Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Die Höhe der Einkommensteuerersparnis hängt bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ganz entscheidend von der Höhe der Werbungskosten ab. Aufwendungen für ein vermietetes Haus, eine vermietete Wohnung mindern das zu versteuernde Einkommen und damit die zu zahlende Einkommensteuer, den Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer.

Werbungskosten können nicht erst abgezogen werden, wenn Einnahmen erzielt werden, sondern bereits im Rahmen der Vorbereitungsaktivitäten zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vorweggenommene Werbungskosten).

Mit Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht durch Veräußerung oder Selbstnutzung der Immobilie endet normalerweise die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs. Doch es gibt auch Ausnahmen (nachträgliche Werbungskosten).

Selbst Ausgaben, die getätigt wurden, um Einkünfte zu erzielen, letztlich aber nicht zum beabsichtigten Erfolg führten, können Werbungskosten sein (vergebliche Werbungskosten).

Der Werbungskostenabzug ist in § 9 EStG geregelt. Erläuterungen und Hinweise auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) finden sich in R 21.2 EStR und H 21.2 des amtlichen Einkommensteuer-Handbuchs (EStH).

1. Hohe Werbungskosten bedeuten zwar im Normalfall hohe Steuereinsparungen. Aber potentielle Käufer und Bauherren sollten sich durch Versprechungen von Anlageberatern, Maklern oder Bauträgern nicht blenden lassen. Bedenken Sie, dass die Einkommensteuerersparnis höchstens rund die Hälfte der Werbungskosten beträgt und dass mindestens die andere Hälfte aus eigener Tasche bezahlt werden muss.
2. Werbungskosten müssen in der Einkommensteuererklärung des Jahres geltend gemacht werden, in dem sie bezahlt wurden und nicht erst dann, wenn Einnahmen erzielt werden.
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