Dr. Werner Niedenführ, WEG – Kommentar und Handbuch zum ... / I. Amtspflichten des Verwalters

1. Allgemeines

Rz. 14

§ 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen.

Rz. 15

Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.^[11]

Rz. 16

Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE tätig.^[12] Nur diese kann ihn auf die Einhaltung der dort geregelten (Primär-)Pflichten, d.h. auf Handlung oder Unterlassung, in Anspruch nehmen.^[13] Zur Frage der Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern auf Sekundäransprüche siehe Rdn 420.

Rz. 17

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern ist die GdWE zur Wahrnehmung der dort genannten Aufgaben verpflichtet und berechtigt. Sie handelt hierbei durch ihren Verwalter.

Rz. 18

Entsprechend reichen die Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG auch nur so weit, als die Wohnungseigentümer über eine Maßnahme beschließen könnten, d.h. eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht.^[14]

Rz. 19

Anknüpfungspunkt für die in § 27 Abs. 1 WEG normierten Pflichten sind deshalb ausschließlich das Gemeinschaftseigentum und das Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG.

Rz. 20

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG berechtigen somit nicht zu Maßnahmen, die das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betreffen.^[15] Notmaßnahmen im Hinblick auf das Sondereigentum können vom Verwalter im Rahmen der Geschäftsführung ohne Auftrag getroffen werden, wofür dann nach den §§ 683 S. 1, 670 BGB auch Aufwendungsersatz verlangt werden kann. Der Haftungsmaßstab im Falle der Gefahrenabwehr richtet sich in diesem Fall nach § 680 BGB. Zur Beseitigung von Schäden am Sondereigentum kann auch dann eine Pflicht bestehen, wenn die GdWE ihrerseits zur Beseitigung verpflichtet ist; etwa dann, wenn das Sondereigen...