Mängel (Miete) / 4 Zurückbehaltungsrecht an der Miete

Solange die Mietsache mangelhaft ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.^[1] Ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels hindert den Eintritt des Verzugs, ohne dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter ausdrücklich geltend gemacht werden müsste. Jedoch muss der Mieter zu erkennen geben, dass er die Miete wegen der Mängel zurückbehält^[2]; es genügt, wenn sich der Mieter im gerichtlichen Verfahren auf das Zurückbehaltungsrecht beruft und die Einrede des nichterfüllten Vertrags erhebt.

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs; es kann neben oder anstelle der Minderung eingesetzt werden.

Wichtig

Einbehalt und Nachzahlung der Miete

Aufgrund des Zurückbehaltungsrechts kann der Mieter die Miete bis zur Beseitigung der Mängel ganz oder zum Teil einbehalten. Wird der Mangel beseitigt, so ist der Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrags verpflichtet; hierin unterscheidet sich das Zurückbehaltungsrecht von der Minderung.

Das Zurückbehaltungsrecht darf nur bezüglich der zukünftigen Mietzahlungen geltend gemacht werden; für zurückliegende Zahlungsabschnitte besteht dieses Recht dagegen nicht.

Höhe des Zurückbehaltungsrechts

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur ist streitig, in welcher Höhe das Leistungsverweigerungsrecht besteht. Teilweise wird vertreten, dass es sich nach der Höhe der Mängelbeseitigungskosten richtet.^[3] Nach anderer Ansicht soll die Minderungsquote Maßstab für die Bemessung des Zurückbehaltungsrechts sein; hier wird vertreten, dass der Mieter den doppelten^[4] bzw. den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderung zurückhalten darf.^[5]

Nach dem BGH^[6] ist eine schematische Bemessung des Zurückbehaltungsrechts nicht möglich. Nach seiner Ansicht gelten folgende Grundsätze:

1. Bei ...