Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Angenommen, eine Hebeanlage entwässert nur eine einzige Wohnung, die sich im Souterrain befindet. Kann diese Hebeanlage per Beschluss dem Sondernutzungsrecht dieser einen Wohnung zugeordnet werden? Ist dies ein Beschluss, der ins Grundbuch eingetragen werden muss? Nein. Durch einen Beschluss kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht dem Sondereigentum oder einem Sonder...mehr

Was gilt in Bezug auf die Umlageschlüssel der HeizkostenV, wenn es in einem Gebäude eine Wärmepumpe gibt. Muss Warmwasser in diesem Gebäude beispielsweise nach Verbrauch abgerechnet werden (dann müsste immer der Wärmemengenzähler bei der Heizung und dem Warmwasser montiert und genutzt werden)? Gibt es einen Unterschied, wenn noch ein Blockheizkraftwerk mit Gas dazu kommt? V...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat in der Tiefgarage keinen Stellplatz erworben. In der Tiefgarage befinden sich aber auch alle Kellerräume. Dieser Wohnungseigentümer möchte sich nicht an der Reinigung der Tiefgarage beteiligen. Muss die Verwaltung die Reinigung gesondert aufteilen? Die Kosten der Erhaltung der Tiefgarage sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf sämtliche Wohnungseigen...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Umlagevereinbarung geändert wird. Er regt an, dass künftig die Kosten statt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nach Anzahl der Einheiten umgelegt werden. Bedarf ein solcher Beschluss einer besonderen Mehrheit? Nein. Es reicht nach § 25 Abs. 1 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, also me...mehr

Muss ein Umlagebeschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und also im Grundbuch eingetragen werden, damit er einen Sondernachfolger bindet? Nein. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen nur Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen zur Bindung eines Sondernachfolgers als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. In einz...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es ein Hallenbad, das im Sondereigentum steht. Rund 30 % der Kosten für die Wärme entfallen auf das Hallenbad. Der Messdienstleister beachtet das nicht. Was kann man tun? Der Messdienstleister ist gehalten, die Bestimmungen der HeizkostenV zu beachten. Danach dürfte er derzeit rechtmäßig handeln, wenn er der besonderen Situation des Hal...mehr

Besteht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Beschlusskompetenz zu bestimmen, dass die Kosten für Reparaturen von Wasserabsperrventilen in den Wohnungen von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, die jeweils Eigentümer der Wohnung sind? Ja. Der Beschluss wird aller Voraussicht nach auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Er berücksichtigt die Gebrauchsmöglichkeit.[1]mehr

Ein Teileigentümer veranlasst die Reparatur einer Außenjalousie im Erdgeschoss und erteilt dabei den Auftrag, sie von einem Hand- auf einen Motorbetrieb umzustellen. Jetzt verlangt T von der GdWE eine Kostenübernahme. Können die Wohnungseigentümer beschließen, dass T diese Kosten selbst zu tragen hat? Für einen solchen Beschluss gibt es keinen Bedarf. Nach der BGH-Rechtspre...mehr

Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung (aus 1993) zu Nutzungen, Lasten, Kosten lautet: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Teilungserklärung oder in einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung etwa...mehr

Verzinsliche Anlage Entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel einer Rücklage, beispielsweise der Erhaltungsrücklage, in einem ETF anzulegen? Grundsätzlich ist diese Frage zu verneinen. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fordert die Verwaltungen allerdings dazu auf, sofern die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung treffen, nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, das...mehr

Was macht ein Verwalter, wenn die GdWE den Schlüssel "Kopfzahl (Personentage)" beschließt, obwohl die Verwaltung darauf hingewiesen hat, dass dies bei einer WEG mit 135 WE nicht anwendbar ist? Sie beschreiben ein in der Praxis gar nicht so seltenes Dilemma. Liegt es so, kann die Verwaltung nur § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anwenden. Denn so ist es immer, wenn der von den Wohnungse...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach h.M. kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Erhaltungsrücklag...mehr

Kann ein Umlagebeschluss verlangt werden, und wenn ja, wie oft muss man diesem Ersuchen nachgehen? Ein Wohnungseigentümer kann im Einzelfall einen Anspruch auf die Änderung eines Umlageschlüssels haben. Dies ist jedenfalls anzunehmen, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, den Schlüssel zu ändern, auf "null" reduziert hat. Analog § 10 Abs. 2 WEG reicht es aber auch,...mehr

Wie ist der Selbstbehalt aus einem Versicherungsschaden abzurechnen? Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage z. B. aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der GdWE in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Ver...mehr

