Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 925 BGB ... / C. Auflassung.

Rn 6

Bei der dinglichen Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) sind über § 873 hinaus folgende Anforderungen zu beachten.

I. Anwesenheit.

Rn 7

Veräußerer und Erwerber müssen gleichzeitig, nicht notwendig im selben Raum (RG JW 28, 2519), bei einer zuständigen Stelle anwesend sein, andernfalls ist die Auflassung nach § 125 nichtig (BGHZ 29, 9 ff). Daher können Angebot und Annahme bei der Auflassung nicht getrennt voneinander erklärt werden (MüKo/Ruhwinkel Rz 18). Dies schließt eine Stellvertretung – auch beider Teile – mit und ohne Vertretungsmacht nicht aus (BayObLG Rpfleger 84, 11). Beide Teile können unter Befreiung von § 181 auch durch dieselbe Person vertreten werden (BGH NJW 75, 1885 [BGH 16.04.1975 - V ZB 15/74]). Vollmacht (§ 167 II) und Genehmigung (§§ 182 II, 177 I, 185 II) ggü dem anderen Teil bedürfen materiell-rechtlich keiner Form. Ein Notar kann ausdrücklich oder konkludent zur Entgegennahme der Genehmigung für die Beteiligten bevollmächtigt sein (BGHZ 29, 371). Für den Nachweis beim Grundbuchamt (§ 20 GBO) ist jedoch eine Vollmachtsbestätigung oder eine Genehmigungserklärung in der Form des § 29 GBO erforderlich. Eine Vollmacht ist ausnw beurkundungsbedürftig, wenn der Vollmachtgeber durch die Unwiderruflichkeit der Vollmacht (BGH WM 67, 1039) oder der Umstände faktisch bereits endgültig gebunden wird (BGH NJW 75, 39 [BGH 11.10.1974 - V ZR 25/73]). Allein die Befreiung von § 181 begründet keine Beurkundungsbedürftigkeit (BGH DNotZ 79, 684 [BGH 23.02.1979 - V ZR 171/77]; s.a. Soergel/Kern Rz 32). Nur ein Teil muss anwesend sein und seine Erklärung abgeben, wenn die Erklärung des anderen Teils durch ein Urt nach § 894 ZPO ersetzt wird (BayObLG RNotZ 05, 363). Dazu muss bei Beurkundung entweder eine Ausfertigung des rechtskräftigen Urt oder bei einer Zug-um-Zug-Verurtei...