Nachmieterklausel in einem gewerblichen Mietvertrag

Leitsatz

Ist der gewerbliche Mieter bei einem befristeten langfristigen Mietvertrag berechtigt, die Rechte und Pflichten auf einen Nachmieter zu übertragen, muss dieser Eintritt durch eine Urkunde belegt werden, die ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nímmt.

Sachverhalt

Im Urteilsfall war ein Mieter laut seines langfristig befristeten gewerblichen Mietvertrags berechtigt, "die Rechte und Pflichten auf einen Nachmieter mit Genehmigung des Vermieters zu übertragen". Er schrieb der Vermieterin von einer solchen "Ankündigung" der Übertragung zu einem bestimmten Datum, was die Vermieterin sich "vormerken" wollte, so ihre Antwort. Der BGH stellte hier klar, dass dies noch keine wirksame Übertragung der Rechte und Pflichten gemäß den Regelungen des Mietvertrages sei. Der Mieter habe lediglich die Absicht geäußert, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu übertragen, die Antwort der Klägerin stelle aber noch nicht die erforderliche Genehmigung dar. Um einen Mieterwechsel entsprechend der Interessenlage der Parteien herbeizuführen, steht hier im Vordergrund die Bindung des Nachmieters auch an die Befristung des Mietvertrages. Dies setzt voraus, das Vor- und Nachmieter eine Vereinbarung über die Nachmiete treffen, die der Schriftform des § 566 a.F. BGB entspricht, weil sonst nur ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zwischen dem Nachmieter und dem Vermieter zustande kommen würde. Hier hätte eine Urkunde erstellt werden müssen, die ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt und die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Mieter und dem mit dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag wiedergibt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 162/01. – Vgl. auch den „Geschäftsraummietvertrag für ein Ladenlokal” au...