Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Mit Blick auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden...mehr

Werden die Maßnahmen übererfüllt, nicht aber die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht, haben die überschießenden Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die für die sich nicht mehr amortisierende Übererfüllung gestimmt haben. Nun gilt zwar im Recht der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass – mit Ausnahme der Fälle des § 21 Abs. 2 Satz 1 BGB – di...mehr

In aller Regel stellen nach GEG erforderliche Maßnahmen solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar (siehe Kap. 1.1). Diese können unproblematisch aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Gehen sie über die Anforderungen des GEG hinaus, stellen sie bauliche Veränderungen dar, auch wenn sie als Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung qualifiziert werden können (...mehr

Voraussetzung ist also, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vert...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr

Insbesondere zur künftigen Finanzierung eines erforderlich werdenden Heizungsaustauschs können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Bildung einer gesonderten Rücklage hierfür fassen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglichen §§ 19 Abs. 1 und 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage. Wird etwa eine getrennte Rückl...mehr

Praktische Auswirkungen hat der Meinungsstreit im Ergebnis jedoch auf die Finanzierung derartiger Maßnahmen. Geht man mit der wohl h. M. davon aus, dass Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderung unter die Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG zu subsumieren sind, kommt eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage wohl nicht infrage, wobei auch das noch nicht...mehr

Gehen die Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, handelt es sich um bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG. 1.2.1 Modernisierende Erhaltung Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begri...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich also hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erhaltung der Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Entspricht der Zustand de...mehr

Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die...mehr

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.[2] Begriff: Erhaltung Erha...mehr

Maßnahmen der Modernisierung gehen über solche der Erhaltung hinaus. Sie stellen nach § 555b BGB bauliche Veränderungen dar. Ihre Duldungspflicht richtet sich nach §§ 555b ff. BGB. Unter der Voraussetzung ordnungsgemäßer Ankündigung hatte und hat der Mieter zunächst Maßnahmen zu dulden, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (sog. energetis...mehr

Der Denkmalschutz zielt in erster Linie auf die Erhaltung des baulichen Zustands geschützter Objekte, was vor allem im Hinblick auf deren Erscheinungsbild gilt. Der Begriff der Erhaltung ist hier enger als der miet- und wohnungseigentumsrechtliche Erhaltungsbegriff. Geschützt ist in der Regel die Außenansicht des Gebäudes, wobei sich der Denkmalschutz auch auf die Innenberei...mehr

1 Leitsatz Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung erlaubt eine bauliche Veränderung, wenn diese "Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechtes" gefunden hat oder nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechtes üblicherweise vorgenommen wird. 2 Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 3, 20 Abs. 1 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer X errichtet im Jahr 2021 auf einer Gart...mehr

Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung erlaubt eine bauliche Veränderung, wenn diese "Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechtes" gefunden hat oder nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechtes üblicherweise vorgenommen wird.mehr

LG München I, Urteil v. 13.12.2023, 1 S 3566/23 WEGmehr

Wohnungseigentümer X errichtet im Jahr 2021 auf einer Gartenfläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt ("Gartensondernutzungsrecht"), das seinem Wohnungseigentum zugeordnet ist, ein Holzhaus mit Betonfundament, das eine Grundfläche von 8 x 8 m aufweist. Das Gebäude wird zum Teil als Sauna benutzt. Ein anderer Teil wird als Schuppen verwendet, in dem Gartengeräte, Pflan...mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um eine bauliche Veränderung. Diese ist rechtswidrig, wenn sie nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung gestattet ist. Da es im Fall keinen Beschluss gibt, kommt nur eine Vereinbarung in Betracht. Eine gesonderte Vereinbarung gibt es allerdings auch nicht. Es kann aber sein, dass sich die Gestattung in der Sondernutzungsrechtsvereinb...mehr

