Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Rz. 6 Die Teilung nach § 8 WEG ist die häufigste Art der Begründung von Wohnungseigentum (sog. Vorratsteilung). Die Teilungserklärung (TE) im engeren Sinne, d.h. die sachenrechtliche Zuordnung der Gebäude, Räume und Flächen, bedarf – obwohl die notarielle Beurkundung üblich ist – nur der öffentlichen Beglaubigung (§ 129 BGB). Wegen Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbes...mehr

Rz. 24 Werden alle wesentlichen Betriebsgrundlagen an einen Dritten verpachtet, so ist weitere Voraussetzung für die Betriebsfortführung, dass der Pächter den Betrieb branchengleich fortführt, so dass für den Verpächter oder dessen Rechtsnachfolger die Möglichkeit besteht, den Betrieb nach Ende der Verpachtung wieder aufzunehmen. Daraus folgt, dass die Möglichkeit der Betrie...mehr

Rz. 19 Nach den dargestellten Grundsätzen kann wie folgt im Hinblick auf einzelne Wirtschaftsgüter differenziert werden: Zunächst ist zwischen Anlage- und Umlaufvermögen zu unterscheiden. Im ersten Fall rechnen die Wirtschaftsgüter zu den wesentlichen Betriebsgrundlagen, soweit sie für die Fortführung des Betriebs unentbehrlich oder nicht jederzeit ersetzbar sind.[28] Es mus...mehr

Rz. 176 Beschließt die WEG die Durchführung von baulichen Veränderungen, den Rückbau baulicher Veränderungen oder verlangt dieses von einem oder mehreren Wohnungseigentümern, so bemisst sich der Streitwert gem. § 23 Abs. 1 RVG, 49 Abs. 1 Satz 1 GKG nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Ermittelt wird das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer an der Durchführung bzw. Verm...mehr

Überblick Aufwendungen für vermietete Immobilien, die vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, bedeuten für den Steuerzahler bares Geld, denn sie mindern die Einkommensteuerschuld. Damit Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung keine Werbungskosten vergessen und auch das Finanzamt besser überzeugen können, sind nachfolgend die wichtigsten Werbungskosten bei den Einkü...mehr

Rz. 68 Praktisch erhebliche Bedeutung dürften sehr bald die Fälle erlangen, in denen zwar ein Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG auf eine Beschlussfassung besteht, die bauliche Veränderung aber ohne eine solche durchgeführt wird. Hier besteht eine ähnliche Situation wie bei einer baulichen Veränderung, die keinen Miteigentümer beeinträchtigt bzw. nach Zustimmung der beeinträchtigt...mehr

1. Bedeutung a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückau...mehr

Rz. 5 Der Begriff der baulichen Veränderung im eigentlichen Sinne bleibt auf das gemeinschaftliche Eigentum beschränkt. Dies stellt aber nur eine Frage der Begrifflichkeit dar. In der Sache können auch Veränderungen des Sondereigentums über die bloße Erhaltung hinausgehen. Diese hat der Gesetzgeber gegenüber den echten baulichen Veränderungen im gemeinschaftlichen Eigentum n...mehr

Rz. 179 §§ 20, 21 WEG sind weder ausdrücklich als unabdingbar ausgestaltet noch ergibt sich dies aus ihrem Sinn und Zweck. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen vorsehen. Grundsätzlich gilt dies auch für eine Abänderung durch Beschluss kraft Öffnungsklausel. Allerdings dürften Bestimmungen wie § 21 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 WEG, die bestimmte Wohnungseigen...mehr

Rz. 121 Die Regelung des § 21 Abs. 3 S. 1 WEG stellt die Verwalter vor neue Herausforderungen. Denn die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 S. 1 WEG erfordert die Feststellung derjenigen, die für den Beschluss gestimmt haben. Der Versammlungsleiter, in der Regel also der Verwalter, muss das Abstimmungsverhalten zumindest soweit dokumentieren, als die Stimmen für die bauliche V...mehr

1. Ausgangssituation Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte nach dem Bekunden des Gesetzgebers hieran nichts ändern,[...mehr

Rz. 38 Nach der Gesetzesbegründung setzt eine unbillige Benachteiligung zunächst voraus, dass ein Miteigentümer durch die bauliche Veränderung Nachteile erleidet, die durch die mit ihr verfolgten Vorteile nicht ausgeglichen werden.[34] Dieses Tatbestandsmerkmal erfüllt nur bei baulichen Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine nennenswerte Abgrenzungsfunktion. D...mehr

a) Das Problem Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung dur...mehr

a) Rückbauansprüche Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine rechtswidrige Umgestaltung des auch ihnen gehörenden Gemeinschaftseigentums dar. Folglich...mehr

a) Verlangen eines Wohnungseigentümers Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und d...mehr

