Gewerbliche Nutzung von Wohnraum

Rudolf Stürzer

Zusammenfassung

Begriff

Wohnräume dürfen vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die gewerbliche Nutzung bedarf der Erlaubnis des Vermieters.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nutzt der Mieter die Wohnräume ohne Erlaubnis des Vermieters zu gewerblichen Zwecken, stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter zur Erhebung einer Unterlassungsklage bzw. fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den Gebrauch nach der Abmahnung fortsetzt.^{^[1]}

[1] §§ 541, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

1 Erlaubnispflicht des Vermieters: ja oder nein?

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden. Der Vermieter kann lediglich im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, z. B. wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Wichtig

Keine Erlaubnis, wenn Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden

Werden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt bereits aus diesem Grund ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Gitarrenunterricht für Musikschüler

Gleiches gilt bei Musikunterricht in der Mietwohnung (hier: Gitarrenunterricht an 3 Werktagen für etwa 12 Schüler), insbesondere dann, wenn es wegen dieser vom vertraglichen Zweck abweichenden Nutzung der Wohnung zu Streitigkeiten mit anderen Mitmietern kommt, durch die der Hausfriede unzumutbar beeinträchtigt wird.^{^[2]}

Auch wenn die gewerbliche Tätigkeit des Mieters nach außen hin nicht in Erscheinung tritt, d. h. keine konkreten Störungen von dem Betrieb ausgehen, kann er nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen die Gestattung verlangen.

Praxis-Beispiel

Umfangreicher Gewerbebetrieb in Einfamilienhaus

Kein Anspruch auf Gestattung besteht, wenn der Mieter in einem gemieteten Einfamilienhaus ein nach Art und Zuschnitt umfangreiches Gewerbe betreiben will, das u. a. einen Hausmeisterservice, die Montage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte zum Gegenstand hat.

Unterlässt der Mieter trotz Abmahnung des Vermieters nicht die gewerblichen Aktivitäten in der Mietwohnung und lässt gegenüber dem Gewerbeamt weiterhin seine Wohnadresse als Geschäftsadresse bestehen, liegt eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache vor. Das berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses auch dann, wenn weder Mitarbeiter oder Kunden empfangen noch Fahrzeuge auf dem Grundstück abgestellt werden.^{^[3]}

Eine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung liegt dann vor, wenn

die Wohnung oder ein Teil davon, z. B. ein Zimmer, ausschließlich zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird,
die Tätigkeit zu einer erhöhten Abnutzung oder einer erhöhten Gefahr der Beschädigung der Räume oder der Zugänge führt,
eine Störung der übrigen Hausbewohner zu befürchten ist oder
die Wohnung dadurch ihren Charakter als Wohnung verliert.

Dagegen liegt keine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung vor, wenn der Mieter

lediglich einen untergeordneten Teil der Wohnung zu Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nutzt^{^[4]},
sich künstlerisch, schriftstellerisch oder in Heimarbeit betätigt^{^[5]}, ohne einen bestimmten Teil der Wohnung ausschließlich zu diesen Zwecken zu benutzen, d. h. sämtliche Räume weiterhin auch zu Wohnzwecken nutzt.^{^[6]}

Praxis-Beispiel

Keine gewerbliche Nutzung der Wohnung

Zulässig ist ferner

die astrologische Beratung mit bis zu 2 Kunden am Tag^{^[7]},
die psychotherapeutische Tätigkeit einer Lehrerin als Nebenberuf bei Nutzung eines Arbeitsraums nachmittags bis 1 1/2 Stunden Dauer^{^[8]},
die gelegentliche büromäßige Nutzung der Wohnung, in der auch geschäftliche Besprechungen durchgeführt werden^{^[9]},
die gewerbliche Erstellung von PC-Programmen in einem Zimmer der Wohnung.^{^[10]}

Hinweis

Beweislast beim Vermieter

Die Beweislast für die nicht vertragsgemäße Wohnungsnutzung liegt beim Vermieter.^{^[11]} Insofern reicht die Vorlage einer gewerberechtlichen Auskunft oder einer Kopie des Eintrags aus dem Telefax-Verzeichnis nicht aus, da hieraus nicht zwingend gefolgert werden kann, dass der Mieter das Gewerbe in der Wohnung immer noch ausübt.^{^[12]}

[1] BGH, Urteil v. 14.7.2009, VIII ZR 165/08, WuM 2009 S. 517.

[2] BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12, WuM 2013 S. 349.

[3] BGH, Beschluss v. 31.7.2013, VIII ZR 149/13, WuM 2013 S. 554.

[4] LG Frankfurt/M., Urteil v. 28.7.1995, 2/17 S 42/95, WuM 1996 S. 532.

[5] LG Berlin, WuM 1974 S. 258.

[6] LG Stuttgart, Urteil v. 20.2.1992, 16 S 327/91, WuM 1992 S. 250; LG Hamburg, Beschluss v. 13.3.1992, 311 S 203/91, WuM 1992 S. 241.

[7] LG Hamburg, Urteil v. 12.1.1993, 316 S 179/02, WuM 1993 S. 188.

[8] AG Berlin-Spandau, Urteil v. 6.3.1997, 2b C 776/96, MM 1997 S. 242.

[9] LG Hamburg, Beschluss v. 13.3.1992, 311 S 203/91, WuM 1992 ...