Das sieht das LG teilweise anders! Die Beschlussersetzungsklagen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) seien begründet. K könne nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ein Einschreiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen. Denn das Gartensondernutzungsrecht erlaube es nicht, das Holzhaus samt Betontreppe zu bauen. Eine Berechtigung zu baulichen Veränderungen ohne Gestattungsbeschluss und...mehr

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung ist in § 4 HeizKV, die Pflicht zur Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung in § 5 HeizKV festgelegt. Zur Umsetzung dieser Verpflichtungen verweist § 3 Satz 2 HeizKV insoweit auf die für die Verwaltung des Wohnungseigentums geltenden gesetzlichen Bestimmungen oder auf die durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern getroffen...mehr

Rz. 7 Der Mieter ist während des Mietverhältnisses ohnehin berechtigt, die Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Einer Regelung bedurfte es nur für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Wegnahmerecht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, das in § 539 Abs. 2 geregelt ist, entsteht aufschiebend bedingt mit Abschluss des...mehr

Der zweite zulässige Befristungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.[1] Beseitigt wird die Mietsache zunächst durch einen Abriss des Gebäudes. Eine Beseitigung kann a...mehr

Bei Gewerberäumen sind die vorgenannten Regelungen grundsätzlich entsprechend anzuwenden (§ 578 Abs. 2 BGB). Allerdings können hier – anders als bei Wohnraum – zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen getroffen werden (§ 554 Abs. 5 BGB).mehr

Grundsätzlich darf der Mieter bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Andernfalls sind diese vertragswidrig. Selbst wenn der Vermieter zunächst mit den baulichen Veränderungen einverstanden ist, kann er vom Mieter beim Auszug verlangen, dass der ursprüngliche Zustand des Mietobjektes wiederhergestellt wird. Wichtig Führt eine vom Mieter vorgenommen...mehr

Unter baulichen Veränderungen versteht man im Allgemeinen alle Maßnahmen, bei denen Veränderungen an der Bausubstanz einer Immobilie vorgenommen werden. Dabei gelten kleine Maßnahmen, wie beispielsweise das Setzen von Dübeln, die keinen nachhaltigen Einfluss auf die Mietsache haben, nicht als Baumaßnahmen. 5.1 Bauliche Veränderungen durch den Mieter Grundsätzlich darf der Miet...mehr

Der Vermieter kann bauliche Veränderungen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat (§ 554 Abs. 2 BGB). Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums dienen. Der Vermieter hat den Mieter mindestens drei Monate vor Begin...mehr

1 Leitsatz Der Ausbau eines Spitzbodens, der im unselbstständigen Teileigentum steht zu Wohnzwecken kann nicht nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. 2 Normenkette § 20 Abs. 1 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X, Eigentümer der WE Nr. 12, einen "Speicher", der in seinem Eigentum steht, zu Wohnzwecken auszubauen. Dagegen geht Wohnungseigentümer ...mehr

1 Leitsatz Für eine bauliche Veränderung ist kein Substanzeingriff erforderlich. Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierungen des § 20 Abs. 2 WEG fällt. 2 Normenkette § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer fordern Wohnungseigentümer K durch Beschluss auf, ein Steckersolargerät abzubauen. Diesen Beschluss greif...mehr

Der Ausbau eines Spitzbodens, der im unselbstständigen Teileigentum steht zu Wohnzwecken kann nicht nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden.mehr

AG München, Urteil v. 28.6.2023, 1292 C 9285/22 WEGmehr

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Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, der gegen eine Vereinbarung verstößt, möglich ist. Nutzungsvereinbarungen Es wird die Auffassung vertreten, dass Nutzungsvereinbarungen Beschlüssen nach § 20 Abs. 1 WEG, welche diese tangieren, bereits auf Kompetenzebene entgegenstünden. Es wird aber auch jeglicher Bezug von Nutzungsve...mehr