1. Veränderung mit erheblichem Nachteil ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer a) Rückbauansprüche Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine...mehr

Rz. 66 § 20 Abs. 2 S. 2 WEG ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber eine getrennte Beschlussfassung über das "Ob" und das "Wie" der baulichen Veränderung vorsieht. Dies erscheint konsequent, wenn man einen Anspruch auf die Beschlussfassung über die bauliche Veränderung dem Grunde nach bejaht. Denn dann besteht nur noch hinsichtlich ihrer konkreten Ausführung ein Ermessen. Im ...mehr

Rz. 117 Im Ergebnis ist der Anwendungsbereich von § 21 Abs. 3 S. 1 WEG auf bauliche Veränderungen beschränkt, die auf dem Mehrheitswillen beruhen, aber nicht die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG erreichen. Auf Verlangen durch Beschluss gestattete bauliche Veränderungen scheiden ebenso aus, wie solche, deren Durchführung auf Verlangen einzelner Wo...mehr

a) Gestattung Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und ...mehr

A. Definition I. Jegliche Veränderung des rechtmäßigen Zustands jenseits der Erhaltung (§ 20 Abs. 1 WEG) 1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenze...mehr

1. Beschlusskompetenz a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine z...mehr

1. Begriff der "anderen baulichen Veränderungen" a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maß...mehr

1. Gestattete bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Fall 1 WEG) a) Gestattung Rz. 95 Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letzt...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum früheren Recht differenziert der Gesetzgeber zwischen baulichen Veränderungen der Gemeinschaft und Veränderungen, die einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Diese Differenzierung ist allerdings für das Beschlussrecht ohne Bedeutung. Bauliche Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelner Wohnungseigentümer werden beschlussrechtlich ...mehr

Rz. 150 Die Bezugnahme des § 15 Nr. 2 WEG auf § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB ist nach oben Gesagtem so zu verstehen, dass der Umbauwillige Auskunft über Art und Umfang der baulichen Veränderung zu geben hat. Sofern man zwischen deren Art und Umfang differenzieren will, verlangt die erstere Angaben dazu, welche Art von baulicher Veränderung überhaupt geplant ist. Der Umbauwilli...mehr

1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Der Gesetzgeber hat die bauliche Veränderung...mehr

I. Keine rechtmäßige bauliche Veränderung ohne Beschluss 1. Ausgangssituation Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte n...mehr

a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückausnahme für M...mehr

1. Bedeutung der gesetzlichen Verbotstatbestände Rz. 34 Bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber in § 20 Abs. 4 WEG nur zwei Grenzen gesetzt: Sie darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Die Tatbestände schließen sich nicht aus. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage kann zugleich einen...mehr

I. Systematik 1. Verteilung von Kosten und Nutzungen Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, e...mehr

Rz. 27 Neuerungen ergeben sich bei den Wohnungseigentümern, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben oder von ihr nicht benachteiligt sind. Hier konnte man nach früherem Recht Ansprüche auf Beseitigung durchaus in Frage stellen, wenn eine Zustimmung erteilt wurde oder gar nicht erforderlich war. Denn gerade das Fehlen der erforderlichen Zustimmung führte ja zur Rechtsw...mehr

a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maßnahmen etwa des barrierefreien Zugangs kann durc...mehr

a) Einverständnis mit einer unbilligen Benachteiligung Rz. 42 § 20 Abs. 4 WEG untersagt den Beschluss baulicher Veränderungen, die mit einer unbilligen Benachteiligung verbunden sind, nur dann, wenn sie ohne Einverständnis des betroffenen Wohnungseigentümers erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine entsprechende Beschlussfassung mit seinem Einverständnis ordnungsmäßi...mehr

a) Art der Maßnahme Rz. 112 Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."[80] Werden me...mehr

a) Sinn der Regelung Rz. 107 Die ursprünglich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG als Tatbestand einer Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehene Anpassung an den Zustand vergleichbarer Anlagen ist vom Rechtsausschuss ersatzlos gestrichen worden. Stattdessen stellt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nunmehr auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit ab. Wurde die bauliche Veränd...mehr

Rz. 4 Weggefallen sind im neuen Recht die Differenzierungen des § 22 Abs. 2 WEG a.F., die einen Teilbereich der baulichen Veränderungen in Anlehnung an die mietrechtliche Modernisierung privilegierte. Somit sind nun auch Maßnahmen nach §§ 555b ff. BGB alleine nach den Vorschriften der baulichen Veränderung zu beurteilen. Differenziert wird nunmehr nur noch hinsichtlich der D...mehr

