Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 2.2 Haftung des Mieters für den Untermieter

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden gegenüber seinem Vermieter zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat (§ 540 Abs. 2 BGB).

Wichtig

Haftungsabgrenzung

Für die Haftung des Mieters kommt es darauf an, ob der Untermieter "bei dem Gebrauch" oder bei Gelegenheit der Erfüllung handelt.

Sind Räumlichkeiten einem Dritten überlassen, gehört der Aufenthalt in den Räumen zu ihrem Gebrauch. Alles was der Dritte in den Räumen tut, geschieht deshalb bei dem Gebrauch. Aus diesem Grund haftet der Mieter auch dann, wenn der Untermieter die Mietsache vorsätzlich beschädigt, etwa durch Brandstiftung oder das Herbeiführen einer Explosion.^[1] Die Haftung umfasst auch solche Vermögenseinbußen, die aus der Beschädigung anderer Sachen des Vermieters herrühren, sofern sie der Einwirkungsmöglichkeit des Mieters bei der Nutzung der Mietsache ausgesetzt sind.^[2] Wegen dieser weitreichenden Haftung des Mieters für den Untermieter wird im Untermietvertrag häufig eine sog. Freistellungsklausel vereinbart.

Praxis-Beispiel

Freistellungsklausel

"Der Untermieter stellt den Untervermieter von allen Verpflichtungen des Hauptmietvertrags im Innenverhältnis frei."

Eine solche Klausel ist dem Mieter insbesondere dann nützlich, wenn das Untermietverhältnis beendet ist und der Untermieter den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution geltend macht. Muss der Mieter in einem solchen Fall befürchten, dass er wegen der vom Untermieter verursachten Schäden vom Hauptvermieter in Anspruch genommen wird, kann er die Rückzahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Untermieter seine Freistellungspflicht erfüllt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Anspruch des Hauptvermieters berechtigt ist. Auch die...