Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

1 Allgemeines – Anwendungsbereich

Rz. 1

§ 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Ein Wohnraummietverhältnis kommt regelmäßig auch dann zustande, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, WuM 2018, 352), ebenso wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Räume zur eigenen Wohnnutzung (durch ihre Gesellschafter) anmietet (KG, Urteil v. 20.6.2019, 8 U 132/18, WuM 2019, 579); auch auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

Da der vereinbarte Vertragszweck entscheidend ist (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, WuM 2021, 242), unterliegen auch Geschäftsräume, die zu Wohnzwecken vermietet werden, der Kündigungsschutzvorschrift des § 573. Entscheidend ist der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (KG Berlin, Beschluss v. 17.6.2010, 12 U 51/09, ZMR 2010, 956). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, a. a. O.). Für die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht reicht es jedoch nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnraummietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss (KG Berlin, Ur...