Für eine bauliche Veränderung ist kein Substanzeingriff erforderlich. Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierungen des § 20 Abs. 2 WEG fällt.mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X, Eigentümer der WE Nr. 12, einen "Speicher", der in seinem Eigentum steht, zu Wohnzwecken auszubauen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, ein Ausbau wäre eine "zweckbestimmungswidrige Nutzung", da es sich bei dem Speicher um ein unselbstständiges Teileigentum handele, dessen Nutzung zu Wohnzwecken nicht zuläs...mehr

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 6.11.2023, 2-13 S 54/23mehr

Die Klage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die WE Nr. 12 werde in der Teilungserklärung beschrieben als "Miteigentumsanteil zu 90,46/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohnung samt dem darüber liegenden Speicher bzw. Spitzboden." Der Speiche...mehr

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Problemüberblick Im Fall hat ein Wohnungseigentümer K ohne Gestattung an seinem Balkongeländer ein Steckersolargerät befestigt. Die anderen Wohnungseigentümer wollen ihm das nicht durchgehen lassen und beschließen, ihn auf Rückbau in Anspruch zu nehmen. Gegen diesen Aufforderungsbeschluss geht K vor. Zur Lösung muss man einige Fragen klären. Aufforderungsbeschluss Es ist Wohnun...mehr

Das LG meint, die Berufung habe offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg! Der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Es seien nur formale Mängel zu prüfen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 215/21, NZM 2023, 730 Rn. 22). Ob ein Rückbauanspruch bestehe, sei nämlich in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären. Eine ordnungsmäßige Verwalt...mehr

Die Wohnungseigentümer fordern Wohnungseigentümer K durch Beschluss auf, ein Steckersolargerät abzubauen. Diesen Beschluss greift K an. Das AG weist die Klage ab. Es liege keine bauliche Veränderung vor, da das Steckersolargerät nicht fest mit dem Gebäude verbunden sei und das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigt werde. Im Übrigen sei zwar der Aufbau...mehr

Bei der Arbeitsplatzgestaltung sind insbesondere die in § 2 Arbeitsstättenverordnung aufgeführten Begriffe von Bedeutung. Arbeitsplätze werden geplant (= einrichten) und benutzt (= betreiben). Arbeitsplätze sind Bereiche, in denen Beschäftigte im Rahmen ihrer Arbeit tätig sind. Arbeitsräume sind die Räume, in denen Arbeitsplätze innerhalb von Gebäuden dauerhaft eingerichtet si...mehr

Die allgemeine Dokumentations- und Informationsfunktion von Kennzahlen gegenüber verschiedenen Anspruchsgruppen ist zentrale Aufgabe und zentraler Nutzen. Das Personalmanagement steht vielen Anspruchsgruppen gegenüber, von der Geschäftsleitung, dem Personalbereich selbst über die Arbeitnehmervertretung bis hin zu öffentlichen Einrichtungen, wie Bundesagentur und Agenturen fü...mehr

Täuscht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme vor, weil er hofft, den Mieter auf diese Weise zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen, so ist dieses Verhalten als Pflichtverletzung zu bewerten. Nach allgemeinen Grundsätzen stehen dem Mieter in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche zu.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter bewe...mehr

Ergänzend hierzu ist in § 6 WiStG geregelt, dass bestimmte Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit einer baulichen Veränderung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Danach handelt ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer...mehr

In § 555b BGB wird der Begriff der Modernisierungsmaßnahme wie folgt definiert: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energeti...mehr

Überblick Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.[2] Zu den Modernisierungsmaßnahme...mehr

Rz. 307 Ein Umzug stellt in Bezug auf die Leistungen für Unterkunft und Heizung eine leistungserhebliche Änderung dar (SG München, Urteil v. 18.11.2016, S 46 AS 2740/11). Das gilt zumindest im Regelfall auch, wenn ein Umzug innerhalb der Karenzzeit nach Abs. 1 Satz 2 ff. durchgeführt wird. Will der erwerbsfähige Leistungsberechtigte umziehen, soll er vor dem Abschluss des Mi...mehr