Rz. 144 Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der u...mehr

Rz. 86 Noch gravierender mutet die im Gesetz nunmehr angelegte Möglichkeit an, in das Sondereigentum hineinzuregieren. Über die Verweisung des § 13 Abs. 2 WEG auf § 20 WEG kann die Mehrheit in der Eigentümerversammlung jedenfalls nach dem Wortlaut der Vorschrift auch im Sondereigentum über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen beschließen. Diese Ausdehnung der Mehrheitsm...mehr

Rz. 107 Die ursprünglich in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG als Tatbestand einer Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehene Anpassung an den Zustand vergleichbarer Anlagen ist vom Rechtsausschuss ersatzlos gestrichen worden. Stattdessen stellt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nunmehr auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit ab. Wurde die bauliche Veränderung mit mehr als z...mehr

Rz. 109 Die Kostenverteilungsregelung des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG birgt erhebliche Risiken, da sie vom Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit abhängt, was üblicherweise nicht sicher prognostizierbar ist.[73] Selbst bei einem knappen Verfehlen dieser Mehrheiten droht also eine Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 WEG nur auf die dem Beschluss zustimmenden Wohnungseigen...mehr

Rz. 151 Alleine die Kenntnis, welche Maßnahme überhaupt durchgeführt werden soll, erlaubt noch keinen Rückschluss auf die Betroffenheit der einzelnen Drittnutzer, insbesondere im Hinblick auf eine Härte gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB. Diese Einschätzung ermöglichen nur nähere Angaben zum Umfang der baulichen Veränderung. Hier muss der Umbauwillige insbesondere...mehr

a) Notwendigkeit einer Beschlussfassung Rz. 7 Diese zum früheren Recht bereits h.M. hat der Gesetzgeber nunmehr in § 20 Abs. 1 WEG in Gesetzesrang erhoben. Demnach bedarf, wie auch die Gesetzesmaterialien betonen, jede bauliche Veränderung der Gestattung durch Beschluss.[9] Dies gilt selbst dann, wenn kein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird oder alle Wohnungseigentümer de...mehr

a) "Einfache" Mehrheit Rz. 12 § 20 WEG bestimmt nur, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden können, ohne sich zu den erforderlichen Mehrheiten zu äußern. Hierzu verweist die Gesetzesbegründung zutreffend auf die allgemeine Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach es der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bedarf. Die Formulierung in der Gesetzes...mehr

Rz. 111 Da das Vertrauen des Gesetzgebers in die Vernunft der doppelt qualifizierten Mehrheit doch nicht unbegrenzt war, sah er in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 letzter Hs. WEG eine Ausnahme von der Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer vor, wenn die bauliche Veränderung "mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden" ist. Da anstelle der Kostentragung nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr....mehr

Rz. 127 Den umgekehrten Weg eines Verzichts auf die Nutzung baulicher Veränderungen sieht das Gesetz jedenfalls nicht durch einseitiges Verlangen einer entsprechenden Änderung vor. Das ist auch konsequent, da dann die zur Tragung der Folgekosten einer baulichen Veränderung Verpflichteten fortfielen. Derjenige, der eine bauliche Veränderung veranlasst oder mitbeschlossen hat,...mehr

Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirkung der Miteigentümer hinaus, da jetzt grundsätzlich alle ü...mehr

Rz. 77 Die Frage, ob eine Beeinträchtigung vorliegt, richtet sich mangels neuer Vorgaben nach denselben Kriterien wie nach altem Recht.[60] Denn § 20 Abs. 3 WEG knüpft in Wortlaut und Inhalt an den Begriff der Beeinträchtigung in § 14 Nr. 1 WEG a.F. an. Es kann also auf die Rechtsprechung zu Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG a.F. zurückgegriffen werden.mehr

Rz. 18 Diese Aufspaltung nach dem "Ob" und dem "Wie" der Maßnahme kann natürlich nicht nur im Rahmen des Verlangens baulicher Veränderungen aus § 20 Abs. 2 WEG Geltung beanspruchen. Abgesehen davon, dass der BGH diese Praxis schon bisher allgemein, nicht nur bei einem Anspruch auf eine konkrete Beschlussfassung billigte, folgt dies aus allgemeinen Grundsätzen des Beschlussre...mehr

Rz. 112 Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."[80] Werden mehrere Maßnahmen dur...mehr

Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückausnahme für Maßnahmen gemäß § 1...mehr