Modernisierungsvereinbarung (Miete) / 2.2 Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters

Ulf Wollenzin

Zu den Gewährleistungsrechten des Mieters zählen

die Minderung (§ 536 BGB),
das Recht auf Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB),
das Recht zur Selbstbeseitigung von Mängeln (§ 536a Abs. 2 BGB) und
das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

2.2.1 Minderung

Wohnraummiete

Ein genereller Verzicht des Mieters auf die Minderung ist bei der Wohnraummiete grundsätzlich unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Eine Ausnahme gilt für Vereinbarungen, die einen konkreten Mangel betreffen.

Hinweis

Minderungsverzicht bei konkretem Mangel möglich

Es kann vereinbart werden, dass der Mieter auf eine Minderung wegen einer konkret bezeichneten Gebrauchsbeschränkung, also z. B. bei einer Modernisierung, verzichtet.

Ebenso kann die Minderung bei einer energetischen Modernisierung ausgeschlossen werden. Allerdings sind hierbei die Grenzen des § 536 Abs. 1a BGB ^{^[1]} zu beachten. Danach ist ein Minderungsausschluss für höchstens 3 Monate möglich. Soweit eine Vertragsregelung zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweicht, ist sie unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Geschäftsraummiete

Auf Geschäftsraummietverträge ist § 536 Abs. 4 BGB, nämlich die abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, nicht anzuwenden. Deshalb kann die Minderungsbefugnis ausgeschlossen werden. Bei formularvertraglichen Ausschlussvereinbarungen sind allerdings auch hier die von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen zu beachten.^{^[2]}

[1]

S. Mietminderung.

[2]

S. Mietminderung.

2.2.2 Schadensersatzansprüche

Solche Ansprüche sind denkbar, wenn durch ein schuldhaftes Verhalten der mit der Modernisierung beauftragten Handwerker ein Schaden entsteht. Ein Verschulden der Handwerker ist dem Vermieter zuzurechnen (§ 278 BGB).

Eine Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann dem Vermieter nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB).