Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Die vom Vermieter durchgeführte Maßnahme muss gem. § 559e Abs. 1 BGB grundsätzlich förderfähig sein. Nimmt der Vermieter die Fördermittel nicht in Anspruch, kann er die Miete nicht nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern nur nach § 559 BGB erhöhen. Das gilt auch für den Fall, dass die Maßnahme zwar förderfähig ist, die Fördermittel aber bereits verbraucht sind. In beiden Fäll... mehr

§ 11 CO2KostAufG Die Kostenaufteilung gilt auch für Mietverhältnisse, die vor dem 1.1.2023 begründet wurden (§ 11 Abs. 1 CO2KostAufG). Auch bei diesen Mietverhältnissen sind also die Kosten nach Maßgabe der Anlage zu §§ 5 bis 7 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden unter den Mietvertragsparteien aufzuteilen. Weiter stell... mehr

Überblick Am 1.1.2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern. Mit dem CO2KostAufG bezweckt der Gesetzgeber, Energie aufseiten der Mieter einzusparen und Anreize für Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme sowie energetische Gebäudesanierungen aufse... mehr

Im Fall der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung muss der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten eine entsprechende Kürzung vornehmen (§ 559 Abs. 2 BGB; siehe hierzu Kap. A.12.2.1.1). Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine üb... mehr

Im Fall eines Heizungsaustauschs dürfte zu unterscheiden sein: Erfolgt allein ein Austausch bzw. eine Modifizierung der Zentralheizungsanlage oder ist zusätzlich auch ein Austausch der vorhandenen Heizkörper erforderlich? Lediglich Austausch/Modifizierung der Zentralheizungsanlage Für den Fall, dass lediglich ein Austausch bzw. eine Modifizierung der Zentralheizungsanlage erford... mehr

In Umsetzung der Neuregelungen des GModG zum weiterhin möglichen Einbau von Heizungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen beschickt werden, regeln die §§ 5a und 5b CO2KostAufG die Verpflichtung des Vermieters, die im Abrechnungszeitraum ab dem 1.1.2028 für die Belieferung mit Gas angefallenen Netzentgelte sowie die im Abrechnungszeitraum ab dem 1.1.2029 auf die anteilig zu nu... mehr

Bereits vor Inkrafttreten des GModG eingebaute Heizungsanlage Kommt es im Laufe des Jahres 2028 zum Heizungsaustausch infolge einer Havarie, stellt § 5a Abs. 4 Satz 2 CO2KostAufG klar, dass die besonderen Verteilungsregelungen nach Abs. 3 für einen Übergangszeitraum von 12 Monaten dann nicht zur Anwendung kommen, wenn im Zeitpunkt des Heizungsaustauschs noch keine Pflicht nac... mehr

Auch nach alter Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als angemessen wurde insoweit ein Zeitraum von ca. 10 Jahren angesehen.[1] Zwar nicht als unverrückbares Dogma, jedoch als wichtiger Anhaltspunkt gilt dieser Zeitraum auch hinsichtlich der Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG.[2] Z... mehr

In gemischt genutzten Gebäuden, also solchen mit Wohnungen und Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten, muss der Vermieter beachten, dass anteilige für die Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten anfallende Kosten nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden können. Der Vermieter hat diese vielmehr selbst zu tragen. Hat er mit dem Geschäfts- bzw. Gewerberaummieter allerdings vereinbart, d... mehr

Im Regelfall betreffen nach GModG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in unters... mehr

Rz. 1 Die Vorschrift bestimmt den zwingenden Charakter der in den §§ 617 und 618 BGB normierten Fürsorgepflichten des Arbeitgebers aus Gründen des sozialen Schutzes. Die Pflichten können im Voraus weder einzelvertraglich noch tarifvertraglich oder durch eine Betriebsvereinbarung abbedungen werden.[1] Auch ein Verzicht des Dienstleistenden ist (im Voraus) nicht möglich. Ausges... mehr

Alte Rechtslage Das GEG 2020 hatte noch Ausnahmeregelungen in § 47 Abs. 4 GEG 2020 bezüglich der Verpflichtung zur nachträglichen Dachgeschossdämmung und in § 71 Abs. 2 GEG 2020 bezüglich der Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung bislang ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen vorgesehen. Dem lag der Grundsatz zugrunde, dass die für eine Nachrüstung erforderl... mehr

Die betragsmäßige Begrenzung von 3 EUR bzw. 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gilt für einen Zeitraum von 6 Jahren, Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Anpassung von Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen) ausgenommen. Praxis-Beispiel Mehrere Modernisierungsmaßnahmen[1] Anbringung einer Wärmedämmung in 2026 Im Rahmen einer energetischen... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: umfassende Dämmmaßnahme) [1] Mietverhältnis ___________________ Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, ich beabsichtigte, nachfolgende Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555... mehr

Der Vermieter hat im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr zu ermitteln (§ 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG). Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er den Kohlendioxidausstoß der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche... mehr

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Das kann sich deshalb anbieten, weil der Aussteller im Energieausweis mögliche Maßnahmen zur Energieeffizienz ermittelt und entsprechende Modernisierungsempfehlungen erteilt (§ 84 Abs. 1 GModG 2027). Im Bereich des W... mehr

