Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Leitsatz 1. Das Interesse eines Steuerpflichtigen auf Kenntnisnahme einer gegen ihn gerichteten, in den Steuerakten der Finanzbehörde befindlichen anonymen Anzeige ist im Rahmen der behördlichen Ermessensentscheidung über den Antrag auf Akteneinsicht gegen die kollidierenden Geheimhaltungsinteressen des Anzeigeerstatters und der Finanzbehörde abzuwägen. 2. Beinhaltet eine anonyme Anzeige Informationen, die einen Steuerpflichtigen persönlich betreffen, liegen für ihn insoweit personenbezogene Date...Art. 4 Nr. 1 der Datenschutz-GrundverordnungDSGVOArt. 15 Abs. 1 DSGVOmehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Zunächst gehört das Rauchen im Allgemeinen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung[1] – allerdings nicht schrankenlos. Andere Mieter müssen auf den rauchenden Mieter nicht dergestalt Rücksicht nehmen, dass Rauchen als sozial adäquat hinzunehmen sei. Angesichts der Nichtrauchergesetze von Bund und Ländern kommt eher zum Ausdruck, dass Rauchen gerade nicht mehr als sozial adä...mehr

Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht ...mehr

Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis de...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftrag...mehr

Verweigert der Mieter die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, kann dies die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.[1] Dies setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme ordnungsgemäß und mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf angekündigt wurde.[2] Insbesondere die Verweigerung der Montage von Rauchwarnmeldern kann die fristlose Kündigung rechtfert...mehr

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Die maßgebliche Bestimmung des § 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertrags...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Prüfungsfrist einen Anspruch auf Freigabe des Pfandes gegen den Vermieter. Hierbei handelt es sich um eine Erklärung des Vermieters gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut. Der Mieter hat also kein...mehr

In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ...mehr

Praxis-Beispiel Schlüsselübergabe Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist[1], die ...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf der Vermieter erst "nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung" seines Räumungsprozesses vom Besitz des Dritten Kenntnis erhalten, um den Räumungstitel gegen den Dritten im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Der Gesetzgeber hatte dabei den "klassischen" Fall vor Augen, dass der Vermieter ein Räumungsurteil gegen seinen Mieter...mehr

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen – doch Vermieter können sie umgehen. Das will Bundesjustizministerin Stefanie Hubig jetzt stoppen. Die geltenden Regeln und was sich ändern soll. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen stoppen. Die geltenden Regeln hätten viele Schlupflöcher,...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Die "Klassische" bzw. "Preußische" Räumung ist die teuerste Variante der Räumungsvollstreckung. Sie ist in § 885 ZPO geregelt. Nach Erteilung des Räumungsauftrags wird der Vermieter vom Gerichtsvollzieher zur Leistung eines Kostenvorschusses abhängig von der Größe des zu räumenden Objekts in Höhe von mehreren Tausend Euro aufgefordert. Nach Zahlungseingang beim Gerichtsvollz...mehr

Nicht selten erleben Vermieter nach erstrittenem Räumungstitel gegen ihren Mieter die unliebsame Überraschung, dass nicht nur der Mieter in der Wohnung lebt, sondern noch eine weitere Person. Vor dem Hintergrund einer gegen ihn erhobenen Räumungsklage kann der Mieter jedenfalls durchaus auf die findige Idee kommen, endlich mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, um dem ...mehr

Ein Räumungstitel per einstweiliger Verfügung kommt gegen solche Personen in Betracht, die, ohne Mietvertragspartei zu sein, (Mit-)Besitzer der Wohnung sind. In erster Linie handelt es sich dabei um den Ehegatten[1]; den nichtehelichen Lebensgefährten, und zwar unabhängig davon, ob die grundsätzlich erforderliche Vermieterzustimmung[2] eingeholt wurde und der Vermieter Kenntni...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Ist der Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann sie deshalb nur unverzüglich zurückweisen. Das fehlende Vollmachtsexemplar hat überhaupt keine Konsequenzen, wenn der Mieter die Kündigung wegen des Vollmachtmangels nicht nach § 174 BGB zurückweist. Besonderheiten bei gesetzlicher Vertretung Der gesetzliche ...mehr

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr

Die Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die im Rahmen des § 573 Ab...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische, E...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Lediglich eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Ist der Mieter nach wie vor in der Lage insbesondere seinen Zahlungspflichten nachzukommen, reicht allein die vage Möglichkeit, dass sich dies in Zukunft ändern könnte, nicht für eine Kündigung. So ist etwa die Abgabe der Vermögensauskunf...mehr

Grundsätzlich steht auch die außerordentliche fristlose Kündigung im Raum, wenn der Mieter andere Mieter oder Hausbewohner beleidigt.[1] Im Übrigen aber kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Ton zwischen den Mietern ohnehin einen vulgären Einschlag, kommt eine Kündigung – auch nach vorhergehender Abmahnung – bei vulgären Beschimpfungen der Nachbarfamilie dann nich...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, umfasst die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage.[1] Diese ist allerdings der Kündigungserklärung beizufügen, da der Mieter die Kündigung ansonsten nach § 174 BGB zurückweisen kann. Die Vollmacht muss auch im Original vorgelegt werden....mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

In der Praxis sind die Fälle nicht selten, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgte, der tatsächliche Bedarf an der Wohnung aber später weggefallen ist. Diese Fälle sind zu unterscheiden von denjenigen, in denen der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde. Grundsätzlich besteht in solchen Fällen zunächst der Verdacht, der Eigenbedarf sei lediglich vorgetäuscht. Im Fall...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Im Fall der Mieterinsolvenz ist danach zu differenzieren, ob der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat oder nicht. Hat er eine derartige Erklärung abgegeben, kann der Vermieter den Mieter auf Kautionszahlung in Anspruch nehmen. Ist dies nicht der Fall, ist streitig, ob es sich um eine Insolvenzforderung handelt. Die besseren...mehr

Grundsätzlich ist der Vermieter in seiner Lebensplanung frei. Die Gerichte können ihm auch nicht in seine Vorstellungen von für ihn angemessenes Wohnen hineinreden. Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist jedenfalls nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.[1] Der Vermieter kann daher dem...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Nach vorangegangener Abmahnung kann auch einem psychisch kranken Mieter gekündigt werden, der sperriges Gerümpel wie Matratzen, Einkaufswagen und Müll in großem Umfang auf Gemeinschaftsflächen innerhalb und außerhalb des Hauses lagert.[1] Auch ein Kfz-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrbereiten Kraftfahrzeugs.[2] Auch hier kann de...mehr

Die Preise für Wohnimmobilien sind nach Zahlen des Statistische Bundesamts im 1. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 3,8 % gestiegen. Das ist das zweite Plus in Folge und das stärkste seit 2022. In fast allen Regionen wird es teurer. Häuser und Wohnungen haben sich in den meisten Regionen Deutschlands weiter verteuert. Im 1. Quartal 2025 lagen die Preise für Wohnimmobilien ...mehr

Nach der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine F...mehr

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr

Auch eigenmächtige bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter können die außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl für den Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken[1] als auch für die Beseitigung einer tragenden Wand.[2] Auch bauliche Veränderungen an Außenbereichen können die fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl bezüglich der Install...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, umfasst die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage.[1] Diese ist allerdings der Kündigungserklärung beizufügen, da der Mieter die Kündigung ansonsten nach § 174 BGB zurückweisen kann. Die Vollmacht muss auch im Original vorgelegt werden....mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr