestimmungsgemäße Nutzung beeinträchtigen; Instandsetzung behebt Mängel, die den... mehr

Rz. 50 Der Tod des Stpfl. ist im Wortlaut des Abs. 2 nicht genannt. Nach der zu § 82b EStDV ergangenen Grundsatzentscheidung des BFH ist der noch nicht berücksichtigte Erhaltungsaufwand dennoch im Todesjahr vollständig bei dem verstorbenen Stpfl. abzuziehen; eine Fortführung durch den Erben kommt nicht in Betracht. Der BFH versteht das Wahlrecht und die verbleibenden Abzugsb... mehr

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Diese Kosten können nicht auf den Mieter abgewälzt werden, was § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck bringt. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären. Praxis-Beispiel Fassadenarbeiten Die Fassade des in den 1960er Jahren errichteten Ge... mehr

Das BetrVG schreibt vor, wann ein Betriebsrat zu wählen ist. Verfügen die Mitglieder des Betriebsrats nicht über ausreichende Kenntnisse im Arbeitsschutz, sind entsprechende Schulungen durchzuführen. Die damit verbundenen Kosten für Schulung und ggf. Freistellung sind eine lohnende Investition: Gesunde Mitarbeiter, verringerte Ausfallzeiten und verringerte Unfallhäufigkeit. ... mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die Miete um 8 % nach § 559 Abs. 1 BGB, unter den Voraussetzungen des § 559e Abs. 1 BGB (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage) um 10 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Maßgeblich sind insoweit die Kosten, die für die jeweilige Mieterwohnung aufgewendet werden. Insbesonde... mehr

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Für die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden Baukosten... mehr

Betrieblicher Strahlenschutz kann nur gelingen, wenn alle Beteiligten zusammenarbeiten. Strahlenschutzverantwortlicher und Strahlenschutzbeauftragte/r müssen deshalb mit Betriebsrat oder Personalrat, den Fachkräften für Arbeitssicherheit, dem zuständigen Arzt und den Umweltschutzbeauftragten zusammenarbeiten und sie über wichtige Angelegenheiten des Strahlenschutzes unterric... mehr

Dessen ungeachtet, ist im Übrigen zu berücksichtigen, dass sich bezüglich der Maßnahmen modernisierender Erhaltung lediglich die Kosten amortisieren müssen, die das Maß erforderlicher Erhaltung überschreiten. Maßnahmenübererfüllung Sind im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen an der Fassadenfläche unter den Voraussetzungen des § 36 Satz 1 GModG die Vorgaben des GModG zu befolgen und... mehr

Da sich die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr richtet, und dieser sowohl für Vermieter als auch Mieter im Fall des Direktbezugs auch auf Grundlage der vom Energielieferanten mitzuteilenden Angaben zu errechnen ist, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimasch... mehr

Zum Schutz der Sicherheit und Gesundheit der Beschäftigen sowie der Umwelt ist die Einhaltung von Vorschriften und das Vermeiden bzw. Verringern von schädlichen Umwelteinwirkungen erforderlich. Unternehmer bzw. Betreiber sind verpflichtet, gesetzliche Vorgaben einzuhalten, den Umwelt- und Arbeitsschutz zu organisieren und Verbesserungen anzustreben. Die Bestellung von Betrie... mehr

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Freilich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der ... mehr

Die Anrechnung von Drittmitteln regelt § 559a BGB. Diese gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten, denn ein Vermieter kann auf den Mieter keine Kosten umlegen, die er nicht selbst getragen, sondern hierfür Drittmittel in Anspruch genommen hat. Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder t... mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei der Austauschmaßnahme niemals um eine Erhaltungsmaßnahme handeln kann, da kein Erhaltungsbedarf besteht und ein solcher auch in näherer Zuk... mehr

Ab dem 1.1.2029 haben Vermieter und Mieter entsprechend der "Bio-Treppe" des § 43 Abs. 1 GModG den Anteil der Kosten für die Beimischung biogener Brennstoffe je zur Hälfte zu tragen; nach § 5a Abs. 3 Nr. 3 CO2KostAufG allerdings nur bis zur 3. Stufe einer Beimischung von 30 % ab dem 1.1.2035. Die entsprechenden Kosten der Beimischung der 4. Stufe von 60 % ab 1.1.2040 hat der ... mehr

