ZErb 05/2024, Vermögensauseinandersetzung über Mietsachen / 8. Treu und Glauben

Schließlich stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter unter Gesichtspunkten von Treu und Glauben zu einer Änderungsvereinbarung im oben angesprochenen Sinne verpflichtet sein kann. Widrigenfalls ist noch zu untersuchen, ob der Mieter im Einzelfall daran gehindert ist, sich darauf zu berufen, dass das Mietverhältnis nicht nach § 566 BGB ausschließlich mit dem neuen Alleineigentümer besteht. Diese Frage ist auf Grundlage einer Gesamtschau des konkret zu beurteilenden Sachverhalts zu beantworten.

In dem der Entscheidung des AG Köln zugrunde liegenden Sachverhalt erfolgte die Kündigung im Februar 2022, mehr als vier Jahre, nachdem das Eigentum übergegangen war; in der Zwischenzeit hatte der neue Eigentümer in ausschließlich eigenem Namen Betriebskostenabrechnungen für 2019 bis 2021 übersandt, die auch beglichen wurden.^[29] Zudem hatte er 2021 in ausschließlich eigenem Namen die Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, die diese auch erteilten.^[30] Die Kommunikation im Zusammenhang mit dem Mietobjekt wurde mieterseits seit Veräußerung soweit ersichtlich ausschließlich mit dem neuen Eigentümer geführt, nicht aber mit den weichenden Miterben.

Allerdings hatte sich der Kläger selbst in einer Nebenkostenabrechnung als "Vermieter/Verwalter" bezeichnet.^[31] Die Annahme einer Verwaltereigenschaft könnte also auch der Grund sein, aus dem die Korrespondenz durch den Mieter unter Ausschluss der weichenden Miterben geführt wurde.

Ohnehin und vor allem aber erscheint es aus Mietersicht wegen der Einzelvertretungsbefugnis jedes Mitvermieters bei der Entgegennahme von Erklärungen unpraktisch und überflüssig, mit mehr als einem Mitvermieter zu kommunizieren und mehrere gleichlautende Erklärungen gegenüber jedem Mietvermieter abzugeben. Aus diesem Grund ist der Umstand, nur mit dem "...