Auf einer gemeinschaftlichen Fläche ist ein Wasserschaden entstanden. Dadurch kam es auch zu einem Schaden in der Wohnung darunter. Wer ist hinsichtlich der Wohnung verantwortlich für die Behebung des Schadens? Soweit es um Schäden des gemeinschaftlichen Eigentums geht, muss sich die Verwaltung als Organ der GdWE darum kümmern. Soweit es um Schäden in einem Raum geht, der i...mehr

Was gilt, wenn in einer Gemeinschaftsordnung, die vor dem 1.12.2020 entstanden ist, bestimmt ist, dass für eine Änderung eines Umlageschlüssels eine Mehrheit der Anteile von 3/4 erforderlich ist? Ist eine Vereinbarung so gefasst worden, dürfte sie nach § 47 WEG weiterhin anwendbar sein, da sie einen Willen erkennen lässt, dass sie weiterhin anwendbar sein soll. Sie stellt n...mehr

Warmwasserkosten: Kostenumlage bei fehlenden Zählern Wie hat die Verwaltung vorzugehen, wenn es in einer Wohnungseigentumsanlage keine Warmwasserzähler gibt? Der Gebäudeeigentümer – in einer Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern die GdWE der Gebäudeeigentümer – hat nach § 5 Abs. 1 HeizkostenV die Pflicht, zur Erfassung des anteiligen Warmwasser...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Ich habe 2 Fragen zu der erforderlichen Beschlussmehrheit beim Austausch von 40 Jahre alte Fenstern, die nicht alle defekt sind: Was gilt bei einem Austausch ohne gestalterische Veränderung, also wieder Holzfenster? Was gilt bei einem Einbau von Kunststofffenstern anstelle der Holzfenster? Für die zu erreichende Beschlussmehrheit "Holzfenster-Holzfenster" ist unerheblich, ob ...mehr

Es existieren keine Stellplätze Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen (z. B. Altbauten) ohne Stellplätze und ohne Zufahrten zum Gebäude oder wenn die Gebäudeaußenwand die Grundstücksgrenze am öffentlichen Gehweg bildet? Besteht trotzdem ein Anspruch auf Errichtung einer Ladestation? § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verschafft keinen Anspruch auf einen Stellplatz. Gibt es keinen S...mehr

Ist ein Balkonanbau bei einem Altbau eine bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten würde? Das Gesetz definiert nicht, was eine grundlegende Umgestaltung ist. Der BGH hatte in 2 Fällen[1] jetzt Gelegenheit, hier für Klarheit zu sorgen, hat eine Definition aber noch vermieden. Er hat sich jedoch festgelegt, dass eine grundlegende Umgestalt...mehr

Was mache ich, wenn im Abrechnungsjahr eine Einnahme erfolgt, die für das nächste Abrechnungsjahr bestimmt ist? Kann ich ausnahmsweise eine Rechnungsabgrenzung vornehmen? Nein, in dem von Ihnen genannten Fall nicht. Die Jahresabrechnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, d. h. es sind grundsätzlich nur die tatsächlich im A...mehr

Müssen die Einnahmen in der Jahresabrechnung aufgeschlüsselt sein? Der Eigentümer soll anhand der Jahresabrechnung ersehen können, wie die Einnahmen der Gemeinschaft sich im Abrechnungsjahr zusammensetzen. Die Einnahmen sind daher aufzuschlüsseln nach solchen aus Hausgeldzahlungen der Eigentümer und den übrigen Einnahmen der Gemeinschaft wie z. B. Zinseinkünfte oder Mietein...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte in sein Sondereigentum ein Glasfaserkabel verlegen lassen (qualifizierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG). Dazu muss durch eine Außenwand gebohrt werden. Muss er gegebenenfalls 1 Jahr warten, um bei der nächsten Versammlung einen Antrag zu stellen? Meines Erachtens muss der Wohnungseigentümer nicht 1 Jahr warten, da § 20 Abs. 2 Satz...mehr

Wie werden die Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung unter den Wohnungseigentümern verteilt? Vom Grundsatz her gilt, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, deren Kosten zu tragen haben, aber auch ausschließlich zur Nutzung berechtigt sind. Hiervon gibt es allerdings zwei Ausnahmen: Die Kosten sind von allen Eigentümern zu tragen, wen...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet die Verwaltung darum, einen Beschluss zu initiieren, mit dem ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Wer trägt die Kosten der Versammlung? Ändert sich dies, wenn dann "praktischerweise" auf dieser Versammlung auch weitere Beschlussfassungen (zu ganz anderen Tagesordnungspunkten) erfolgen? Bei den Kosten, die für die Vorbereitung, Durchfüh...mehr

