Keine schriftliche Informationspflicht des Verwalters über Heizablesetermine

Leitsatz

Keine schriftliche Informationspflicht des Verwalters über bevorstehende Heizablesetermine

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

Auch im Rahmen der Abrechnungspflichten ergibt sich keine Verpflichtung des Verwalters, einzelne Wohnungseigentümer unvermieteter bzw. leer stehender Wohnungen über Heizablesetermine einer beauftragten Servicefirma schriftlich zu informieren. Wer seine Wohnung nicht selbst nutzt, nicht vermietet bzw. leer stehen lässt, hat auch das damit verbundene Risiko zu tragen, von objektbezogenen Informationen (etwa Aushängen der Heizablese-Servicefirma) abgeschnitten zu sein. Ersatzansprüche der durch eine Nachablesung entstehenden Gebühren kann er insoweit nicht gegen den Verwalter geltend machen (hier: Nachablesegebühren in Höhe von 33,92 EUR). Ein Verwalter ist nicht verpflichtet, für jeden nur denkbaren Sonderfall dafür zu sorgen, dass allgemeine Informationen auch jedem Sondereigentümer zur Kenntnis gelangen. Auch wenn der Verwalter vom Kläger seinerzeit aufgefordert wurde, ihm Ablesetermine mitzuteilen, kann er nicht darauf vertrauen, dass er hier entsprechende Informationen über Ablesetermine erhält, die vorliegend der Verwalter auch schriftlich ausdrücklich abgelehnt hatte.

Anmerkung

Auch M. J. Schmid äußert in seiner Anmerkung in ZMR 2011 S. 908 ff. zu Recht erhebliche Bedenken gegen dieses Entscheidungsergebnis zu einem sehr praxisrelevanten Fragenkomplex. Zu fragen ist tatsächlich, ob stets Aushänge des Verwalters oder der Ablesefirma für die Erfüllung entsprechender Informationsobliegenheiten ausreichen, und zwar insbesondere in Fällen unvermietet leer stehender Wohnungen bei entfernt gelegenem Wohnsitz des Vermieters. Das Ableseunternehmen steht in Vertragspflicht mit der Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Allerdings muss auch die Gemeinschaft dafür sorgen, dass alle Eigentümer aufgrund verbrauchsbezogener Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in zumutbarer Weise Kenntnis von solchen Terminen erhalten, selbst wenn Ablesefirmen im Regelfall allein verpflichtet sind, durch Briefkasteneinwurf oder Aushang im Hause auf vorgesehene Termine hinzuweisen.

Im vorliegenden Fall hätte der Verwalter die vom Wohnungseigentümer erwünschte Information nicht ablehnen dürfen. Hat damit der unwissende Eigentümer die Notwendigkeit eines weiteren Termins nicht schuldhaft zu vertreten, müssen die Kosten für eine Nachablesung als normale Verbrauchserfassungskosten behandelt werden (so auch Schmid, in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., 2010, § 6 Heizkostenverordnung Rn. 6 und Kinne, GE 2006, S. 1025).

Allerdings muss m.E. noch geklärt werden, ob der Verwalter zumindest eine stillschweigende vertragliche Nebenpflicht auch zu solchen Informationen besitzt. Ist in Verwalterverträgen hierauf nicht hingewiesen, kann sicher nicht von genereller Pflicht im Rahmen seiner Obliegenheiten gesprochen werden; allerdings wird man ihn als auskunftsverpflichtet ansehen können und müssen, wenn er speziell rechtzeitig von einem Eigentümer zur Information aufgefordert wurde, dann allerdings gegen Erstattung des Zeit- und Portokostenaufwands für sein überobligationsmäßiges Hinweisschreiben. Aktuell werden solche Wünsche häufig insbesondere in Ferienhausanlagen mit nur zeitweiser Eigen- oder Fremdnutzung.

Link zur Entscheidung

AG Langenfeld, Urteil vom 15.12.2010, 64 C 52/10