Modernisierungsankündigung / 3.8 Minderungsrecht des Mieters

Georg Hopfensperger

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB kann der Mieter für die Zeit, in der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist, die Miete mindern. Bei Baumaßnahmen ist eine solche Beeinträchtigung grundsätzlich gegeben, egal ob die Baumaßnahme in der Wohnung des Mieters oder nur am Gebäude stattfindet. Der Mieter ist daher berechtigt, bei Baulärm die Miete angemessen zu mindern, ebenso bei weitergehenden Beeinträchtigungen wie Staub, Schmutz, Lichtentzug durch Gerüstaufstellung und Ähnlichem.

3.8.1 Ausschluss der Mietminderung

Eine Ausnahme hiervon regelt das Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013. Nach § 536 Abs. 1a BGB ist der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Alle weiteren Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB sind von § 536 Abs. 1a BGB nicht erfasst. Wenn also beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen

zur Einsparung von Primärenergie,
zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder
aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,

durchgeführt werden, kann der Mieter wegen hieraus resultierender Beeinträchtigungen die Miete weiterhin mindern.

Mehrere Modernisierungsmaßnahmen

Umstritten ist, was geschieht, wenn der Vermieter mehrere Maßnahmen durchführt und nur ein Teil davon zum Minderungsausschluss führt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine energiesparende Heizungsanlage eingebaut wird. Derartige Maßnahmen zählen unzweifelhaft zu denen, anlässlich derer der Mieter nicht mindern darf (§ 536 Abs. 1a BGB). Wird aber gleichzeitig etwa ein Fahrstuhl eingebaut, handelt es sich um eine Modernisierung zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Ein Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB besteht daher für die zu betrachtende Modernisierungsmaßnahme Fahrstuhleinbau nicht. Auch hier wird vertreten, dass sich der Minderungsausschluss auf die gesamte bauliche Maßnahme bezieht, da der Gesetzgeber einen Anreiz des Vermieters zur Durchführung von Modernisierung schaffen wollte. Nach dieser Auffassung bestünde also im Rahmen einer parallel durchgeführten Fahrstuhlmodernisierung der Minderungsausschluss des Mieters. Hiergegen spricht aber der Gesetzeswortlaut in § 536 Abs. 1a BGB. Danach soll eine Minderung nur ausgeschlossen sein, "soweit" diese aufgrund einer energetischen Modernisierungsmaßnahme eintritt. Im Einzelfall ist daher abzugrenzen, inwieweit Beeinträchtigungen aufgrund der energetischen Modernisierung vorliegen. Nur diese führen zu einem Ausschluss des Minderungsrechts.

Musterschreiben: Zurückweisung von Mietminderungen während Modernisierungsarbeiten

Rainer Müller Mühlenstr. 1 80000 München

Durch Boten Frau Erika Huber Blumenstr. 6 80000 München	Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift]
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München

Energetische Modernisierung, hier: Ihre Ankündigung der Mietminderung

Sehr geehrte Frau Huber,

wie Sie wissen, haben zwischenzeitlich die baulichen Maßnahmen zur Durchführung der mit Schreiben vom 02.01.2023 angekündigten energetischen Modernisierung begonnen.

Unmittelbar nach Beginn der Arbeiten teilten Sie mir mit, dass Sie die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen werden und die aus Ihrer Sicht aufgrund der baulichen Maßnahmen eintretenden Mietminderungen von den nächsten Mieten abziehen werden.

Laut Auskunft des Mietervereins seien Sie berechtigt, die Miete um mindestens 30 % monatlich zu kürzen.

Diese Auffassung ist nicht zutreffend. Gemäß § 536 Abs. 1a BGB sind Mietminderungen für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, soweit die Tauglichkeit der Mietsache dadurch gemindert wird, dass eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB erfolgt. Ich hatte Ihnen bereits in der Modernisierungsankündigung vom 02.01.2023 mitgeteilt, dass eine Maßnahme durchgeführt wird, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird.

Sie sind daher gemäß § 536 Abs. 1a BGB bereits dem Grunde nach nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Die von Ihnen angenommene Quote von 30 % wäre selbst bei einer Berechtigung zur Mietminderung vollkommen überzogen. Die Quote muss vorliegend aber schon deshalb nicht berücksichtigt werden, da ein Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB besteht.

Ich fordere Sie daher auf, binnen einer Frist von acht Tagen ab Zugang dieses Schreibens hier schriftlich eingehend zu erklären, dass der Vorbehalt der Rückforderung nicht weiter aufrechterhalten wird und dass Sie auch weiterhin Ihre Mieten vollständig und pünktlich bezahlen werden.

Sollte die Erklärung nicht fristgerecht eingehen oder tatsächlich ein Abzug von der Miete erfolgen, werde ich gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Rainer Müller

3.8.2 Höhe der Minderung

Das Gesetz sieht keine bestimmten Minderungsquoten vor, zum Bei...