§ 35 Abs. 4 GModG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes (...) (4) Die Absätze 1 bis 3 sind bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, nicht anzuwenden, soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können... mehr

Geht man mit einer Meinung davon aus, dass es sich auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen handelt und amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Grundsätzlich gilt, das... mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot ver... mehr

Zu beachten sind auch die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Qua... mehr

Beschlussmuster: Durchführung von energetischen Maßnahmen und deren Finanzierung TOP XY Durchführung energetischer Maßnahmen, Finanzierung und Abschluss eines KfW-Förderdarlehens Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Durchführung energetischer Maßnahmen beschlossen. Hierzu wurden Angebote eingeholt. Die Wohnungseigentümer b... mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die GdWE auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in Übertragungsfällen, also in den Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer beabsichtigt, sein Wohnungseigentum zu verkaufen, die Frage, ob er den Energieausweis selbst und auf e... mehr

Insbesondere wenn sich die Wohnungseigentümer angesichts steigender CO2-Preise und Kosten für fossile Brennstoffe für eine zumindest teilweise Versorgung mittels Wärmepumpe oder Solarenergie entscheiden, können die vorhandenen Heizköper ineffizient werden. Nicht unbedeutend ist daher die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkör... mehr

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Austausch von Gaseinzelöfen durch Anschluss an eine Zentralheizung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, es ist beabsicht... mehr

Nimmt der Vermieter die Drittmittel in Anspruch, kann er nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB jährlich die Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Praxis-Beispiel Umlageberechnung Im Rahmen eines Heizungsaustauschs erfolgt der Einbau einer Wärmepumpe mit einer Arbeitszahl von 3,5. Dadurch entstehen dem Vermieter... mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Selbst ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel generell und kostenübergreifend abweichend vom gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Ko... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Außendämmung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Anwesen Blumenstraße 1, 80000 München, sind folgende Modernisierungsmaßnahmen, durch di... mehr

Ist die Tiefgarage vom Wohngebäude räumlich getrennt und wurden durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer entsprechende Untergemeinschaften gebildet und dabei geregelt, dass die Kosten, die in der jeweiligen Untergemeinschaft entstehen, allein von den Wohnungseigentümern der Untergemeinschaft zu tragen sind, können Teileigentümer der Tiefgarage, die nicht zugleich auch Wohnu... mehr

Überblick Die Neuerungen des GModG wirken sich insbesondere im Bereich des Mietrechts aus und stoßen nicht auf ungeteilte Zustimmung. Durch die Ermöglichung des Weiterbetriebs von Öl- und Gasheizungen in § 43 Abs. 1 GModG wird es voraussichtlich infolge der CO2-Bepreisung, steigender Netzentgelte und Risiken fossiler Energiemärkte zu steigenden Betriebskosten kommen. Insbeson... mehr

§ 5a Abs. 4 Satz 3 CO2KostAufG regelt den Fall der Havarie einer Heizungsanlage ab dem Jahr 2029. Die Bestimmung betrifft Heizungsanlagen, die vor dem Inkrafttreten des GModG 2026 am 29.7.2026 bereits eingebaut waren. Die besonderen Regelungen zur Kostenverteilung in § 5a Abs. 3 CO2KostAufG kommen in diesem Fall erst nach der Übergangszeit des § 43 Abs. 7 Satz 2 und 3 GModG ... mehr

Vermieter haben zu beachten, dass in die Kostenumlage auch leerstehende Wohnungen einbezogen werden müssen. Dies gilt selbstverständlich unabhängig davon, dass der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt oder ein Mietverhältnis nicht besteht. Im 2. Fall sind die anteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Grundsätze gelten für Geschäfts- bzw. Gewerber... mehr

Werden die Maßnahmen übererfüllt, nicht aber die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht, haben die überschießenden Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die für die sich nicht mehr amortisierende Übererfüllung gestimmt haben. Nun gilt zwar im Recht der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass – mit Ausnahme der Fälle des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG – di... mehr

Zunächst ist auch bei Baudenkmälern zu beachten, dass defekte Heizungsanlagen so lange betrieben werden können, bis sie irreparabel defekt sind. Alle Teile, die noch repariert werden können, dürfen repariert werden. Die Grenze ist erst dann erreicht, wenn die gesamte Anlage irreparabel und deshalb austauschbedürftig ist. Erst dann sind die Vorgaben der §§ 42 f. GModG und ins... mehr