Zugesicherte Eigenschaften beim Grundstückskauf

Kommentar

Der Verkäufer eines Grundstücks haftet für dessen zugesicherte Eigenschaften ( § 459 Abs. 2 BGB ). Bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft kann der Käufer Wandelung, Minderung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen ( §§ 462 , 463 BGB ). Bei der Veräußerung eines teilweise bebauten Grundstücks hatte der Verkäufer zugesichert, daß sich die jährliche Kaltmiete auf 101 200 DM und die Wohn- und Nutzfläche auf ca. 1374 qm belaufe. Die letztere Zusicherung erwies sich als unrichtig. Weil die Fläche tatsächlich nur 1119 qm betrug, verlangte der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises.

Das Berliner Kammergericht hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, die falsche Zusicherung habe sich auf den Verkehrswert des Grundstücks nicht ausgewirkt; für diesen sei allein der Mietertrag bestimmend gewesen. Anderer Meinung war der BGH: Hat der Verkäufer die Zusicherung des Ertrags eines Grundstücks mit der Zusicherung der Fläche verbunden, ist zur Ermittlung des „Sollwerts” der sich aus dem Verhältnis beider Zusicherungen ergebende Ertrag pro Flächeneinheit heranzuziehen und auf seine Nachhaltigkeit zu überprüfen. Wird diese bejaht, führt ein Zurückbleiben der tatsächlich vorhandenen hinter der zugesicherten Fläche zu einem geringeren Verkehrswert („Istwert”) des Objekts. Der Kaufpreis ist zwecks Minderung im Verhältnis beider Werte herabzusetzen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.10.1996, V ZR 212/95