Modernisierungsankündigung / 3.8 Minderungsrecht des Mieters

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB kann der Mieter für die Zeit, in der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist, die Miete mindern. Bei Baumaßnahmen ist eine solche Beeinträchtigung grundsätzlich gegeben, egal ob die Baumaßnahme in der Wohnung des Mieters oder nur am Gebäude stattfindet. Der Mieter ist daher berechtigt, bei Baulärm die Miete angemessen zu mindern, ebenso bei weitergehenden Beeinträchtigungen wie Staub, Schmutz, Lichtentzug durch Gerüstaufstellung und Ähnlichem.

3.8.1 Ausschluss der Mietminderung

Eine Ausnahme hiervon regelt das Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013. Nach § 536 Abs. 1a BGB ist der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Alle weiteren Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB sind von § 536 Abs. 1a BGB nicht erfasst. Wenn also beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen

• zur Einsparung von Primärenergie,
• zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder
• aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,

durchgeführt werden, kann der Mieter wegen hieraus resultierender Beeinträchtigungen die Miete weiterhin mindern.

Mehrere Modernisierungsmaßnahmen

Umstritten ist, was geschieht, wenn der Vermieter mehrere Maßnahmen durchführt und nur ein Teil davon zum Minderungsausschluss führt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine energiesparende Heizungsanlage eingebaut wird. Derartige Maßnahmen zählen unzweifelhaft zu denen, anlässlich derer der Mieter nicht mindern darf (§ 536 Abs. 1a BGB). Wird aber gleichzeitig etwa ein Fahrstuhl eingebaut, handelt es sich um eine Modernisierung zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverh...