Abrechnung: Behandlung des Betriebsstroms der Heizungsanlage

Leitsatz

In der Abrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3; HeizkostV § 7 Abs. 2 Satz 1

Das Problem

1. Der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom im Sinne von § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkostV (im Folgenden: Betriebsstrom) wird, da kein Zwischenzähler installiert ist, in der Wohnungseigentumsanlage über den Allgemeinstromzähler erfasst.

   § 7 Abs. 2 HeizkostV

   Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

2. In einer Versammlung im Jahr 2013 genehmigen die Wohnungseigentümer durch Beschluss die vom Verwalter als Entwurf vorgelegte Gesamtabrechnung sowie die dazugehörigen Einzelabrechnungen für das Jahr 2012. Der Verwalter berücksichtigt den Betriebsstrom nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Kostenposition "Allgemeinstrom". Der Betriebsstrom wird daher in den Einzelabrechnungen nicht nach Verbrauch und im Übrigen nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum (es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden), sondern vollständig nach Miteigentumsanteilen verteilt.
3. Wohnungseigentümer K greift den Genehmigungsbeschluss an. Er beantragt, die Gesamtabrechnung 2012 sowie die ihn betreffende Einzelabrechnung hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Die Berufung hat keinen Erfolg. Zwar sei der Betriebsstrom grundsätzlich im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu verteilen. Fehlten aber Messgeräte, die den Verbrauch des Betriebsstroms gesondert erfassten, könnten die hierauf entfallenden Kosten zusammen mit dem Allgemeinstrom nach allgemeinem Maßstab auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. Mit der Revision verfolgt K seine Anfechtungsklage weiter.

Die Entscheidung

Die Revision hat Erfolg.

Gegenstand der Anfechtungsklage

1. Gegenstand der Anfechtungsklage sei nach dem Wortlaut von K's Antrag nur die "Gesamtabrechnung nebst der K betreffenden Einzelabrechnung in folgendem Umfang: (…) Heizkostenabrechnung." Dieser Weg sei allerdings nicht gangbar. Vielmehr sei es ausgeschlossen, nur eine Einzelabrechnung anzufechten: Bei einem Erfolg der Klage wären zwangsläufig alle Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären, weil sich ein Fehler bei einem Eigentümer auch auf die Abrechnungen der anderen auswirkte. Ebenso ausgeschlossen sei es, allein die Heizkostenabrechnung anzufechten. Wäre der Betriebsstrom zu Unrecht nicht in diese einbezogen worden, verringerte sich notwendigerweise die Position Allgemeinstrom.
2. Die Auslegung des Antrags ergebe indessen, dass die Genehmigung der Abrechnung bezogen auf die Kostenposition Heizkostenabrechnung sowie Allgemeinstrom jeweils in der Gesamtabrechnung und in den Einzelabrechnungen angegriffen werden solle. Der Klageschrift sei "zweifelsfrei" zu entnehmen, dass K meine, die Abrechnung des Betriebsstroms müsse in der Heizkostenabrechnung mit dem dort vorgesehenen Umlageschlüssel erfolgen. Erreichen lasse sich dieses Rechtsschutzziel nur, indem auch die Kostenposition "Allgemeinstrom" insoweit für ungültig erklärt werde.

Die Einzelabrechnungen

1. Die Kosten des Betriebsstroms müssten nach Maßgabe der HeizkostV verteilt werden. Werde der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, müsse geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
2. Nur eine den Anforderungen der HeizkostV genügende Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (Hinweis auf BGH v. 16.7.2010, V ZR 221/09, NJW 2010 S. 3298 Rn. 15 und BGH v. 17.2.2012, V ZR 251/10, WuM 2012 S. 222 Rn. 9). Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssten die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählten gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms. Es sei nicht zulässig, ...