Was gilt, wenn eine Rohrverstopfung, deren Beseitigung durch die Gemeinschaft beauftragt und bezahlt wurde, ihre Ursache im Sondereigentum hat, was sich aber erst später herausstellt. Können diese Aufwendungen dann als "Anerkannt" in die Abrechnung eingestellt werden? Nur dann, wenn der betreffende Sondereigentümer die Verursachung und die Kosten anerkannt hat. Ansonsten is...mehr

Ist der Anbau eines Außenaufzugs ein Fall des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG? Ja. Im aktuellen Recht besteht kein Zweifel, dass ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf die Errichtung eines Personenaufzugs hat. Dieser ist entweder im Treppenhaus zu errichten oder außen an der Fassade anzubringen. Der behinderte Wohnungseigentümer 1 sowie di...mehr

Die GdWE überdenkt den erstmaligen Einbau von Kaltwasseruhren samt dem zuvor erforderlichen Beschluss zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung von Kaltwasser. Laut TE erfolgt seit Jahrzehnten die Abrechnung von Kaltwasser nach MEA. Fragen Wie ist die Kostenregelung für den Aufwand im Sondereigentum zu beschließen, wenn für den Einbau der Wasseruhren durch Umbau- und Wiederhe...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

Braucht man einen Beschluss, wenn die Heizung kaputt ist? Als Verwalter muss ich doch sofort handeln und kann nicht auf eine Versammlung warten – vor allem wenn Winter ist. Nach § 20 Abs. 1 WEG müssen die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung beschließen. § 27 Abs. 1 WEG, den sie mit ihrer Frage in den Blick nehmen, behandelt keine baulichen Veränderungen. Sein Gegen...mehr

Gibt es konstruktive Änderungen, die nach § 20 Abs. 1 WEG nur allstimmig gestattet werden können? Nein. Über jede bauliche Veränderung wird nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit abgestimmt. Auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung nachteilig ist oder konstruktiv wesentlich in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, kommt es für die Frage, welche Mehrheit ein Gest...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage – es gibt 3 Wohnungseigentümer – fassen den Beschluss, ein neues Flachdach zu errichten. Es ist mit Kosten in Höhe von 60.000 EUR zu rechnen. Muss der Beschluss einstimmig gefasst werden oder entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen? Es reicht eine einfache Mehrheit (die Wohnungseigentümer können etwas anderes ver...mehr

Wer trägt die Kosten für die Technik, wenn die Gemeinschaft die Durchführung einer virtuellen Versammlung beschließt? Es handelt sich um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Kosten hat daher die GdWE zu tragen. Die Kosten sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Die Wohnungseigentümer sind befugt, nach § 16 A...mehr

Die Wohnungseigentümer haben Wohnungseigentümer 1 den Ausbau des Dachgeschosses genehmigt. Bei den Bauarbeiten fällt auf, dass das Dachgebälk Hausschwamm hat. Wie ist vorzugehen (fiktive Kosten)? Bei den Maßnahmen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG in Bezug auf die Beseitigung des Hausschwamms zu ergreifen hat, handelt es sich um...mehr

Kann ich nur eine Versammlung abhalten, wenn ich eine Software habe, die auch rechtssicher ist? Ja, auf jeden Fall! Angenommen ich erwerbe eine Lizenz für eine Software, die für mehrere Gemeinschaften genutzt werden soll. Kann ich dann die Kosten nach Gemeinschaften aufteilen? Und innerhalb der Gemeinschaft nach MEA? Wenn Sie der Lizenznehmer sind, müssen sie mit den Gemein...mehr

Wie sieht es aus, wenn sich durch den Einbau eines nicht zu öffnenden Fensters Schimmel im Treppenhaus bildet? Grund ist das Vordach über dem Eingang, was zu einer Kältebrücke führt. Ist die Dämmung des Treppenhauses von innen eine erhaltende Maßnahme? Ja. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 1 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und die ordnungsmäßige Instandsetzung de...mehr

Wer trägt die Kosten einer Verwalterzustimmung? Wer ist als Verursacher zu sehen: Käufer, Verkäufer oder Gemeinschaft? In der Teilungserklärung ist zwar festgelegt, dass die Zustimmung nötig ist, nicht aber, wer die Kosten trägt. Wenn nichts geregelt ist, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten. Die Wohnungseigentümer können aber auf Grundlage...mehr

Verletzt eine Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie bei einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG nicht darauf hinweist, dass gegebenenfalls nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die sie beschlossen haben? Ja. Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung inform...mehr

