ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / III. Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

1. Bedeutung von formellen und materiellen Abrechnungsfehlern

Hinsichtlich der Bedeutung der Abrechnungsfehler kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung erfolgt ist und ob sie unter einem formellen oder materiellen Mangel leidet.

a) Für den Vermieter

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist seine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann (Ausschlussfrist des Vermieters) – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

aa) Formelle Abrechnungsfehler

Eine Betriebskostenabrechnung ist unwirksam, wenn sie formelle Fehler enthält, also das äußere Erscheinungsbild der Abrechnung betroffen ist, da dies Nachprüfbarkeit und Verständlichkeit für den Mieter hindert.

Formelle Fehler sind mit Wirkung für den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr heilbar. Ein Nachzahlungssaldo kann der Vermieter dann endgültig nicht mehr durchsetzen. Über die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen hinaus kann er nichts mehr vom Mieter verlangen.

Innerhalb der Abrechnungsfrist hat der Vermieter die Möglichkeit nachzubessern. Eine neue Abrechnung muss der Vermieter dazu nicht erstellen, sondern kann – beispielsweise zur Erläuterung des Umlagemaßstabs – auf Erklärungen außerhalb der Abrechnung zurückgreifen, z.B. auf den Mietvertrag, frühere Betriebskostenabrechnungen oder Erklärungen, die er auf Mieteranfrage gesondert abgegeben hat (BGH, Urt. v. 11.8.2010 – VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 ff.).