Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 2.3.2 Verlängerte Sperrfrist

Bei einer besonderen Gefährdung für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung in bestimmten Gemeinden mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen, können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren eine verlängerte Sperrfrist bestimmen. Nachdem die entsprechende Verordnung in Baden-Württemberg seit 1.7.2020 außer Kraft ist und diejenige für Bayern seit 1.8.2020 ebenfalls außer Kraft getreten ist, haben derzeit noch folgende Bundesländer von ihrer Ermächtigungskompetenz Gebrauch gemacht:

• Berlin – 10 Jahre aufgrund Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) v. 13.8.2013; Inkrafttreten am 1.10.2013; Außerkrafttreten am 30.9.2023; Geltung für das gesamte Stadtgebiet.
• Hamburg – 10 Jahre aufgrund Verordnung zur Verlängerung der Kündigungsschutzfrist für Wohnraum (Kündigungsschutzfristverordnung) v. 12.11.2013; Inkrafttreten am 1.2.2014; Außerkrafttreten am 31.1.2024; Geltung für das gesamte Stadtgebiet.
• Hessen – 8 Jahre aufgrund Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze und mit verlängerter Kündigungsbeschränkung (Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung) v. 23.9.2019; Inkrafttreten am 8.10.2019; Außerkrafttreten am 26.11.2020; Geltung für Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Hattersheim am Main, Heusenstamm, Hofheim am Taunus, Kassel, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Raunheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt, Wiesbaden.
• Nordrhein-Westfalen – 5 Jahre aufgrund Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften im Land Nordrhein-Westfalen (Mieterschutzverordnung – MietSchVO NRW) v. 9.6.2020; Inkrafttreten am 1.7.2020; Außerkrafttreten am 30.6.2025; Geltung für Düsseldorf, Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Wachtberg, Wesseling, Münster, Telgte.

Bei ordentlichen Kündigungen seitens des Vermieters sind stets die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB zu beachten, wonach sich die dreimonatige Grundkündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters nach Ablauf von 5 und 8 Jahren seit Übergabe der Wohnräume um jeweils weitere 3 Monate verlängert.

Praxis-Beispiel

Unterschiedliche Kündigungsfristen

Das Mietverhältnis wurde im Jahr 2017 begründet, die Wohnung in diesem Jahr auch dem Mieter übergeben. Die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgte im Jahr 2018. Unter Zugrundelegung der Grundsperrfrist von 3 Jahren, kann der Vermieter das Mietverhältnis im Jahr 2021 mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Angenommen, die Wohnung liegt in Hamburg, könnte frühestens im Jahr 2024 gekündigt werden. Dann aber müsste der Vermieter die um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB beachten, da das Mietverhältnis im Jahr 2024 bereits seit 7 Jahren besteht.