§ 559e BGB ermöglicht eine Mieterhöhung neben § 559 BGB (siehe dazu oben Kap. A.12.2). In beiden Fällen ist Voraussetzung für die Mieterhöhung, dass eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB erfolgt ist, d. h. eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG eingebaut oder aufgestellt worden ist. Im Unterschied zu § 559 BGB ist für die Mieterhöhung nach § 559e BGB aber zusätzlich... mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Wärmedämmung, Maßnahme nach § 36 GModG) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ____________, die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des W... mehr

Erfasst sind alle Wärmeerzeugungsanlagen, also auch Warmwasserbereitungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden (Erdgas, Flüssiggas, Heizöl oder Kohle). Unerheblich ist, ob es sich um hauseigene Anlagen oder Blockheizkraftwerke handelt und ob es sich um Nah- oder Fernwärme oder um Contracting handelt. Maßgebend ist allein, dass CO2 emittiert wird.[1] Ausgenom... mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des beauftragten Unternehmens bezahlt hat. 2.10.1 Fristberechnung Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungs... mehr

Das CO2KostAufG differenziert bezüglich der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. 2.1 Wohngebäude § 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG definiert ein Wohngebäude in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 1 Nr. 33 GModG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Hieraus folgt, dass der Aufteilungsmaßstab für Wohngebäude auch fü... mehr

Häufig regeln Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung entweder generell oder – am häufigsten – für bestimmte Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel. Verbreitet ist dabei die Kostenverteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen. Bei Mehrhausanlagen erfolgt häufig eine Kostentrennung für die anfallenden Kosten nach einzelnen Häusern (siehe Kap. A.14.4.3). mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä... mehr

§ 35 Abs. 3 GModG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes (...) (3) 1Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. 2Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zw... mehr

Bestimmte Fördermittel werden nur im Rahmen eines Darlehens vergeben. Längst hat der BGH[1] für den Bereich des Wohnungseigentums klargestellt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklic... mehr

§ 5 Satz 1 GModG regelt den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz: § 5 GModG – Grundsatz der Wirtschaftlichkeit 1Die Anforderungen und Pflichten, die in diesem Gesetz oder in den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Rechtsverordnungen aufgestellt werden, müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaf... mehr

Sind die Voraussetzungen von § 106 Abs. 1 und Abs. 2 GModG 2026 erfüllt, sind getrennte Energieausweise auszustellen, soweit im einen wie im anderen Fall nicht lediglich eine Bagatellfläche vorliegt. Hinweis für Verwalter Sowohl Miet- als auch Wohnungseigentumsverwalter sollten die Entscheidung, ob ggf. die Voraussetzungen des § 106 GModG 2026 vorliegen – weshalb es sowohl e... mehr

CO2-Emissionshandel Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen Unternehmen, die mit Heizöl und Erdgas sowie Benzin und Diesel beliefern, seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis zahlen. Der CO2-Preis wird im Rahmen des nationalen CO2-Emissionshandels über den verpflichtenden Erwerb von Emissionszertifikaten bei der Deutschen Emissionshandelsstelle (DE... mehr

Der Nachweis ist nach § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht erforderlich, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet worden ist, wobei es auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung ankommt,[1] oder mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994[2] in der bis zum Ablauf des 31.1.2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist,... mehr

§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG definiert ein Wohngebäude in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 1 Nr. 33 GModG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Hieraus folgt, dass der Aufteilungsmaßstab für Wohngebäude auch für gewerblich oder anderweitig nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten maßgeblich ist, solange die Wohnnutzung im Gebäude überwieg... mehr

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich is... mehr

Der Betriebsrat vertritt die Interessen der Arbeitnehmer in Betrieben der Privatwirtschaft. Grundlage seiner Arbeit ist das Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG). Im BetrVG sind Anhörungs-, Mitbestimmungs- und Beteiligungsrechte des Betriebsrats vorgesehen. Seine Aufgabe ist es u. a. die Beschäftigung im Betrieb sowie die Maßnahmen des Arbeitsschutzes zu fördern (vgl. § 80 Betr... mehr

Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die... mehr

Nach dem CSR-RUG ergibt sich eine materielle Prüfungspflicht der nichtfinanziellen Erklärung bzw. des gesonderten nichtfinanziellen Berichts durch den Aufsichtsrat in § 171 Abs. 1 S. 4 AktG.[1] Allerdings wird die Reichweite der Prüfungspflicht in Bezug auf die nichtfinanzielle Erklärung bzw. den gesonderten nichtfinanziellen Bericht nach § 171 Abs. 1 S. 4 AktG kontrovers di... mehr

Bei sich unterhalb von Wohngebäuden befindlichen Tiefgaragen ist die zwischenzeitlich erfolgte Klarstellung von Bedeutung, dass bei entsprechender Bildung von Untergemeinschaften die Teileigentümer einer Tiefgarage die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage auch im Hinblick auf tragende Bauteile zu tragen haben, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bi... mehr

