Leitsatz
Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag
"Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit nicht zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind"
hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.
(amtlicher Leitsatz des Gerichts)
Normenkette
BGB § 536
Kommentar
Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden. Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter im Falle eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist. Dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern (BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, NJW-RR 1993 S. 519). Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist dagegen nicht möglich (BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, NJW 2008 S. 2254).
Nach dem Wortlaut von Satz 1 der zur Entscheidung stehenden Klausel kann der Mieter die Miete grundsätzlich nicht mindern. Dies führt zu der Frage, ob dadurch auch das Rückforderungsrecht aus § 812 BGB ausgeschlossen wird. Das OLG hat dies verneint. Diese Ansicht ist zweifelhaft. Der BGH hatte in dem Urteil vom 12.3.2008 (XII ZR 147/05, NJW 2008 S. 2254) folgende Klausel zu beurteilen:
"Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten."
Der BGH führt aus, dass die Klausel unklar sei. Die Klausel könne dahingehend ausgelegt werden, dass nur die Minderung im Wege der Mietkürzung ausgeschlossen werden soll. Denkbar sei aber auch, dass die Rechte aus § 536 BGB insgesamt ausgeschlossen werden sollen. Ist eine Vertragsklausel unklar, so gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach sind mehrdeutige Klauseln nach der kundenfeindlichsten Variante auszulegen. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung wird die Minderungsbefugnis bei Mängeln, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, insgesamt ausgeschlossen. Nach dieser Lesart verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist unwirksam.
Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, dass die genannte Entscheidung nicht einschlägig sei. Tatsächlich bleibt aber auch bei der streitgegenständlichen Klausel offen, ob dem Mieter das Rückforderungsrecht aus § 812 BGB zusteht. Von der Verwendung der Klausel ist deshalb abzuraten.
Link zur Entscheidung
OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.5.2010, I-10 U 154/09, NZM 2010 S. 582