Entspricht die folgende Formulierung einer ordnungsmäßigen Verwaltung: "Die Eigentümergemeinschaft erklärt sich mit der Montage einer klappbaren und demontierbaren Rampe am Hauseingangspodest des Hauses Musterstraße 5 einverstanden, solange die Eigentümergemeinschaft von jeglichen Kosten freigestellt wird." Nein. Der 2. Beschlussteil regelt eine Selbstverständlichkeit und w...mehr

Bei den Absperrhähnen für Wasser stellt sich häufig das Problem, dass sie "festgehen", wenn sie vom Wohnungsinhaber nicht regelmäßig bewegt werden. Kann man einen Beschluss fassen, dass die Sondereigentümer die Kosten für den Tausch der Absperrhähne zu tragen haben? Um diese Frage zu beantworten ist zu klären, in wessen Eigentum der Absperrhahn (= Ventil) steht. Dient der Ab...mehr

Wo landen die Kosten der Legionellenprüfung? In der Jahresgesamtabrechnung. Sie werden dann nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel in den Jahreseinzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Kann ich beschließen, dass die Legionellenprüfung auf 3 Jahre verteilt wird? Die Kosten fallen im Jahr X in voller Höhe an und sind entsprechend aus...mehr

Wer hat bei einer Fußbodenheizung die Kosten zu tragen, wenn die Verteilung nicht mehr ordnungsgemäß schließt. Der Eigentümer, weil sich die Verteilung innerhalb des Sondereigentums befindet? Grundsätzlich sind die Kosten für die Wärme nach Verbrauch und den sonstigen Kosten umzulegen. Wenn der Verbrauch nicht ordnungsmäßig gemessen werden kann, gilt § 9a HeizkostenV.mehr

Ist eine technisch notwendige Nachrüstung einer Wasserenthärtungsanlage eine bauliche Veränderung? Wer trägt die Kosten? Ist eine Wasserenthärtungsanlage technisch notwendig, um die Heizung erhalten zu können, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. In diesem Fall tragen sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Der Beschluss, die Wasserenthär...mehr

Gehören zu den Heizkosten auch Kosten wie die Gebühren für eine SIM-Karte oder eine Internetleitung sowie Mehrkosten des Heizungsbauers für ein Monitoring der Heizungsanlage? Hier wird man die Entwicklung der Rechtsprechung abwarten müssen, m.E. aber wohl nur bezüglich der Kosten des Monitorings.mehr

Die GdWE möchte die Steigstrangleitungen (Kaltwasser-, Warmwasser-, Zirkulationsleitung) erneuern, weil der Durchfluss stark verringert ist. Die Abzweigungen in die Wohneinheiten sind nur mittels Aufputzmontage (Wände und Decken) möglich. Können Wohnungseigentümer diese Lösung für ihr Sondereigentum ablehnen? Wie kommt die GdWE weiter voran? Die GdWE muss den baulichen Zustan...mehr

3 von 20 Wohnungseigentümern wollen eine bauliche Veränderung. Der Verwalter holt ein Gutachten ein und setzt den Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist gegen die bauliche Veränderung und lehnt es ab, die Kosten für den Gutachter gemeinschaftlich zu übernehmen. Wer muss für die Gutachterkosten aufkommen? Wäre es zu einem Gestattungs...mehr

Der Bodenbelag des Hinterhofwegs soll erneuert werden, da der Asphalt bröckelt/aufplatzt. Hier haben nicht alle Eigentümer eine Garage und einen Stellplatz. Tragen dennoch alle Eigentümer einen Teil der Kosten? Tragen dann die Eigentümer mit einem Stellplatz den Anteil der Kosten am Hof und zusätzlich den Teil für den Bodenbelag ihres Stellplatzes? So, wie die Frage gestell...mehr

Liegt eine bauliche Veränderung vor, wenn eine marode Holz- gegen eine Kunststofftür ausgetauscht werden soll? Die Erneuerung von Türen kann eine Erhaltungsmaßnahme, eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Erneuerung und Umgestaltung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung...mehr

Gehören auch die Bankgebühren für das Rücklagenkonto zu den Ausgaben in der Gesamtabrechnung? Ja, denn es handelt sich um Kosten der Verwaltung. Erfolgt die Abrechnung der Kontoführungsgebühren für das Rücklagenkonto im Vermögensbericht? Nein, Darstellung allein in der Jahresabrechnung, da es sich um Verwaltungskosten handelt. Wann soll der Verwalter den monatlichen Betrag...mehr