Grundsätzlich stellt sich für den Bereich des Wohnungseigentums die Frage, wann ein finanzielles Unvermögen der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzunehmen ist. Für den Bereich des Prozessrechts ist geklärt, dass die Eigentümergemeinschaft im Fall finanziellen Unvermögens prozesskostenhilfefähig ist.[1] Hiernach liegen die Voraussetzungen des §... mehr

Nach § 103 Abs. 2 GModG muss der Antragsteller der zuständigen Behörde spätestens 1 Jahr nach Abschluss der Maßnahme gemäß § 13 Abs. 1 GModG einen Bericht mit den wesentlichen Erfahrungen bei der Anwendung der Regelung, insbesondere über Investitionskosten, Energieverbräuche und, soweit synthetisch erzeugte Energieträger in flüssiger oder gasförmiger Form genutzt werden, über di... mehr

Nach § 559 Abs. 3 BGB sind die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, die von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Der Umlagemaßstab muss dabei der Billigkeit entsprechen. Keiner der Mieter darf unberechtigt bevorzugt oder benachteiligt werden – aus welchen Gründen auch immer.[1] So ist selbstverständlich auch die vom V... mehr

Bis zur Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instandsetzungsmaßna... mehr

§ 5d CO2KostAufG regelt zugunsten des Vermieters eine Befreiung von der Pflicht zur anteiligen Kostentragung der Netzentgelte und der nach der Bio-Treppe beizumischenden biogenen Brennstoffe, womit es bei der Grundkostenverteilung nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG verbleibt und der Vermieter anteilig nur die Kohlendioxidkosten zu tragen hat. Voraussetzung ist nach § 5d Abs. 1 Satz... mehr

Ist eine der vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Vermieter den Nachweis führen, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe bei mindestens 2,5 liegt. Die Jahresarbeitszahl von 2,5 steht für das Mindestverhältnis von zugeführter Energie und tatsächlich erzeugter Heizwärme. Konkret wird die Jahresarbeitszahl unter realen Bedingungen und über die Dauer eines gesa... mehr

Regelmäßig handelt es sich bei der Umsetzung der nach GModG erforderlichen Maßnahmen um Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten unter § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fallen und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen sind. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durc... mehr

Das Gebäudeenergierecht hat in erster Linie das Ziel, den Energieverbrauch zu minimieren und somit allgemein die Kosten des Betriebs von Anlagen zu senken. In aller Regel ist dies auch mit einer Erhöhung des Komforts für die Nutzer verbunden. Ein Teil dieses Zieles verfolgt die Gebäudeautomation. Gebäudetechnische Anlagen wie Heizung, Klima, Lüftung, Beleuchtung und Beschatt... mehr

Im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung muss auch die Persönliche Schutzausrüstung festgelegt werden. Die Kosten trägt der Arbeitgeber (§ 3 ArbSchG). In Abhängigkeit von verwendetem Produkt und Verfahren können dies sein: Augenschutz, z. B Gestellbrille, Korbbrille Handschutz: Welches Handschuhmaterial für welche Anwendung geeignet ist, darüber gibt z. B. die Handschuhdatenbank d... mehr

Wird die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist, findet eine gegenseitige Interessenabwägung nicht statt. In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten, die für die Modernisierungsmaßnahme angefallen sind, innerhalb der Grenzen des § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Allgemein üblich ist ein Zustand, den die Mehrzahl der Wohnungen gleichen Alter... mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Zwar kann dieser auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder Kostenarten geändert werden. Allerdings widerspräche ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch wenn sie von der Maßnahme am me... mehr

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, sind nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG in Mietverträgen über Wohnraum oder über Räume, die zwar keine Wohnräume sind, sich aber in einem Wohngebäude befinden, unwirksam. Entsprechendes gilt nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG für die Mieter vo... mehr

Wie bereits ausgeführt, "ist" die Befreiung nach § 102 Abs. 1 und Abs. 5 GModG "zu erteilen", wenn ihre Voraussetzungen vorliegen. Der Behörde ist insoweit kein Ermessensspielraum eingeräumt,[1] weshalb ein Antragsteller einen Anspruch auf Befreiung hat.[2] Wichtige Ausnahme Werden Anträge auf Befreiung auf Grundlage der Innovationsklausel des § 103 Abs. 1 GModG gestellt, is... mehr

Die Bestimmung des § 5a Abs. 4 CO2KostAufG trägt der besonderen Übergangsregelung des § 43 Abs. 7 GModG Rechnung (siehe vertiefend Kap. A.7.3.6): § 43 Abs. 7 GModG regelt den Fall einer Heizungshavarie nach Inkrafttreten des GModG 2026, also ab dem 29.7.2026. Ist die mit Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizungsanlage nach diesem Zeitpunkt irreparabel ausgefallen un... mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht verleihen insbesondere Regelungen in Gemeinschaftsordnungen Befugnisse zum Dachgeschossausbau. Hiervon unabhängig kann einem Wohnungseigentümer der Dachgeschossausbau auch als Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. Im Fall erforderlicher Dämmung des Dachs und der Außenwände des Dachgeschosses ist Geme... mehr